Convenção de Condomínio: O Que Deve Conter e Como Alterar (Quórum de 2/3)
A convenção de condomínio é o documento mais importante da vida de um condomínio edilício: é ela que constitui juridicamente o condomínio, define as regras de convivência e organiza a gestão financeira do prédio. Mesmo assim, é comum que síndicos, conselheiros e condôminos confundam a convenção com o regimento interno, ou não saibam exatamente o quórum necessário para alterá-la quando surge a necessidade — seja para mudar a forma de rateio, seja para permitir aluguel por temporada.
Este guia explica, com base nos artigos 1.331 a 1.334 e 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002), o que a convenção deve conter obrigatoriamente, em que ela se diferencia do regimento interno e qual é o quórum real exigido para alterá-la — inclusive as mudanças trazidas pela Lei 14.405/2022.
O Que é a Convenção de Condomínio?
A convenção de condomínio é o documento que institui o condomínio edilício como forma jurídica de propriedade, definida pelo art. 1.333 do Código Civil. Ela nasce antes mesmo da entrega das unidades — normalmente elaborada pela incorporadora — e passa a valer para todos que adquirem uma unidade no edifício, mesmo que não a tenham assinado pessoalmente.
Base legal (art. 1.333, CC): "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção." Parágrafo único: "Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."
Dois pontos merecem destaque nesse artigo:
- Quórum de constituição: a convenção original precisa da assinatura de proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais do terreno — não 2/3 das unidades, mas 2/3 do valor/fração ideal atribuído a cada uma.
- Registro em cartório: a convenção já obriga os condôminos e possuidores desde a subscrição, mas só se torna oponível a terceiros (por exemplo, um comprador que ainda não sabia das regras) depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular — não precisa necessariamente passar por tabelião, mas precisa ser registrada para valer contra quem não participou de sua elaboração.
O Que a Convenção Deve Conter (Art. 1.334 do CC)
O art. 1.334 lista o conteúdo mínimo obrigatório da convenção. Uma convenção que omite esses pontos está incompleta e pode gerar disputas jurídicas — ou, na prática, forçar o condomínio a recorrer subsidiariamente à lei ou ao regimento interno para preencher as lacunas.
| Item obrigatório (art. 1.334) |
O que define na prática |
| Quota proporcional e forma de pagamento das contribuições |
Como é calculada e cobrada a taxa condominial (fração ideal, valor fixo por unidade, etc.) para despesas ordinárias e extraordinárias |
| Forma de administração do condomínio |
Quem administra (síndico, subsíndico, administradora terceirizada) e como a gestão é organizada |
| Competência das assembleias, convocação e quórum |
O que cada assembleia (ordinária/extraordinária) pode deliberar, como convocar e quórum de instalação e votação |
| Sanções aos condôminos ou possuidores |
Multas por atraso, por infração ao uso da unidade, por conduta antissocial reiterada |
| Regimento interno |
Regras de convivência do dia a dia — pode constar dentro da própria convenção ou como anexo separado |
Além desses itens do art. 1.334, a prática recomenda que a convenção também trate de:
- Descrição do terreno e do edifício (identificação, número de unidades, discriminação das partes comuns e privativas — normalmente já detalhada na instituição do condomínio, conforme art. 1.332)
- Fração ideal correspondente a cada unidade
- Destinação das unidades (residencial, comercial ou mista) — ponto que ganhou relevância após a Lei 14.405/2022
- Regras específicas sobre locação por temporada / aplicativos como Airbnb, se o condomínio quiser restringir ou permitir expressamente
- Fundo de reserva: percentual, forma de constituição e uso
Convenção x Regimento Interno: Qual a Diferença?
É um dos pontos que mais gera confusão entre síndicos de primeira gestão. Os dois documentos coexistem, mas têm função e hierarquia diferentes.
| Aspecto |
Convenção de Condomínio |
Regimento Interno |
| Natureza jurídica |
Constitui o condomínio; "estatuto" do edifício |
Regulamenta o uso diário — subordinado à convenção |
| Conteúdo típico |
Rateio de despesas, fração ideal, competência de assembleias, sanções |
Horários de barulho, uso de áreas comuns, regras de animais, mudanças, obras |
| Registro em cartório |
Obrigatório para valer contra terceiros (art. 1.333, parágrafo único) |
Não é exigido por lei, embora recomendável |
| Quórum para alteração |
2/3 dos condôminos (art. 1.351, CC) |
Definido pela própria convenção; geralmente maioria simples em assembleia |
Na prática, muitos condomínios incorporam o regimento interno como anexo da própria convenção — nesse caso, se o regimento estiver dentro do corpo da convenção, sua alteração também exige o quórum qualificado de 2/3. Já quando o regimento é um documento apartado e a própria convenção prevê quórum mais flexível para alterá-lo, prevalece a regra definida na convenção.
Quórum para Alterar a Convenção: os 2/3 do Art. 1.351
Esse é o ponto que gera mais dúvida — e mais litígio. O Código Civil trata separadamente do quórum para constituir a convenção (art. 1.333) e do quórum para alterá-la depois de já constituída (art. 1.351).
Base legal (art. 1.351, CC, com redação dada pela Lei 14.405/2022): depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos tanto a alteração da convenção de condomínio quanto a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, sendo que, em ambos os casos, o "quórum qualificado" é sobre os votos dos condôminos, e não necessariamente sobre a totalidade das frações ideais — a própria convenção pode definir a forma de cálculo dos votos (por fração ideal ou por unidade).
Ou seja: sim, o quórum de 2/3 confirma-se para alterar a convenção, conforme o texto vigente do art. 1.351. Antes da Lei 14.405/2022 (julho de 2022), a mudança de destinação do edifício (por exemplo, de residencial para comercial) exigia unanimidade — a lei reduziu essa exigência para 2/3, equiparando-a ao quórum já existente para alteração geral da convenção.
Pontos práticos sobre o cálculo do quórum
- 2/3 de quê? A regra padrão do Código Civil calcula os votos pela fração ideal de cada unidade no terreno. Mas o art. 1.352 permite que a própria convenção estabeleça forma diferente — por exemplo, um voto por unidade, independente do tamanho.
- 2/3 dos presentes ou dos condôminos totais? A redação do art. 1.351 fala em "votos dos condôminos" — a jurisprudência majoritária interpreta isso como 2/3 do total de condôminos do condomínio (ou das frações ideais totais), e não apenas dos presentes à assembleia. Por isso, é comum que assembleias para alterar convenção sejam convocadas em segunda chamada com quórum reduzido apenas para discussão, mas a aprovação da alteração em si continua exigindo os 2/3 do total.
- Registro da alteração: assim como a convenção original, qualquer alteração aprovada deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos contra terceiros.
- Ata da assembleia: a alteração precisa constar de ata específica, com a pauta claramente identificada como "alteração da convenção", evitando surpresas em pautas genéricas de "assuntos gerais".
Atenção ao "quórum qualificado" na prática: conseguir reunir 2/3 dos condôminos (não apenas dos presentes) é o maior obstáculo para alterar a convenção em condomínios grandes ou com muitos imóveis alugados/vazios. Planeje a assembleia com antecedência, use procurações e considere votação por meios eletrônicos ou por correspondência quando a convenção ou o regimento já permitirem.
Quando Vale a Pena Alterar a Convenção?
Alguns motivos frequentes que levam condomínios a buscar o quórum de 2/3 para alteração:
- Mudar a forma de rateio das despesas (por exemplo, de fração ideal para valor igual por unidade)
- Regulamentar ou proibir expressamente locação por temporada (Airbnb e similares)
- Alterar a destinação de unidades ou de todo o edifício (residencial ↔ comercial/misto)
- Ajustar percentuais de multa por inadimplência ou por infração às regras internas
- Modernizar cláusulas antigas incompatíveis com leis posteriores (LGPD, novas normas de acessibilidade, mudanças no CC)
Antes de levar qualquer alteração à assembleia, vale revisar se a mudança pretendida realmente exige alteração da convenção (quórum de 2/3) ou se pode ser resolvida via regimento interno — normalmente com quórum de maioria simples, muito mais fácil de atingir.
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O art. 1.351 do Código Civil exige a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para alterar a convenção de condomínio, mesmo quórum aplicado à mudança de destinação do edifício após a Lei 14.405/2022.
A convenção precisa ser registrada em cartório?
Sim. Segundo o art. 1.333, parágrafo único, do CC, a convenção já obriga condôminos e possuidores desde sua subscrição, mas só se torna oponível a terceiros depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O mesmo vale para alterações posteriores.
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção constitui juridicamente o condomínio e define regras estruturais (rateio, competência de assembleias, sanções), com quórum de 2/3 para alteração. O regimento interno regula o uso diário das áreas comuns e normalmente pode ser alterado com quórum mais simples, salvo se estiver incorporado ao texto da convenção.
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