Base legal e aviso. Este guia se baseia no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.336, 1.345, 1.348 e 395/406, e no Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 784, 785, 786, 827 e 829, lidos no texto atualizado. As duas leis já foram alteradas e podem ser alteradas de novo (o art. 1.336, § 1º, por exemplo, tem redação da Lei nº 14.905/2024). Confira a versão vigente no Planalto e a convenção do seu condomínio. Este texto não substitui um advogado.
Resposta curta
Quem não paga a cota condominial fica sujeito a correção monetária, a juros moratórios (os da convenção ou, se ela for omissa, a taxa legal do art. 406 do Código Civil) e a multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Se a cota está prevista na convenção ou foi aprovada em assembleia e há prova documental, o crédito é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o que permite pedir a execução direto, sem antes abrir um processo de conhecimento.
O que diz o Código Civil sobre a cota em atraso
O ponto de partida é o dever de pagar. O art. 1.336, inciso I, determina que o condômino contribua para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. E o art. 1.334, inciso I, manda a convenção fixar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, tanto para despesas ordinárias quanto extraordinárias. Ou seja: o valor, o vencimento e a forma de pagamento nascem da convenção e das deliberações de assembleia, não da vontade do síndico.
Para quem não paga, o § 1º do art. 1.336 prevê três consequências cumulativas, todas no mesmo dispositivo:
- correção monetária sobre o valor devido;
- juros moratórios "convencionados" ou, "não sendo previstos", os "estabelecidos no art. 406" do Código Civil;
- multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Repare na expressão "até 2%". A redação atual do parágrafo, dada pela Lei nº 14.905/2024, fala em multa de até 2%, o que deixa a convenção livre para prever um percentual menor, mas não um maior. Se a sua convenção ou o seu regimento interno foi escrito há anos, vale reler essa cláusula e comparar com o texto vigente do Código.
Como entram os juros do art. 406
O art. 406 do Código Civil diz que, quando os juros não forem convencionados, ou forem convencionados sem taxa estipulada, ou provierem de determinação da lei, eles serão fixados de acordo com a taxa legal. O § 1º define essa taxa como a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389. O § 2º acrescenta que a metodologia de cálculo e a forma de aplicação são definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil.
Na prática, isso significa que não existe um percentual fixo no texto do Código para os juros quando a convenção é omissa: o percentual é apurado conforme a metodologia oficial. Por isso, ao montar o demonstrativo da dívida, use a taxa que a convenção estabelece ou a metodologia vigente do Banco Central, e evite copiar números de planilhas antigas.
Honorários também entram na conta da mora
O art. 395 do Código Civil estabelece que o devedor em mora responde pelos prejuízos que a mora causar, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado. Já na execução, o juiz fixa honorários ao despachar a inicial (CPC, art. 827), como se vê adiante. Confira com o seu advogado como lançar esses valores no demonstrativo.
Passo a passo da cobrança
1. Confirme que a cobrança tem base na convenção ou na assembleia
Antes de qualquer notificação, reúna o fundamento do valor cobrado: o artigo da convenção que fixa a quota e a forma de pagamento, a ata da assembleia que aprovou o orçamento anual e, se for o caso, a que aprovou uma cota extra. Essa prova é justamente o que o CPC exige para o título executivo: o inciso X do art. 784 fala em contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, "previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".
2. Monte um demonstrativo claro
Liste, por competência, o valor original, a data de vencimento, a correção, os juros e a multa. Uma planilha que o devedor consiga conferir linha a linha evita discussão e reduz o risco de cobrar mais do que a lei permite. Ao calcular a multa, lembre que o § 1º do art. 1.336 limita o percentual a 2% sobre o débito.
Exemplo ilustrativo com cifras supostas: uma cota de R$ 1.000,00 paga com atraso. A multa de até 2% seria, no máximo, R$ 20,00. A correção e os juros dependem do período de atraso e da taxa aplicável. Os números servem apenas para mostrar a ordem de grandeza; não são valores reais de nenhum condomínio.
3. Faça a cobrança amigável e documente
Nos dispositivos citados aqui não aparece uma notificação prévia obrigatória para cobrar a cota (confirme com seu advogado e com a convenção), mas a prática administrativa recomenda tentar a composição: contato do síndico ou da administradora, envio do demonstrativo e prazo razoável para pagar ou propor acordo. Guarde tudo por escrito. O art. 1.348, inciso VII, coloca na competência do síndico "cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas", então essa etapa é parte das atribuições normais da administração.
Se houver acordo, formalize-o por escrito. O próprio art. 784 reconhece como títulos executivos o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inciso III) e o instrumento de transação referendado por advogados dos transatores ou por mediador credenciado (inciso IV), o que dá força ao que foi pactuado. Confirme com seu advogado qual formato se aplica ao seu caso.
4. Execução de título extrajudicial
Não pagando o devedor, a cobrança judicial pode seguir pelo caminho da execução. Os dispositivos do CPC que importam ao síndico são:
| Dispositivo | O que o texto diz |
|---|---|
| CPC, art. 784, X | Constitui título executivo extrajudicial o crédito das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. |
| CPC, art. 785 | A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. |
| CPC, art. 786 | A execução pode ser instaurada se o devedor não satisfizer a obrigação certa, líquida e exigível. O parágrafo único diz que a necessidade de simples operações aritméticas para apurar o crédito não retira a liquidez. |
| CPC, art. 827 | Ao despachar a inicial, o juiz fixa honorários advocatícios de dez por cento, a serem pagos pelo executado; no pagamento integral em 3 dias, o valor é reduzido pela metade (§ 1º). |
| CPC, art. 829 | O executado é citado para pagar a dívida em 3 dias, contados da citação. |
O parágrafo único do art. 786 é especialmente útil para o condomínio: o fato de o valor depender de contas simples, como somar parcelas e aplicar multa e juros, não tira a liquidez do crédito. Por isso o demonstrativo do passo 2 deve ser sempre aritmeticamente transparente.
Quanto à penhora, o art. 835 do CPC estabelece uma ordem preferencial, que começa por dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira. As regras sobre quais bens podem ou não ser penhorados (art. 833) e a possibilidade de atingir o próprio imóvel dependem de análise jurídica específica, portanto consulte o advogado antes de prometer algo em assembleia.
Quem responde pela dívida: o antigo ou o novo dono?
O art. 1.345 do Código Civil dispõe que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Por isso, ao registrar uma venda, é comum o condomínio fornecer uma declaração de quitação. O assunto tem desdobramentos quando o imóvel é financiado; veja o artigo Alienação fiduciária e dívida condominial.
O inadimplente continua votando?
O art. 1.335, inciso III, inclui entre os direitos do condômino "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite". Ou seja, a quitação é condição expressa para votar. Verifique, antes da assembleia, a situação de cada unidade e registre o critério adotado em ata; é um ponto que costuma gerar contestação.
Checklist do síndico antes de cobrar
- O valor está previsto na convenção ou foi aprovado em assembleia? Tenho a ata?
- O demonstrativo separa principal, correção, juros e multa?
- A multa respeita o limite de até 2% do art. 1.336, § 1º?
- Os juros seguem a convenção ou, na omissão, a taxa legal do art. 406?
- Registrei por escrito as tentativas de contato e as propostas de acordo?
- Verifiquei quem é o proprietário atual e se houve transferência (art. 1.345)?
- Levei ao advogado o conjunto de documentos para avaliar a execução?
Erros comuns
- Multa acima do limite legal. Cláusulas antigas que falam em percentuais maiores devem ser conferidas com o texto vigente do art. 1.336, § 1º.
- Confundir multa de atraso com multa por infração. A multa do § 2º do art. 1.336 (até cinco vezes as contribuições mensais) se refere ao descumprimento dos deveres dos incisos II a IV, como obras que comprometam a segurança, alteração de fachada ou uso indevido; não é a multa do atraso.
- Cobrar sem ata ou sem convenção. Sem a prova documental do art. 784, X, a execução fica fragilizada.
- Juros inventados. Usar um percentual de memória em vez do previsto na convenção ou da taxa legal.
- Ignorar o histórico de acordos. Acordos verbais sem registro dificultam a cobrança depois.
Para aprofundar, leia também multa por atraso: limite legal e cálculo, cobrança judicial da taxa condominial e como cobrar a taxa condominial legalmente. Para simular o valor, existe a calculadora de cota condominial, que usa valores ilustrativos e deve ser conferida com a sua convenção.
Perguntas frequentes
A multa de 2% é fixa?
O art. 1.336, § 1º, fala em multa "de até 2% (dois por cento) sobre o débito". É um teto: a convenção pode prever percentual menor, mas o texto não autoriza um maior. Verifique a redação vigente do dispositivo e a sua convenção.
Que juros se aplicam se a convenção não diz nada?
O próprio § 1º do art. 1.336 remete ao art. 406 do Código Civil. Segundo o art. 406, a taxa legal corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária, com metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central. O percentual varia, então consulte a metodologia vigente.
Posso executar a dívida sem antes ajuizar uma ação de cobrança?
Se a cota está prevista na convenção ou foi aprovada em assembleia e há prova documental, o art. 784, X, do CPC a reconhece como título executivo extrajudicial. O art. 785 ainda deixa ao credor a opção de escolher o processo de conhecimento. A estratégia deve ser definida com o advogado.
O novo proprietário responde pelas cotas atrasadas do antigo dono?
O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Em venda com financiamento ou alienação fiduciária há particularidades; consulte um advogado.
Se você precisa conferir, na convenção e na ata do seu condomínio, o fundamento de cada cota antes de cobrar, a IgeraFincas para condomínios no Brasil ajuda a consultar esses documentos com a citação do artigo correspondente.