Calculadora de Expensas y Fondo de Reserva Argentina (CCyCN)
Calcula la expensa ordinaria mensual por unidad según el porcentual, el aporte al fondo de reserva (arts. 2044-2046 CCyCN) y la deuda exigible por mora con referencia al certificado de deuda del art. 2048 CCyCN.
Parámetros del Consorcio
Mora del Consorcista
Preguntas Frecuentes sobre Expensas y Fondo de Reserva en Argentina (CCyCN)
¿Qué son las expensas comunes y cómo se calculan según el porcentual?
Las expensas son los gastos ordinarios y extraordinarios del consorcio de propietarios (sueldos de encargado, seguros, mantenimiento, servicios comunes) que se distribuyen entre las unidades funcionales según el porcentual o parte indivisa asignado a cada una en el reglamento de propiedad horizontal (arts. 2037 y 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación). A mayor porcentual, mayor proporción de gastos comunes le corresponde pagar a esa unidad, con independencia de que la use un propietario o un inquilino.
¿El fondo de reserva es obligatorio por ley en Argentina?
El art. 2046 CCyCN establece que los propietarios están obligados a contribuir al fondo de reserva "si existe", pero el Código no fija un porcentaje mínimo nacional obligatorio (a diferencia de otros países de la región). Es el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea de propietarios (arts. 2056, 2058 y 2060 CCyCN) quienes deciden si se constituye el fondo y qué porcentaje de las expensas se destina a él. En la práctica del mercado es habitual ver porcentajes de referencia en torno al 5%, pero se trata de una convención, no de un mandato legal fijo: siempre debe verificarse el reglamento de cada consorcio.
¿Qué es el certificado de deuda del art. 2048 CCyCN y para qué sirve?
El art. 2048 CCyCN establece que el certificado de deuda por expensas, expedido por el administrador (y aprobado por el consejo de propietarios cuando este existe), constituye título ejecutivo. Esto significa que habilita al consorcio a iniciar directamente un juicio ejecutivo de cobro contra el propietario moroso, sin necesidad de transitar primero un juicio ordinario declarativo, siempre que el certificado cumpla los requisitos formales (identificación de la unidad, monto líquido y exigible, período adeudado y firma habilitada).
¿Qué pasa si un consorcista no paga las expensas?
El administrador debe intimar el pago y, de persistir la mora, puede emitir el certificado de deuda (art. 2048 CCyCN) para iniciar la vía ejecutiva judicial. Sobre la deuda se devengan los intereses moratorios que fije el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea (dentro de los límites que la jurisprudencia considera razonables, conforme el art. 768 CCCN sobre intereses); a falta de tasa pactada, rige el marco subsidiario del Banco Central. Los jueces pueden morigerar tasas que consideren excesivas.
¿Se puede definir un fondo de reserva distinto por asamblea?
Sí. Como el CCyCN no impone un porcentaje único, cada consorcio puede fijar (o modificar) el porcentaje del fondo de reserva mediante el reglamento de propiedad horizontal o por decisión de la asamblea de propietarios, respetando las mayorías que exige el propio reglamento y el Código. Esto permite adaptar el fondo a las necesidades reales de mantenimiento del edificio.