En un consorcio de propietarios, las expensas comunes son las sumas de dinero que cada propietario debe aportar para cubrir los gastos de mantenimiento, administración y conservación del edificio. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), vigente desde 2015, distingue dos categorías —ordinarias y extraordinarias— que se aprueban de forma distinta pero comparten un mismo régimen de pago obligatorio.
Definición: las expensas ordinarias son los gastos habituales y recurrentes necesarios para el funcionamiento normal del edificio (limpieza, sueldos, servicios). Las expensas extraordinarias son gastos no periódicos, generalmente de mayor monto, destinados a reparaciones, mejoras o reposiciones que exceden el mantenimiento corriente. Ambas son de aporte obligatorio para todos los propietarios, sin excepción.
¿Qué gastos entran en las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias cubren la operación diaria del consorcio. En general incluyen:
- Sueldos y cargas sociales del personal de portería o limpieza.
- Servicios de luz, agua, gas y otros suministros de espacios comunes.
- Mantenimiento habitual de ascensores, bombas de agua y sistemas de seguridad.
- Honorarios del administrador.
- Insumos de limpieza y mantenimiento menor.
- Seguros obligatorios del edificio.
Estos gastos se repiten mes a mes y forman parte del presupuesto ordinario que el administrador liquida periódicamente, según lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal de cada consorcio.
¿Qué gastos entran en las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias responden a necesidades puntuales que no forman parte del gasto corriente. Suelen incluir:
- Reparación o reemplazo de ascensores, bombas o techos.
- Obras de mejora o refacción de fachadas y estructuras.
- Reposición de instalaciones ante rotura mayor o siniestro.
- Adecuaciones exigidas por normativa (por ejemplo, seguridad contra incendios).
Por su magnitud, estos gastos suelen financiarse con el fondo de reserva del consorcio o mediante una cuota extraordinaria distribuida entre los propietarios. Si querés profundizar en cómo se constituye y utiliza ese fondo, podés ver fondo de reserva y expensas extraordinarias en Argentina.