Para votar en la junta de propietarios en Perú hay que estar hábil: según el art. 143 del TUO queda inhabilitado quien, al convocarse la junta, debe 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria; asiste con voz, sin voto ni quórum. Se puede votar por representante, con poder escrito especial para cada sesión, salvo escritura pública (art. 147).
Convocar bien es solo la mitad del trabajo: también hay que saber a quién se convoca para votar, quién puede asistir sin votar y qué poder necesita quien representa a otro. Los errores en esta fase son la principal fuente de impugnaciones, porque un voto de un propietario inhábil o de un representante sin poder válido puede invalidar una mayoría ajustada.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Base legal: habilitados, poseedores y representantes
| Artículo | Qué dice |
|---|---|
| Art. 143 | Está habilitado el propietario que cumplió sus obligaciones de pago de gastos, servicios y mantenimiento comunes. Queda inhabilitado quien incumple el pago de 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria al momento de la convocatoria; puede asistir con voz pero sin voto y no se considera para determinar el quórum. Se rehabilita al pagar sus adeudos. |
| Art. 139 | Poseedores u ocupantes son quienes ejercen la posesión o uso de una sección en calidad de propietarios, arrendatarios u otro título. |
| Art. 140, lit. e | Los arrendatarios y otros poseedores participan con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a servicios y gastos comunes, según lo que establezca el Reglamento Interno. |
| Art. 141, lit. j | Si el poseedor paga las cuotas según su contrato, el propietario es responsable solidario frente a la Junta. |
| Art. 147 | Propietarios o poseedores pueden hacerse representar según el Reglamento Interno. La representación se confiere por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo poder otorgado por escritura pública. |
| Art. 148, párr. 1 | Para decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de bienes, áreas o servicios comunes solo votan los propietarios hábiles (o sus representantes). |
| Art. 149 | El acta debe listar los propietarios concurrentes con sus porcentajes de participación y estar firmada por el Presidente, el secretario designado y todos los participantes. |
Quién puede asistir y con qué derechos
| Persona | Asiste | Habla | Vota | Cuenta para quórum |
|---|---|---|---|---|
| Propietario hábil | Sí | Sí | Sí | Sí |
| Propietario inhábil (art. 143) | Sí | Sí | No | No |
| Arrendatario u otro poseedor | Según Reglamento Interno | Sí, en servicios y gastos comunes (art. 140 e) | No, salvo poder del propietario | No |
| Representante con poder válido | Sí | Sí | Sí, en nombre del representado hábil | Según la habilitación del representado |
Fíjate en el momento exacto de la habilitación
El artículo 143 mide la deuda "al momento de la convocatoria". Por eso conviene cerrar el padrón de propietarios hábiles el mismo día en que se emite el aviso y archivar ese corte junto a la convocatoria. Si el propietario paga después, queda rehabilitado desde que cumple sus adeudos; revisa en tu Reglamento Interno cómo se aplica esa rehabilitación a una sesión ya convocada.
Cómo preparar el padrón de asistencia antes de la junta
1Cierra la lista de propietarios con sus porcentajes
Parte de la relación de secciones y porcentajes de participación del Reglamento Interno (el acta debe reflejarlos, art. 149). Si hay dudas sobre porcentajes, revisa antes la guía de alícuotas de participación.
2Marca quién está hábil e inhábil a la fecha de la convocatoria
Cruza el estado de cuenta de cuotas ordinarias y extraordinarias. Documenta el criterio (3 o más ordinarias, o 1 extraordinaria) para poder explicarlo en la sesión.
3Recibe y revisa los poderes con anticipación
Pide el poder por escrito, con carácter especial para esa sesión, o la escritura pública si el representado la otorgó. Comprueba que el representado esté hábil y que el poder alcance los puntos del orden del día. Puedes orientarte con la plantilla de poder.
4Identifica a los arrendatarios que participarán
Pide al propietario que comunique quién ocupa la unidad. El arrendatario podrá intervenir con voz en gastos y servicios comunes si tu Reglamento Interno lo permite; no vota salvo representación expresa.
5Haz firmar a todos los participantes
El acta se firma por el Presidente, el secretario y todos los participantes (art. 149). Una hoja de asistencia con porcentajes ayuda a completar el acta sin omisiones.
Si el Presidente no convoca, ¿qué opciones hay?
El artículo 146 asigna la convocatoria al Presidente, salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa. El TUO no desarrolla en esos artículos un procedimiento propio para que los propietarios convoquen por su cuenta, así que lo primero es revisar si tu Reglamento Interno lo prevé. Sin esa previsión, el camino prudente es documentar por escrito el pedido al Presidente (por ejemplo, con carta con cargo o notarial) y, si persiste el bloqueo, acudir a las vías de solución de controversias: el artículo 156 establece que la conciliación extrajudicial es obligatoria como trámite previo al proceso judicial o arbitral. Consulta con un abogado antes de convocar por tu cuenta, porque una convocatoria sin base en el Reglamento Interno puede ser impugnada.
Errores frecuentes
- Contar el voto de un propietario inhábil o incluirlo en el quórum. El artículo 143 lo prohíbe expresamente.
- Aceptar poderes genéricos o reutilizados de otra sesión, cuando la norma pide representación especial para cada sesión (salvo escritura pública).
- Dejar votar al inquilino sin poder del propietario. Su participación es con voz.
- No archivar el corte de habilitación: sin esa prueba, es difícil defender el padrón ante una impugnación.
- Olvidar que, en actos de disposición de bienes comunes, solo votan hábiles (art. 148), incluso si no integran la Junta por renuncia.
- Acta sin porcentajes ni firmas de los participantes, pese a lo exigido en el artículo 149.
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de poder de representación en asamblea (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de carta notarial por cuotas morosas (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.