Rateio das despesas do condomínio: como calcular a cota de cada condômino

O que é a fração ideal

O art. 1.331, § 3º, do Código Civil determina que "a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Em outras palavras, a fração ideal é a parcela abstrata do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade. Ela não é um pedaço físico do prédio, e sim uma proporção.

Três regras do Código ajudam a entender como ela funciona:

• Onde está registrada: o art. 1.332, II, manda constar do ato de instituição do condomínio "a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns". Procure essa informação na escritura, na matrícula do imóvel e na convenção.
• É inseparável da unidade: o art. 1.339 diz que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva e das frações ideais correspondentes, sendo proibido alienar ou gravar esses bens em separado (§ 1º).
• Também pesa no voto: segundo o art. 1.352, parágrafo único, os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, salvo disposição diversa da convenção.

A fração ideal tem formato decimal (por exemplo, 0,0125) ou ordinário (por exemplo, 1/80). As duas formas são admitidas pelo art. 1.331, § 3º. Em condomínios de lotes, o art. 1.358-A, § 1º, acrescenta que a fração ideal poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Como se calcula a cota de cada condômino

A regra geral: despesa total vezes fração ideal

O art. 1.336, I, estabelece o dever de "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". O art. 1.334, I, completa: a convenção determinará "a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio". A conta, quando a convenção segue a regra geral, é:

Exemplo ilustrativo com cifras supostas: um condomínio fictício com orçamento mensal de R$ 30.000,00 para despesas ordinárias. A tabela mostra como seria o rateio para três unidades com frações diferentes (as demais unidades completariam 100% das frações).

Os valores acima são apenas um exemplo ilustrativo com cifras supostas e não representam nenhum condomínio real. Antes de usar a fórmula, confirme se a sua convenção realmente adota a fração ideal como critério e se há exceções.

Quando a convenção fixa outro critério

A expressão "salvo disposição em contrário na convenção" é decisiva. O condomínio pode ter previsto, por exemplo, uma cota igual para todas as unidades de um mesmo tipo, ou um critério distinto para certas despesas. O Código Civil, nos dispositivos lidos, permite a convenção dispor de outro modo; mas qualquer critério alternativo deve estar na convenção, não em uma prática informal ou em uma decisão isolada do síndico. Se a convenção é omissa ou antiga, leve a dúvida à assembleia e ao advogado do condomínio. Para saber o que a convenção deve conter e como alterá-la, veja convenção de condomínio: conteúdo e alteração.

Despesas de uso exclusivo: o art. 1.340

O art. 1.340 traz uma exceção de lógica própria: "as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve". Assim, quando uma parte comum serve apenas a uma unidade ou a um grupo de unidades, os gastos correspondentes podem ser atribuídos a quem usa. Como saber o que é "uso exclusivo" em cada caso depende da convenção e da situação concreta, portanto registre o critério em ata.

Há ainda o art. 1.344, que atribui ao proprietário do terraço de cobertura as despesas de sua conservação, de modo que não haja danos às unidades inferiores. E o § 5º do art. 1.331 lembra que o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Quem define o orçamento e a cota

O orçamento é preparado pelo síndico (art. 1.348, VI: "elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano") e levado à assembleia anual, que, segundo o art. 1.350, se reúne para "aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas". É nessa assembleia que o rateio do ano deve ser aprovado e registrado em ata. A ata e a convenção são também a base documental que o condomínio usa para cobrar. Veja cota condominial atrasada: multa, juros e cobrança.

Para obras e despesas extraordinárias, o rateio segue a mesma lógica da convenção (o art. 1.334, I, menciona expressamente as despesas ordinárias e extraordinárias), mas o quórum para aprovar a obra depende do tipo de obra. Leia taxa extra de condomínio para obras e fundo de reserva do condomínio.

Quem paga: proprietário, promitente comprador, novo dono

• Promitentes compradores e cessionários. O art. 1.334, § 2º, equipara aos proprietários, para os fins daquele artigo, e salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
• Adquirente da unidade. O art. 1.345 dispõe que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Checklist para conferir o rateio do seu condomínio

• Localizei a fração ideal de cada unidade na escritura, na matrícula ou na convenção?
• A soma das frações ideais de todas as unidades fecha 100% (ou 1,0000)?
• A convenção prevê algum critério diferente de rateio para certas despesas?
• Há partes comuns de uso exclusivo cujas despesas devam ser atribuídas a quem as usa (art. 1.340)?
• O orçamento e as cotas do ano foram aprovados em assembleia e registrados em ata?
• O boleto de cada unidade mostra a fração ideal e o valor do rateio por rubrica?

Erros comuns

• Ratear por igual sem previsão na convenção. A regra geral do art. 1.336, I, é a proporção das frações ideais.
• Usar a área privativa como se fosse a fração ideal. A fração ideal é a que consta do ato de instituição (art. 1.332, II); as duas medidas podem ser diferentes.
• Não conferir a soma das frações. Se a soma não fecha, o rateio distribui valor a mais ou a menos.
• Misturar despesas comuns e de uso exclusivo. O art. 1.340 pede tratamento distinto para estas.
• Mudar o critério sem alterar a convenção. O critério contrário à regra geral precisa estar na convenção.

Se quiser simular valores, a calculadora de cota condominial do site faz o cálculo por fração ideal; use-a como estimativa e confira com a sua convenção. Para um panorama complementar do tema, veja fração ideal e taxa condominial e cota condominial: como é calculada.

Perguntas frequentes

Se você precisa conferir, no documento do seu condomínio, qual critério de rateio está previsto e qual é a fração ideal de cada unidade, a IgeraFincas para condomínios no Brasil ajuda a localizar o trecho e o artigo da convenção.