En Perú, salvo que el Reglamento Interno disponga otra cosa, la junta de propietarios la convoca el Presidente con una anticipación no menor de 5 días naturales, con aviso que deje constancia de recepción y carteles visibles, indicando día, hora, lugar y materias. Si la sesión no se celebra, se convoca de nuevo dentro de 3 días naturales (art. 146 del TUO).
Una junta mal convocada es la causa más evitable de conflictos en un edificio: basta un aviso sin constancia de recepción o un orden del día confuso para que un propietario cuestione después los acuerdos. Esta guía explica, paso a paso, cómo convocar una junta de propietarios en Perú con lo que dice el reglamento de la Ley 27157 sobre plazo, medios, contenido del aviso y qué hacer si la sesión no llega a celebrarse.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Qué dice la norma sobre la convocatoria
La convocatoria está regulada en el artículo 146 del TUO del Reglamento de la Ley 27157. Las demás reglas de funcionamiento (tipos de sesión, quórum, votaciones) las debe fijar el Reglamento Interno, que según el artículo 153 tiene que regular obligatoriamente todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias.
| Artículo | Qué establece (resumen fiel al texto) |
|---|---|
| Art. 146, párr. 1 | Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta es convocada por el Presidente con anticipación no menor de 5 días naturales, por carta, esquela, facsímil, correo electrónico u otro medio que deje constancia de entrega o recepción, y con carteles en las vitrinas o pizarras visibles del edificio. Aviso y carteles indican día, hora, lugar y materias a tratar. |
| Art. 146, párr. 2 | Si la sesión debidamente convocada no se celebra en la fecha prevista, la Junta debe convocarse nuevamente en la misma forma dentro de los 3 días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. |
| Art. 146, párr. 3 | Las sesiones de la Junta se celebran necesariamente en el predio. |
| Art. 145 | La Junta la integran todos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva y la preside el Presidente, que ejerce su representación legal. |
| Art. 153, lit. i | El Reglamento Interno debe regular obligatoriamente sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones y acuerdos. |
| Art. 148, párr. 2 | Las sesiones y los acuerdos deben constar en el Libro de Actas legalizado conforme a ley. |
Cómo convocar la junta de propietarios, paso a paso
1Lee primero tu Reglamento Interno
El artículo 146 se aplica "salvo disposición distinta" del Reglamento Interno. Verifica quién convoca, si el plazo es mayor a 5 días, qué medios admite y cómo se distinguen la sesión ordinaria de la extraordinaria. Si no tienes el documento a mano, la partida registral del predio matriz lo acredita.
2Define el orden del día con materias concretas
El aviso debe indicar las materias a tratar. Redáctalas con precisión ("aprobación del presupuesto anual 2027", "autorización de obra de reposición del ascensor") y evita fórmulas abiertas como "varios" para temas que requieran votar.
3Redacta el aviso con los cuatro datos obligatorios
Día, hora, lugar y materias. Añade el nombre de quien convoca y una referencia al Reglamento Interno. Puedes partir de la plantilla de convocatoria y ajustarla.
4Notifica a cada propietario con constancia de entrega o recepción
Carta con cargo, esquela firmada, correo electrónico con acuse o cualquier medio que deje constancia. Guarda los cargos: son tu prueba si alguien alega que no fue avisado.
5Publica además los carteles en lugar visible
La norma exige los carteles en las vitrinas o pizarras que la administración mantiene en sitios visibles. El cartel complementa la notificación personal; no la reemplaza.
6Cuenta bien los 5 días naturales
Son días naturales (incluyen sábados, domingos y feriados) y el aviso debe darse con anticipación no menor a ese plazo. Para no quedar justo, convoca con margen y deja constancia de la fecha en que se entregó cada aviso.
7Celebra la sesión en el predio y levanta el acta
La sesión se celebra en el edificio. Registra asistentes con sus porcentajes de participación, votaciones y acuerdos, y asienta todo en el Libro de Actas legalizado. Usa el modelo de acta como guía.
Qué hacer si la sesión no se celebra
El segundo párrafo del artículo 146 es poco conocido y muy útil: si la sesión convocada en regla no se celebró (por ejemplo, porque no se alcanzó el quórum que fije el Reglamento Interno), el Presidente debe volver a convocar en la misma forma dentro de los 3 días naturales siguientes a la fecha de la sesión fallida. Eso significa mismos medios con constancia, mismos carteles y mismo contenido mínimo.
Ojo con la "segunda convocatoria"
El TUO regula la nueva convocatoria cuando la sesión no se celebra, pero no fija en este artículo un porcentaje de quórum. Cuántos propietarios hacen falta en la primera y en la nueva sesión es materia del Reglamento Interno. No copies porcentajes de otro edificio ni de otro país: revisa el tuyo.
Sesión ordinaria y extraordinaria: cómo decidir cuál convocar
La ley no define en este tramo qué es "ordinaria" y qué "extraordinaria"; lo hace cada Reglamento Interno. En la práctica administrativa se usan así:
- Ordinaria: asuntos recurrentes, como aprobar el presupuesto anual, revisar las cuentas del administrador o renovar cargos, con la periodicidad que fije el Reglamento Interno.
- Extraordinaria: asuntos puntuales que no pueden esperar, como una reparación urgente, una cuota extraordinaria, una obra en bienes comunes o la remoción del administrador.
- Si el tema exige mayoría calificada (por ejemplo, actos de disposición o cesión en uso de bienes comunes, art. 148), indícalo en el aviso para que nadie alegue sorpresa.
Errores frecuentes al convocar
- Avisar solo por WhatsApp o grupo de vecinos sin que el Reglamento Interno lo prevea ni quede constancia fehaciente de recepción por cada propietario.
- Convocar con menos de 5 días naturales o contarlos mal, sobre todo cuando se mezcla el aviso con feriados.
- Omitir los carteles o no conservar prueba de que se publicaron.
- Orden del día genérico, que luego se usa para impugnar acuerdos sobre temas no anunciados.
- Citar en un lugar distinto del predio (un restaurante, una oficina) cuando la norma exige que la sesión se celebre en el edificio.
- No volver a convocar a tiempo cuando la primera sesión no se celebró (plazo de 3 días naturales).
- Olvidar el Libro de Actas legalizado: un acuerdo sin acta válida es difícil de ejecutar y de inscribir.
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de convocatoria a junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de poder de representación en asamblea (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.