Fondo de Reserva en Consorcios en Argentina: Destino, Obligatoriedad y Expensas Extraordinarias
El fondo de reserva es uno de los rubros más debatidos en las liquidaciones mensuales de expensas en Argentina. Suele confundirse con las expensas extraordinarias, generando roces constantes entre inquilinos y propietarios sobre a quién le corresponde su pago. El Código Civil y Comercial de la Nación (Artículos 2048 y 2056) y las regulaciones de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor fijan su marco legal.
La regla general civil establece que el fondo de reserva corresponde al propietario, salvo que se utilice efectivamente para afrontar gastos operativos habituales u ordinarios de mantenimiento en el mes en curso. Si el fondo se crea o acumula para futuras mejoras patrimoniales del edificio, es 100% a cargo del locador (propietario).
Diferencias entre Expensas Ordinarias, Extraordinarias y Fondo de Reserva
| Concepto | Destino Principal | Sujeto Obligado en Alquileres |
|---|---|---|
| Expensas Ordinarias | Sueldos de encargados con cargas sociales, servicios comunes (luz, agua), abonos mensuales de ascensores y limpieza. | A cargo del Inquilino (Locatario) por ser usuario de los servicios. |
| Expensas Extraordinarias | Renovación integral de cañerías maestras de gas, pintura de fachada exterior, impermeabilización de medianeras. | A cargo exclusivo del Propietario (Locador); incrementan el valor patrimonial. |
| Fondo de Reserva | Ahorro preventivo para emergencias, juicios laborales o indemnizaciones de encargados. | A cargo del Propietario (salvo uso para gasto ordinario del mes). |
IgeraFincas Argentina — Caso Discriminación en Mis Expensas
❓ Inquilino: «En el recibo de expensas me viene un cargo de $25.000 ARS como 'Fondo de Previsión'. La inmobiliaria me exige pagarlo. ¿Puedo descontarlo del alquiler?»
🤖 Sí. De conformidad con el Art. 1209 del CCCN y las resoluciones de la Secretaría de Comercio / Ley 941 de CABA, el inquilino no está obligado a abonar rubros de previsión, reservas o mejoras de capital que no correspondan al uso habitual del edificio. Puedes exigir a la administración que discrimine expresamente dicho importe en la columna de expensas extraordinarias y deducirlo formalmente del canon locativo mensual.
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