Base legal e aviso. Este guia se baseia no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.347 a 1.356, lidos no texto atualizado. O Código já foi alterado nessa matéria (por exemplo, pelas Leis nºs 14.309/2022 e 14.405/2022) e pode ser alterado de novo; confira a versão vigente no Planalto. A convenção e o regimento interno do seu condomínio podem detalhar regras (forma de convocação, quórum especial, remuneração). Este texto não substitui um advogado.
Resposta curta
A assembleia escolhe o síndico, que pode ser alguém que não seja condômino, por prazo não superior a dois anos, renovável (art. 1.347). Suas funções estão listadas no art. 1.348 e ele pode ser destituído, por assembleia especialmente convocada, pelo voto da maioria absoluta dos membros, se praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349).
Quem escolhe o síndico e por quanto tempo
O art. 1.347 é curto e responde às duas perguntas centrais: "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se". Desse texto saem quatro consequências práticas:
- A escolha é da assembleia. Não há síndico por indicação da administradora ou de um grupo de moradores sem deliberação.
- O síndico pode ser de fora. O texto admite quem não é condômino, o que abre espaço para o síndico profissional (pessoa física ou empresa). Para comparar as opções, veja síndico profissional x síndico morador.
- O mandato tem teto de dois anos. A convenção pode fixar um prazo menor, mas o Código Civil, no artigo lido, não permite mandato superior.
- A renovação é possível. O texto não impõe um limite de reeleições; se a sua convenção impõe, valerá o que ela estabelece.
O que o Código diz (e não diz) sobre o quórum da eleição
Nos artigos lidos, não há um quórum especial para eleger o síndico. O art. 1.352 estabelece a regra geral: salvo quando exigido quórum especial, as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, o art. 1.353 permite deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quórum especial. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Se a sua convenção prevê regras próprias para a eleição (candidaturas, voto secreto, quórum), elas devem ser consultadas.
Há ainda uma regra de validade: o art. 1.354 diz que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados. A eleição do síndico, como qualquer deliberação, depende de convocação de todos. Detalhes de prazo e forma estão em convocação de assembleia: prazos, formas válidas e quórum.
Quando a eleição acontece
O art. 1.350 determina que o síndico convoque, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e "eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno". A assembleia anual é, portanto, o momento natural para a troca ou a renovação do mandato. O art. 1.355 permite ainda assembleias extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
E se o síndico não convocar a assembleia anual? O § 1º do art. 1.350 responde que um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. E se a assembleia não se reunir, o § 2º dispõe que "o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino". Isso evita que o condomínio fique sem decisão por inércia.
As assembleias podem ser realizadas de forma eletrônica, desde que a convenção não vede e sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto (art. 1.354-A). Isso vale para a eleição do síndico, e o instrumento de convocação deve informar que a assembleia será eletrônica, com instruções de acesso e de coleta de votos.
Atribuições do síndico: o que o art. 1.348 lista
O art. 1.348 enumera as competências do síndico. A tabela abaixo reproduz, com palavras próprias e de forma resumida, os nove incisos do texto lido:
| Inciso | Competência do síndico | Exemplo prático |
|---|---|---|
| I | Convocar a assembleia dos condôminos | Assembleia anual e extraordinárias |
| II | Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, na defesa dos interesses comuns | Constituir advogado, assinar contratos em nome do condomínio |
| III | Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio | Informar uma notificação ou ação |
| IV | Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia | Aplicar as regras de uso das áreas comuns |
| V | Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores | Manutenção, portaria, limpeza |
| VI | Elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano | Proposta de orçamento para a assembleia anual |
| VII | Cobrar dos condôminos as contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas | Cobrança de cotas em atraso |
| VIII | Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas | Prestação de contas anual |
| IX | Realizar o seguro da edificação | Contratar o seguro (obrigatório, art. 1.346) |
Os dois parágrafos do art. 1.348 também importam. O § 1º diz que a assembleia pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. O § 2º prevê que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. É a base legal para a delegação de tarefas, por exemplo, a uma administradora, sempre dentro desses limites.
Obras necessárias e urgentes
O art. 1.341, § 1º, acrescenta que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, o § 2º manda dar ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Veja mais no artigo obras nas áreas comuns.
Destituição: causas, quórum e cuidados
O art. 1.349 trata da destituição. A assembleia, "especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente" (a transferência de poderes), poderá, "pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio". Os pontos centrais:
- Três causas no texto: irregularidades, falta de prestação de contas e administração inconveniente.
- Quórum: maioria absoluta dos membros da assembleia, e não apenas dos presentes.
- Assembleia específica: o dispositivo fala em assembleia especialmente convocada; o assunto deve constar expressamente da pauta.
Observação importante: a remissão do art. 1.349 ao "§ 2º do artigo antecedente" pode gerar dúvida de interpretação, assim como a expressão "maioria absoluta de seus membros" (o texto não esclarece se a conta é por condôminos ou por frações ideais). Antes de convocar uma destituição, confirme com um advogado como a sua convenção e a jurisprudência local tratam a questão. Para o procedimento completo, leia destituição do síndico: causas, quórum e procedimento.
Já a prestação de contas e o papel do conselho fiscal (art. 1.356: até três membros, eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, a quem compete dar parecer sobre as contas do síndico) estão em conselho fiscal do condomínio.
Checklist: eleição do síndico passo a passo
- Verifique na convenção o prazo do mandato, as regras de candidatura e eventual quórum próprio.
- Confirme a data do vencimento do mandato atual (máximo de dois anos, art. 1.347).
- Inclua a eleição na pauta da assembleia anual (art. 1.350) ou convoque assembleia extraordinária (art. 1.355).
- Convoque todos os condôminos (art. 1.354), com as informações de acesso se a assembleia for eletrônica (art. 1.354-A).
- Confira o quórum de instalação e de aprovação (arts. 1.352 e 1.353) e as frações ideais presentes.
- Registre em ata o resultado, o nome do eleito, o prazo do mandato e a forma de remuneração, se houver.
- Providencie a atualização dos cadastros do condomínio (bancos, administradora, fornecedores) com a ata.
Erros comuns
- Mandato sem prazo na ata. O art. 1.347 impõe um limite de dois anos; a ata deve dizer qual é o prazo.
- Eleger sem convocar todos. O art. 1.354 proíbe a deliberação se nem todos os condôminos foram convocados.
- Síndico que nunca convoca a assembleia anual. O art. 1.350 prevê a convocação anual; na omissão, um quarto dos condôminos pode convocar.
- Confundir síndico e administradora. A delegação de funções exige aprovação da assembleia (art. 1.348, § 2º), salvo disposição contrária da convenção.
- Destituir sem pauta específica. O art. 1.349 fala em assembleia especialmente convocada.
Perguntas frequentes
O síndico precisa ser morador?
Não. O art. 1.347 diz que o síndico "poderá não ser condômino". A convenção pode ter regras adicionais, por isso confira o documento do seu condomínio.
Qual é o prazo máximo do mandato?
O art. 1.347 estabelece prazo "não superior a dois anos", com possibilidade de renovação. O texto lido não fixa um número máximo de renovações.
Quem pode convocar a assembleia se o síndico não o faz?
O art. 1.350, § 1º, diz que um quarto dos condôminos poderá convocar a assembleia anual se o síndico não o fizer. O art. 1.355 também prevê que assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Se a assembleia não se reunir, o juiz decide a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2º).
Qual é o quórum para destituir o síndico?
O art. 1.349 fala em "maioria absoluta de seus membros", em assembleia especialmente convocada, por irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inconveniente. A forma de contar esses membros e o procedimento devem ser confirmados com um advogado e com a convenção.
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