Resposta curta: no Código Civil, o quórum muda conforme o assunto. A regra geral é a maioria dos presentes (com a exigência de metade das frações ideais na primeira convocação); alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício exige dois terços; construir novo pavimento ou novo edifício exige unanimidade. Abaixo, a tabela com cada percentual conforme o texto do Código.
Base legal: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.333 a 1.357, e Lei nº 14.309/2022 (arts. 1.353 e 1.354-A), conforme a redação consolidada publicada pela Câmara dos Deputados. Artigos como o 1.351 foram alterados por leis posteriores (por exemplo, a Lei nº 14.405/2022). Confirme a versão vigente e leia a convenção do seu condomínio, que pode fixar quóruns próprios onde a lei permite.
Como a lei organiza os quóruns
O Código Civil não usa os termos "quórum de instalação" e "quórum de aprovação" como duas categorias separadas. Em vez disso, ele estabelece uma regra geral para as deliberações (arts. 1.352 e 1.353) e, para certos assuntos, exige "quorum especial". Esta é a lógica:
- Regra geral, primeira convocação (art. 1.352): salvo quando exigido quórum especial, as deliberações são tomadas "por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais".
- Regra geral, segunda convocação (art. 1.353): a assembleia "poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial".
- Peso do voto (art. 1.352, parágrafo único): os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, "salvo disposição diversa da convenção".
- Quórum especial: certos artigos exigem frações maiores, como a seguir.
Tabela: quórum por tipo de deliberação
| Deliberação | Quórum previsto no texto | Artigo |
|---|---|---|
| Assuntos comuns (sem quórum especial), 1ª convocação | Maioria dos votos dos presentes, que representem ao menos metade das frações ideais | 1.352 |
| Assuntos comuns, 2ª convocação | Maioria dos votos dos presentes | 1.353 |
| Alterar a convenção; mudar a destinação do edifício ou da unidade | 2/3 dos votos dos condôminos | 1.351 (redação da Lei 14.405/2022) |
| Obras voluptuárias | Voto de 2/3 dos condôminos | 1.341, I |
| Obras úteis | Voto da maioria dos condôminos | 1.341, II |
| Obras necessárias | Podem ser feitas pelo síndico sem autorização; se urgentes e de despesa excessiva, a assembleia deve ser convocada imediatamente; se não urgentes e de despesa excessiva, exigem autorização da assembleia | 1.341, §§ 1º a 3º |
| Obras em partes comuns, em acréscimo às existentes, para facilitar ou aumentar a utilização | Aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos | 1.342 |
| Construir outro pavimento ou outro edifício com novas unidades | Unanimidade dos condôminos | 1.343 |
| Destituir o síndico (irregularidades, falta de prestação de contas, administração inadequada) | Maioria absoluta dos membros da assembleia, especialmente convocada para esse fim | 1.349 |
| Multa por descumprimento dos deveres dos incisos II a IV do art. 1.336, quando a convenção não prevê | 2/3, no mínimo, dos condôminos restantes | 1.336, §2º |
| Multa por descumprimento reiterado de deveres (até o quíntuplo da contribuição) | 3/4 dos condôminos restantes | 1.337 |
| Reconstrução ou venda, se o edifício for destruído ou ameaçar ruína | Votos que representem metade mais uma das frações ideais | 1.357 |
| Normas complementares para assembleias eletrônicas no regimento interno | Maioria simples dos presentes, em assembleia convocada para essa finalidade | 1.354-A, §5º |
| Converter a reunião em sessão permanente quando o quórum especial não é atingido | Decisão da maioria dos presentes | 1.353, §1º |
A convenção só se constitui, na origem, com a subscrição de titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (art. 1.333). Esse percentual trata da instituição da convenção e não substitui o quórum de 2/3 do art. 1.351 para alterá-la depois.
Pontos que geram dúvida
"Dois terços dos condôminos": contar cabeças ou frações?
O Código diz "dois terços dos votos dos condôminos" (art. 1.351) ou "dois terços dos condôminos" (art. 1.341, I) em redações distintas. Como o art. 1.352, parágrafo único, estabelece que os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção, a convenção do condomínio é o primeiro lugar onde verificar a forma de contagem. Se houver dúvida, consulte o texto vigente e a orientação jurídica; este guia não resolve discussões de interpretação.
Exemplo ilustrativo com cifras supostas: num condomínio hipotético de 12 unidades de fração ideal igual, dois terços dos votos correspondem a 8 unidades (12 x 2/3). Se as frações forem diferentes, o cálculo passa a seguir as frações e não o número de unidades. Para entender como a fração ideal é definida, veja a calculadora de fração ideal e taxa condominial.
Primeira ou segunda convocação: o que muda
Na primeira convocação, o art. 1.352 exige, além da maioria dos votos dos presentes, que os presentes representem pelo menos metade das frações ideais. Na segunda, o art. 1.353 fala apenas em maioria dos votos dos presentes. Ambos ressalvam os casos de quórum especial: para esses, a tabela acima prevalece em qualquer convocação, e a convenção deve ser lida porque pode fixar quórum especial próprio (o art. 1.353, §1º, menciona o quórum "previsto em lei ou em convenção"). Exemplo ilustrativo com cifras supostas: se, na primeira convocação de um assunto comum, comparecerem condôminos que somam 40% das frações ideais, a regra do art. 1.352 não estaria cumprida; na segunda convocação, a lei já fala apenas em maioria dos presentes.
Quórum especial não atingido
Desde a Lei nº 14.309/2022, quando a deliberação exige quórum especial (previsto em lei ou na convenção) e ele não é atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente (art. 1.353, §1º). A nova data não pode ultrapassar 60 dias; as unidades ausentes devem ser convocadas; e a assembleia deve ser concluída no prazo total de 90 dias, contado da abertura inicial (§3º). Os votos já dados ficam registrados (§2º). Explicamos o mecanismo em assembleia virtual e híbrida: o que mudou com a Lei 14.309/2022.
Condômino inadimplente vota?
O art. 1.335, III, lista como direito do condômino "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite". Veja como a convenção trata a questão antes de cada votação.
Checklist antes de votar cada item
- O assunto exige quórum especial? Consulte a tabela e a convenção.
- Como a convenção conta o voto: por fração ideal ou de outra forma?
- É primeira ou segunda convocação?
- Se o quórum especial não for atingido, vale a pena propor a sessão permanente?
- O resultado e a contagem de votos serão registrados na ata?
Erros comuns
- Aplicar a maioria simples a um assunto de quórum especial. Alteração da convenção, por exemplo, exige 2/3 (art. 1.351).
- Usar o percentual de um condomínio vizinho. A convenção pode prever regras próprias onde a lei permite.
- Confundir "condôminos" com "presentes". Alguns artigos tomam como base todos os condôminos (como o 1.351), e outros apenas os presentes (como o 1.353).
- Não registrar a contagem na ata. Sem a contagem, fica difícil provar que o quórum foi atingido. Veja como redigir a ata da assembleia.
Perguntas frequentes
Qual o quórum para alterar a convenção?
O art. 1.351 exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção e também para mudar a destinação do edifício ou da unidade. Detalhes em convenção de condomínio: conteúdo e como alterar.
Qual o quórum para destituir o síndico?
O art. 1.349 prevê voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, especialmente convocada para essa finalidade, nos casos de irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inadequada. Há um guia específico sobre destituição do síndico.
Obra útil e obra voluptuária têm o mesmo quórum?
Não. O art. 1.341 exige voto da maioria dos condôminos para obras úteis e de dois terços para as voluptuárias. Para a classificação das obras, veja obras em áreas comuns.
Se não houver quórum, a assembleia está perdida?
Nem sempre. Em segunda convocação a regra geral é a maioria dos presentes (art. 1.353). Para deliberações com quórum especial, a sessão permanente (art. 1.353, §1º) permite continuar a deliberação em até 60 dias para a nova sessão, respeitado o limite total de 90 dias.
Para localizar o quórum aplicável ao assunto da sua pauta, com o artigo citado, você pode perguntar ao assistente IgeraFincas para condomínios no Brasil.