IgeraFincas para Administradores de Condomínios em todo Portugal: Lei 8/2022, Madeira e Açores
O software IA para administradores de condomínios em todo o território nacional. A Lei 8/2022 de 10 de Janeiro aplica-se a todos os 308 municípios, incluindo a Região Autónoma da Madeira e a Região Autónoma dos Açores. Fundo de reserva 10% obrigatório, assembleias por videoconferência, notificação electrónica e novos poderes do administrador — o IgeraFincas domína cada artigo e responde em segundos.
1.200.000+
fracções em condomínio em Portugal
Lei 8/2022
aplica-se a todos os 308 municípios
€3.400/m²
média nacional Lisboa — €1.600/m² no interior
18%
proprietários estrangeiros nas áreas costeiras
20
distritos + Madeira + Açores — cobertura total
RGPD
compliant — dados em infraestrutura europeia
O quadro legal que o IgeraFincas domína em todo Portugal
A administração de condomínios em Portugal está regulada por um conjunto de diplomas que o IgeraFincas tem plenamente indexados e actualizados. Cada resposta cita o artigo exacto aplicar ao caso concreto, sem necessidade de pesquisa manual pelo administrador.
Lei 8/2022 — a reforma de fundo
A Lei 8/2022 de 10 de Janeiro é a maior reforma da administração de condomínios desde o Decreto-Lei 268/94. Introduziu o fundo de reserva obrigatório (mínimo 10% das quotas anuais), as assembleias por videoconferência, a notificação electrónica, o Livro de Obras e novos poderes do administrador para obras urgentes. Aplica-se a todos os 308 municípios do território nacional, incluindo a Madeira e os Açores. O IgeraFincas tem cada artigo indexado e aplica-o ao caso concreto de cada condómino.
Código Civil arts. 1414.º–1438.º-A
Os artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil regulam a propriedade horizontal em Portugal: definição de partes comuns, direitos e obrigações dos condomínos, assembleia de condomínos, designação e poderes do administrador, régime de quotas e cobrança de dívidas. O IgeraFincas cita automaticamente o artigo exacto para cada situação — do art. 1421.º (partes comuns) ao art. 1434.º (cobrança judicial de quotas), passando pelo art. 1427.º (obras urgentes pelo administrador).
DL 268/94 — título constitutivo e fracção autónoma
O Decreto-Lei 268/94 de 25 de Outubro estabelece o regime dos condomínios em Portugal: conceito de fracção autónoma, título constitutivo da propriedade horizontal, obrigações do administrador, regulamento do condomínio e registo predial das decisões da assembleia. É o diploma base que a Lei 8/2022 veio alterar e complementar. O IgeraFincas aplica DL 268/94 e Lei 8/2022 de forma integrada, sem conflitos de interpretação.
NRAU — arrendamento urbano e contratos antigos
O Novo Régime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, alterada pela Lei 31/2012) afecta condomínios com fracções arrendadas, especialmente em edifícios antigos com contratos pré-NRAU. As transições de regime, as actualizações de renda e as obrigações do proprietário-senhorio afectam directamente o que o administrador pode ou não pode fazer em cada fracção. O IgeraFincas explica estas intersecções com base legal precisa, distinguindo o que é obrigação do condómino-senhorio do que é obrigação do condomínio.
Madeira — RAM e DRR 14/2009/M
A Região Autónoma da Madeira tem legislação regional específica para o Alojamento Local: o Decreto Regulamentar Regional 14/2009/M e respectivas alterações. A Lei 8/2022 aplica-se integralmente na Madeira em matéria de propriedade horizontal e administração de condomínios. O IgeraFincas conhece as especificidades regionais da Madeira — incluindo o mercado turístico intenso do Funchal e a dinâmica de condomínios em zonas como Gaula, Câmara de Lobos e Santa Cruz.
Açores — RAA e DRLeg. 15/2011/A
A Região Autónoma dos Açores tem o Decreto Legislativo Regional 15/2011/A que estabelece especificidades em matéria de ordenamento do território e urbanismo. A Lei 8/2022 aplica-se integralmente nos Açores em matéria de condomínios. O IgeraFincas conhece a realidade dos condomínios de Ponta Delgada, Angra do Heroísmo e da Horta, incluindo as especificidades de edifícios em zonas sísmicas e as regras de construção anti-sísmica aplicadas na RAA.
Como funciona o IgeraFincas em todo Portugal
Cinco passos para automatizar as respostas aos condomínos de qualquer distrito português — do Minho ao Algarve, do Funchal a Ponta Delgada.
Carrega os documentos de cada condomínio
Regulamento interno, atas das assembleias, orçamentos aprovados, contratos de prestação de serviços e pareceres técnicos. O processo de indexação é automático e demora menos de 30 minutos por condomínio. Em menos de 24 horas o sistema está operacional e a responder aos condomínos.
A IA indexa e compreende em português europeu
Pesquisa semântica avançada: se o condómino pergunta “posso fechar a varanda?”, o sistema percebe que está a questionar sobre alterações à fachada e partes comuns — sem necessidade de palavras-chave exactas. A IA foi treinada em português europeu, com a terminologia legal correcta: condómino, regulamento, fracção, ata.
Os condomínos perguntam por WhatsApp ou portal web
Resposta automática em 2 segundos, 24/7, citando o artigo exacto da Lei 8/2022, do Código Civil ou do regulamento do condomínio. Cada resposta é adaptada ao perfil do utilizador — técnica para o administrador, clara e acessível para o condómino.
O administrador supervisiona pelo painel central
Histórial completo de conversas, detecção automática de perguntas novas não respondidas (gaps de conteúdo) e alertas para situações que requerem intervenção humana. Analytics por condomínio, por período e por categoria de pergunta.
Escala sem custo linear com o crescimento
Cada novo condomínio gerido é carregado no sistema em menos de 30 minutos. Não é necessário treino adicional da equipa. O custo mensal mantém-se fixo independentemente do número de perguntas respondidas no plano Professional e Enterprise.
Como o IgeraFincas resolve uma pergunta real em Portugal
Um condómino de Évora pergunta sobre uma avaria urgente no telhado. A IA responde em 2 segundos citando os artigos exactos do Código Civil e da Lei 8/2022.
A água da caixa de escada está a vazar do telhado. Quem paga a reparação?
Ao abrigo do art. 1421.º, n.º 1 do Código Civil, o telhado e a cobertura do edifício são partes comuns de todos os condomínos, independentemente da fracção. As despesas de reparação de partes comuns incumbem a todos os condomínos na proporção das respectivas permilagens, salvo disposição em contrário do regulamento do condomínio (art. 1424.º CC).
Se a reparação for urgente (risco de dano imediato), o administrador pode autorizar as obras sem aprovação prévia da assembleia ao abrigo do art. 1427.º CC, informando depois todos os condomínos. O custo é suportado pelo fundo de reserva se existente, ou por quota extraordinária se o fundo for insuficiente.
Fonte: art. 1421.º n.º 1 CC · art. 1424.º CC · art. 1427.º CC · Lei 8/2022
A Lei 8/2022 artigo a artigo — o que o IgeraFincas domína
Seis artigos fundamentais da Lei 8/2022 que o administrador precisa de aplicar em todo Portugal. O IgeraFincas cita e explica cada um automaticamente em cada resposta, sem necessidade de pesquisa manual ou consulta a advogados para questões rotineiras.
Art. 4.º
Fundo de reserva — 10% obrigatório
O art. 4.º da Lei 8/2022 impõs a todos os condomínios portugueses a obrigação de constituir e manter um fundo de reserva com montante mínimo de 10% do total das quotas anuais. O fundo deve ser depositado em conta bancária exclusiva e separada das contas correntes do condomínio, não podendo ser utilizado para despesas correntes.
Art. 1432.º-A
Videoconferência — assembleias digitais
O art. 1432.º-A CC (aditado pela Lei 8/2022) permite as assembleias de condomínos por meios de comunicação à distância, nomeadamente videoconferência. A convocação deve indicar o meio tecnológico, garantir a participação de todos e assegurar a identificação dos presentes. O quórum e as maiorias são idênticos aos das assembleias presenciais.
Art. 1436.º-B
Livro de obras — registo obrigatório
O art. 1436.º-B CC (aditado pela Lei 8/2022) obriga o administrador a manter um Livro de Obras actualizado, com o registo de todas as obras realizadas no condomínio — urgentes ou não, aprovadas em assembleia ou executadas por poder do administrador. O Livro de Obras é essencial na transmissão de fracções e na verificação do estado do edifício.
Art. 1422.º-A
Proibição de AL — deliberação da assembleia
O art. 1422.º-A CC permite que a assembleia de condomínos proiba o exercício de Alojamento Local nas fracções, por maioria de dois terços. A proibição não tem efeito retroactivo para licenças de AL já emitidas à data da deliberação. O IgeraFincas explica o processo, as maiorias necessárias e os direitos dos actuais titulares de AL.
Art. 1432.º
Notificação — 10 + 30 dias
O art. 1432.º CC regula os prazos de convocação das assembleias: mínimo 10 dias para a primeira convocação, 30 minutos depois para a segunda. A Lei 8/2022 permitiu a notificação por email para condomínos que aceitem expressamente por escrito. O IgeraFincas gera automaticamente o texto de convocação legal em cada situação.
Art. 1435.º-A
Destituição do administrador
O art. 1435.º-A CC (reforçado pela Lei 8/2022) regula a destituição do administrador pela assembleia ou por via judicial. A destituição pode ser com justa causa (irregularidades graves) ou sem justa causa (indemnização devida). O IgeraFincas explica os fundamentos de justa causa, as maiorias necessárias e o processo judicial em caso de recusa de convocação de assembleia.
IgeraFincas em todo Portugal — escolha o seu distrito
Do Minho ao Algarve, do Funchal a Ponta Delgada — a Lei 8/2022 e o Código Civil aplicam-se a todos os 308 municípios. O IgeraFincas cobre todo o território nacional sem necessidade de configuração regional adicional.
Guias específicos disponíveis para: Lisboa · Porto · Braga · Setúbal · Faro · Funchal
As questões mais frequentes dos condomínos em Portugal
Seis categorias de perguntas que representam mais de 75% das solicitações que um administrador de condomínios recebe em Portugal — e que o IgeraFincas resolve automaticamente com base legal citada, poupando em média 12 horas por semana ao administrador com 20 condomínios.
Obras e manutenção
“Posso instalar ar condicionado na fachada?”
O IgeraFincas cita o art. 1422.º CC (alterações à fachada) e o regulamento do condomínio. Explica a maioria necessária em assembleia e o processo de pedido formal ao administrador.
Quotas e pagamentos
“Tenho quotas em atraso. Que acontece?”
O IgeraFincas explica o processo de cobrança ao abrigo do art. 1434.º CC: notificação extrajudicial, injeção e penhora. Cita as alterações da Lei 8/2022 que reforçaram as garantias do condomínio credor.
Alojamento Local
“O vizinho faz Alojamento Local. É legal?”
O IgeraFincas cita o art. 1422.º-A CC e explica se o regulamento do condomínio ou a assembleia já proibiram ou limitaram o AL. Explica também o processo de proibição se ainda não existir deliberação.
Assembleias
“A assembleia foi válida sem quórum?”
O IgeraFincas cita o art. 1432.º CC e explica o regime de primeira e segunda convocação, os quóruns exigidos e as maiorias necessárias para cada tipo de deliberação: simples, dois terços ou unanimidade.
Partes comuns
“Quem paga a reparação do elevador?”
O IgeraFincas cita o art. 1421.º CC (partes comuns) e o art. 1424.º CC (proporcionalidade das despesas). Explica o papel do fundo de reserva e o processo de aprovacao da despesa em assembleia.
Venda e transmissão
“O novo proprietário fica com as dívidas do anterior?”
O IgeraFincas cita o art. 1424.º-A CC e a obrigação de certidão de dívidas na transmissão de fracções. Explica a responsabilidade solidária do adquirente pelas dívidas anteriores à aquisição.
O que dizem os administradores portugueses
“Administro 35 condomínios em Lisboa e no Barreiro. A Lei 8/2022 criou obrigações novas que os condomínos constantemente perguntam. O IgeraFincas responde automaticamente, com o artigo exacto, 24 horas por dia. Poupei facilmente 15 horas por semana que antes passava ao telefone.”
“Tenho condomínios no Algarve com muitos proprietários britânicos que não falam português. O IgeraFincas explica-lhes em inglês as obrigações da lei portuguesa. Nunca mais houve mal-entendidos sobre quotas ou assembleias. A satisfação dos condomínos melhorou visivelmente.”
Uma plataforma. 308 municípios. Zero perguntas sem resposta.
O IgeraFincas cobre toda a legislação nacional de propriedade horizontal, as especificidades regionais da Madeira e dos Açores, e responde em português europeu a qualquer condomíno em qualquer distrito português.
Preçário IgeraFincas para Portugal
Três planos adaptáveis ao perfil de cada administrador português — do profissional independente à empresa com dezenas de condomínios em vários distritos.
Starter
€99/mês
Até 15 condomínios
- ✓Lei 8/2022 pré-indexada
- ✓Código Civil arts. 1414.º–1438.º-A
- ✓WhatsApp + portal web
- ✓Até 500 respostas/mês
- ✓Painel de controlo
- ✓Suporte email 48h
Professional
€199/mês
Até 40 condomínios
- ✓Tudo do Starter
- ✓NRAU e contratos antigos
- ✓Madeira (DRR 14/2009/M)
- ✓Açores (DRLeg. 15/2011/A)
- ✓Respostas ilimitadas
- ✓Analytics e gaps de conteúdo
- ✓Suporte prioritário 24h
- ✓Exportação de relatórios
Enterprise
€399/mês
Condomínios ilimitados
- ✓Tudo do Professional
- ✓White-label — marca própria
- ✓Integração API com PHC/Primavera
- ✓Gestor de conta dedicado
- ✓SLA 99,9% uptime
- ✓Formação da equipa (4h)
- ✓DPA personalizado RGPD
- ✓Multi-distrito e multi-empresa
Perguntas frequentes — Administradores em Portugal
Sete questões sobre o IgeraFincas que os administradores portugueses colocam com mais frequência — respondidas com precisão jurídica e base legal citada.
O IgeraFincas domina toda a Lei 8/2022 de janeiro de 2022?+
Sim, integralmente. O IgeraFincas tem a Lei 8/2022 de 10 de Janeiro completamente indexada, artigo a artigo: o art. 4.º (fundo de reserva obrigatório — 10% das quotas anuais totais), o art. 1432.º-A CC (videoconferência em assembleias), o art. 1436.º-B CC (Livro de Obras obrigatório), o art. 1422.º-A CC (Alojamento Local e proibição pela assembleia), o art. 1432.º CC (notificação electrónica e prazos) e o art. 1435.º-A CC (destituíção do administrador).
Todas as alterações ao Código Civil introduzidas pela Lei 8/2022 estão incorporadas e são aplicadas automaticamente em cada resposta, sem necessidade de configuração adicional. O sistema é actualizado sempre que existe alteração legislativa relevante — o administrador não precisa de se preocupar com actualizações de legislação.
Funciona para a Madeira e os Açores?+
Sim, sem necessidade de configuração adicional. A Lei 8/2022 e o Código Civil aplicam-se integralmente à Região Autónoma da Madeira e à Região Autónoma dos Açores em matéria de propriedade horizontal e administração de condomínios. O IgeraFincas conhece também a legislação regional específica: o DRR 14/2009/M para Alojamento Local na Madeira e o DRLeg. 15/2011/A para especificidades de urbanismo nos Açores.
O sistema diferencia automaticamente quando é aplicável legislação nacional ou regional, e em que medida a legislação regional deroga ou complementa a nacional. Para condomínios no Funchal, em Ponta Delgada ou em Angra do Heroísmo, o IgeraFincas responde com a base legal correcta para cada caso específico.
Como funciona para condomínios com proprietários estrangeiros?+
O IgeraFincas responde por defeito em português europeu. Para condomínos estrangeiros que prefiram comunicar noutra língua, o administrador pode activar respostas em inglês, francês ou espanhol — as línguas mais frequentes entre proprietários estrangeiros em Portugal: britânicos no Algarve, franceses no Alentejo e espêns na fronteira. A base legal é sempre a portuguesa, mas a explicação é fornecida no idioma do condómino.
Esta funcionalidade está disponível nos planos Professional e Enterprise. Para o plano Starter, o administrador pode configurar uma resposta padrão em inglês para questões frequentes de condomínos estrangeiros. A base de conhecimento legal é sempre a mesma, independentemente do idioma de resposta.
Em quanto tempo fica operacional?+
O IgeraFincas fica operacional em menos de 24 horas. O processo completo é: (1) criação da conta e configuração inicial — 5 minutos; (2) carregamento dos documentos de cada condomínio em PDF — 15 a 30 minutos por condomínio; (3) configuração do canal de comunicação preferido — WhatsApp ou portal web — 30 minutos; (4) teste com perguntas reais dos seus condomínios — 15 minutos.
Para administradores com múltiplos condomínios a configurar em simultâneo, oferecemos uma sessão de onboarding de 2 horas com a equipa de suporte, incluída nos planos Professional e Enterprise. O plano Starter inclui uma sessão de onboarding assincrónica com vídeos guia passo a passo.
Como está garantida a conformidade com o RGPD?+
O IgeraFincas foi desenhado com RGPD by design desde o primeiro dia. Os dados são processados e armazenados exclusivamente em infraestrutura europeia (AWS eu-west-1, Dublin). É fornecido um Contrato de Tratamento de Dados (DPA) como padrão a todos os clientes, conforme exigido pelo art. 28.º do RGPD.
As conversas dos condomínos não são utilizadas para treino do modelo de IA nem partilhadas com terceiros. Os dados podem ser eliminados a qualquer momento mediante pedido formal, sem custos adicionais. O responsável pelo tratamento é o administrador de condomínio (como entidade responsável face aos condomínos), e o IgeraFincas actua como subcontratante ao abrigo do art. 28.º RGPD.
Integra com software de gestão PHC, Primavera ou Sage?+
O plano Enterprise inclui integração API com os principais softwares de gestão utilizados em Portugal: PHC CS, Primavera ERP e Sage 50. A integração permite sincronizar a lista de condomínos, quotas em dívida e documentos automaticamente, eliminando dupla introdução de dados entre sistemas.
Para os planos Starter e Professional, a integração é feita por exportação e importação manual de ficheiros CSV nos formatos padrão de cada software. Estamos a desenvolver integrações nativas com Gestix e Artsoft para lançamento no terceiro trimestre de 2026. Todos os pedidos de integração específica são avaliados pela equipa de produto.
O IgeraFincas pode substituir o administrador de condomínio?+
Não — e não é esse o objectivo. O IgeraFincas é uma ferramenta de assistência ao administrador, não um substituto. A administração de condomínios em Portugal requer julgamento profissional qualificado, presença física nas assembleias, assinatura de documentos legais e responsabilidade civil e penal prevista na lei.
O IgeraFincas automatiza as respostas às perguntas rotineiras dos condomínos — que representam tipicamente 70 a 80% do volume total de contactos recebidos pelo administrador — libertando-o para se concentrar nas tarefas que requerem a sua presença, decisão e responsabilidade profissional. O administrador continua a ser indispensável; o IgeraFincas torna-o mais eficiente e disponível.
Começe hoje. Configurado em 24 horas.
Carregue os documentos do seu condomínio. O IgeraFincas começa a responder automaticamente aos condomínos via WhatsApp e portal web, citando a Lei 8/2022 e o Código Civil em cada resposta — em qualquer distrito de Portugal, na Madeira ou nos Açores.
308 municípios. Uma única plataforma. Zero perguntas sem resposta.
Experimentar grátis 14 dias — sem cartãoLei 8/2022 · DL 268/94 · DRR 14/2009/M · Código Civil PT · NRAU · RGPD