En Perú, la junta de propietarios designa al administrador general; puede ser el presidente, un poseedor del edificio o una persona natural o jurídica contratada (art. 151 del TUO). El reglamento no fija un título profesional: los requisitos, el plazo y los honorarios se pactan en el contrato. Debe llevar las cuentas, proponer el presupuesto anual y entregar información a la junta con regularidad.
Contratar a un administrador sin un contrato claro y un sistema de rendición de cuentas es la receta de los conflictos más largos: falta de transparencia, gastos sin respaldo y desacuerdos sobre quién debía hacer qué. Esta guía reúne lo que la norma exige, lo que la norma deja libre y las cláusulas que conviene pactar, para que la junta contrate bien y pueda exigir resultados.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Quién puede ser administrador y quién lo designa
| Tema | Qué dice el TUO |
|---|---|
| Obligatoriedad (art. 151) | Toda edificación sujeta al régimen debe contar con un Administrador General. |
| Quién designa (art. 151) | La Junta de Propietarios. |
| Quién puede serlo (art. 151) | El presidente de la Junta; cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva (propietario o no); o cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para esa función. |
| Funciones mínimas (art. 152) | Manejo y mantenimiento de bienes y servicios comunes, cobro de cuotas, pago de servicios, cuentas y libros, visitas previo aviso, presupuesto anual, libro de actas, cumplimiento de acuerdos. |
| Contenido del Reglamento Interno (art. 153 h) | Debe regular el régimen de la Junta, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confieren. |
Los artículos 151 y 152 no establecen requisitos profesionales ni de colegiatura para ser administrador. Lo que sí puede exigir el edificio es su Reglamento Interno o la propia junta al definir el perfil: experiencia, solvencia, seguros, referencias o capacidad tecnológica.
Un cambio que conviene tener en el radar
El Decreto Legislativo 1568 (2023) crea, en su Tercera Disposición Complementaria Final, un Registro de Administradores de edificaciones sujetas a propiedad horizontal a cargo del Ministerio de Vivienda, cuya organización se regula en su reglamento. Su aplicación depende de la vigencia de ese decreto legislativo; confirma su estado antes de exigirlo o de ofrecerlo como requisito.
Cómo elegir al administrador: proceso recomendado
1Define el perfil y el alcance en una sesión de junta
Decidan si buscan un administrador-vecino, un profesional independiente o una empresa. Fijen el alcance (solo gestión administrativa, o también coordinación de mantenimiento y personal) y el presupuesto de honorarios.
2Pide propuestas comparables a 2 o 3 candidatos
Solicita una propuesta con el mismo formato: servicios incluidos, horarios de atención, honorarios, herramientas de reporte y referencias de edificios similares.
3Verifica antecedentes y solvencia
Pide referencias, constancia de experiencia y, si es empresa, su vigencia de poderes y datos registrales. Evalúa si cuenta con póliza de responsabilidad civil.
4Somete la designación a la junta
La designación la hace la Junta (art. 151), conforme a lo que disponga el Reglamento Interno. Que conste en acta, con el plazo y las condiciones aprobadas.
5Firma el contrato y entrega la documentación
Entrega inventario de bienes, libros de actas y contables, contratos de proveedores, llaves y claves. Levanta un acta de entrega con firma de ambas partes.
Cláusulas que conviene incluir en el contrato
El TUO no fija un contrato tipo, así que estas cláusulas son recomendaciones de buena práctica, no exigencias legales:
- Objeto y alcance: funciones del art. 152 más las que añada el Reglamento Interno.
- Plazo y renovación: duración definida, con evaluación previa a cada renovación.
- Honorarios y forma de pago: monto, reajustes y qué gastos reembolsables se aceptan.
- Límite de gasto autónomo: hasta qué monto puede contratar sin autorización y cómo se actúa en emergencias.
- Manejo de fondos: cuenta bancaria a nombre de la junta, doble firma o aprobación para pagos mayores.
- Reportes y plazos: calendario de informes y entrega de documentos de respaldo.
- Responsabilidad y seguros: responsabilidad por daños y, si aplica, póliza.
- Terminación y traspaso: causales, preaviso y obligación de entregar libros y archivos al sucesor.
- Confidencialidad y datos de propietarios: uso limitado de la información de contacto y de morosidad.
Rendición de cuentas: qué pedir y cada cuánto
El artículo 152 obliga al administrador a llevar las cuentas de la administración y los libros contables cuando sean exigibles por ley, y a elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos a la junta para su aprobación. El TUO no fija una periodicidad de informes: conviene pactarla en el contrato. Un calendario razonable incluye:
| Reporte | Contenido mínimo recomendado | Frecuencia sugerida |
|---|---|---|
| Estado de cuenta de cuotas | Cuotas emitidas, cobradas y pendientes por unidad | Mensual |
| Estado de ingresos y egresos | Movimientos con comprobantes y conciliación bancaria | Mensual |
| Informe de morosidad | Antigüedad de deuda, acciones de cobro realizadas | Mensual o trimestral |
| Informe de mantenimiento | Trabajos hechos, proveedores, pendientes | Trimestral |
| Presupuesto anual y balance | Proyección del año siguiente y cierre del anterior | Anual, a la junta |
Un detalle que ayuda a la transparencia: el libro de actas y los comprobantes deben estar disponibles para los propietarios en los términos que fije el Reglamento Interno. Recuerda que las sesiones y acuerdos deben constar en el Libro de Actas legalizado (art. 148).
Errores frecuentes al contratar
- Contratar de palabra o con un contrato genérico que no menciona el art. 152.
- Nombrar al administrador sin acta de junta, lo que complica su acreditación frente a bancos y proveedores.
- No delimitar el gasto autónomo y descubrir después compromisos no autorizados.
- No exigir reportes periódicos y enterarse del déficit al cierre del año.
- Sin cláusula de traspaso: al terminar el contrato, el administrador saliente retiene libros y claves.
- Mezclar roles sin control (presidente, administrador y tesorero en una sola persona) en edificios grandes.
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de reglamento interno de edificación (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
Menos tiempo en convocatorias, actas y cobranzas
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.