En Perú, todo edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe contar con una junta de propietarios constituida conforme a la Ley 27157. Su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) no es un trámite decorativo: es lo que le da a la junta y a su presidente representación legal frente a terceros, bancos, proveedores y en procesos judiciales.
En resumen: La Ley 27157 —Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común— junto con su reglamento (D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA), obliga a los edificios con este régimen a constituir junta de propietarios. Inscribirla en SUNARP acredita quién representa legalmente al edificio y permite actuar frente a bancos, proveedores, la administración y en juicio.
¿Qué es la junta de propietarios y cuándo es obligatoria?
La junta de propietarios es el órgano de gobierno de un edificio o conjunto de unidades inmobiliarias sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Está integrada por todos los propietarios de las unidades (departamentos, oficinas, cocheras) y es la responsable de aprobar el reglamento interno, elegir presidente y administrador, fijar cuotas de mantenimiento y decidir sobre el uso y conservación de los bienes comunes.
No todos los inmuebles con varios propietarios requieren junta. La Ley 27157 distingue este régimen del régimen de independización y copropiedad, más simple y sin junta obligatoria, aplicable típicamente a quintas o edificaciones donde no hay bienes comunes relevantes que administrar de forma colectiva. Conviene verificar, al momento de independizar las unidades, bajo qué régimen queda inscrito el inmueble, porque de eso depende si la constitución de junta es exigible.
Cómo se constituye la junta de propietarios
La constitución de la junta se produce, en términos generales, a partir de la reunión de los propietarios de las unidades ya independizadas, quienes aprueban el reglamento interno del edificio y eligen a su primer presidente. El reglamento interno es la norma que rige la vida del edificio: establece porcentajes de participación de cada unidad sobre los bienes comunes, régimen de cuotas, uso de espacios comunes y reglas de convivencia.
De forma habitual, este proceso queda documentado en un acta de constitución, que recoge la aprobación del reglamento interno, la identificación de las unidades y sus propietarios, y la designación del presidente (y, en su caso, del administrador). Elevar esta acta a escritura pública —o formalizarla según el procedimiento vigente ante notario— suele ser el paso previo indispensable antes de acudir al registro.
Buena práctica: Antes de convocar la reunión constitutiva, es recomendable contar con el listado actualizado de unidades independizadas y sus propietarios registrales, verificado directamente en la partida del edificio en SUNARP. Esto evita discrepancias posteriores sobre quién tenía derecho a votar en la constitución.