Respuesta corta: en la junta votan los propietarios, en persona o representados por escrito. Los propietarios con deudas vencidas con la comunidad pueden hablar pero no votar, salvo que hayan impugnado la deuda o la hayan consignado. Y para contar, hay que mirar a la vez el número de propietarios y las cuotas de participación que suman. Si eres el presidente, tu trabajo es dejar todo eso claro en el acta.
Esta guía explica, con lenguaje llano, cómo se vota y cómo se cuenta en una junta de propietarios de una comunidad sin administrador.
Qué dicen los artículos 15 y 17 de la LPH
- Artículo 15.1: la asistencia a la junta puede ser personal o por representación. Basta un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación.
- Copropietarios: si un piso pertenece a varias personas, nombran un representante para asistir y votar.
- Usufructo: la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario salvo manifestación en contrario. La delegación debe ser expresa en los acuerdos del artículo 17, regla primera, y en obras extraordinarias y de mejora.
- Artículo 15.2: los propietarios que no estén al corriente de sus deudas vencidas con la comunidad pueden participar en las deliberaciones, pero no votar, salvo que hayan impugnado la deuda o la hayan consignado. Su persona y cuota no se computan para alcanzar las mayorías exigidas.
- Artículo 17.7: para los acuerdos generales basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, si representa más de la mitad de las cuotas de los presentes. Si no se logra la mayoría, el juez puede resolver en equidad en el mes siguiente a la segunda junta.
- Artículo 17.8: los ausentes debidamente citados que, una vez informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales ante quien ejerza de secretario, se computan como favorables, con las excepciones que fija la ley.
- Artículo 17.9: los acuerdos válidos obligan a todos los propietarios.
Otros apartados del artículo 17 fijan mayorías distintas para asuntos concretos (por ejemplo, cambios en los estatutos o determinadas innovaciones), así que mira antes de qué trata el punto. Tienes la guía qué mayoría necesitas para las obras y la guía de quórums y mayorías de la LPH. Los estatutos también pueden añadir reglas. En Cataluña rige el Libro V del Código Civil de Cataluña: consulta la guía de mayorías del CCCat.
Paso 1: comprueba quién puede votar
Antes de empezar, haz una lista de asistentes con tres columnas: propietario, cuota de participación y si asiste en persona o representado. Pide los escritos de representación y archívalos con el acta.
| Situación | Quién vota |
|---|---|
| Propietario único que asiste | Él mismo |
| Propietario que no puede ir | Quien lo represente con escrito firmado |
| Piso con varios copropietarios | El representante que nombren |
| Piso con usufructo | El nudo propietario, salvo manifestación en contrario (delegación expresa en los casos del artículo 15) |
| Propietario con deuda vencida | No vota, salvo deuda impugnada o consignada |
| Inquilino | No vota por sí mismo; solo con representación escrita del propietario |
Paso 2: delegaciones sin líos
El artículo 15 pide un escrito firmado por el propietario. Para evitar problemas, que la delegación lleve: nombre y vivienda del propietario, nombre del representante, la fecha de la junta, y si puede votar todos los puntos o se le dan instrucciones concretas. Si tus estatutos limitan cuántas delegaciones puede llevar una persona, aplica esa regla. Guarda los escritos con la documentación de la junta; el artículo 19 pide conservar los apoderamientos durante cinco años.
Paso 3: propietarios con deudas
Antes de la junta, revisa quién tiene deudas vencidas. Estas personas pueden asistir y hablar. No votan, y ni su persona ni su cuota cuentan a efectos de las mayorías. Si alguien dice que ha impugnado o consignado la deuda, pide el justificante y déjalo en el acta. Para el resto del procedimiento, ve a qué hacer con un vecino moroso y a el artículo 21 de la LPH. Hay herramientas útiles en la plantilla de reclamación de morosos.
Paso 4: cómo contar los votos
Para un acuerdo general, hay que mirar dos cifras a la vez: el número de propietarios y la suma de sus cuotas. Un ejemplo ilustrativo con números inventados: en un edificio con 10 propietarios con derecho a voto, la mayoría del total son al menos 6. Si esos 6 suman más de la mitad de las cuotas, el acuerdo sale. Si 6 votan a favor pero solo suman el 40 % de las cuotas, no sale en esa convocatoria.
- Cuenta cuántos propietarios hay con derecho a voto (sin los morosos del artículo 15.2).
- Cuenta los votos a favor y súmales las cuotas.
- Comprueba las dos mayorías que exige el tipo de acuerdo.
- Si no se alcanza en primera convocatoria, mira la segunda: el artículo 16 la prevé media hora después o dentro de los ocho días naturales siguientes, según lo indicado en la convocatoria.
- Anota el resultado y comunica el acuerdo a los ausentes.
Para saber cómo se fija la cuota de cada vivienda, lee el cálculo del coeficiente de participación.
Paso 5: ausentes y acta
A los ausentes debidamente citados hay que comunicarles el acuerdo. Si en 30 días naturales no manifiestan su discrepancia por escrito ante quien ejerza de secretario, su voto se cuenta como favorable (artículo 17.8). Anota la fecha de la comunicación. En el acta, recoge asistentes (con cuotas), representaciones, morosos que no votan, el texto de cada acuerdo y el resultado. Más en redactar el acta y en la guía de presupuestos de obras en la junta.
Antes de la junta: tu lista de comprobación
- Listado actualizado de propietarios con su cuota de participación.
- Relación de deudas vencidas, para saber quién no puede votar.
- Modelo de delegación impreso para quien lo necesite.
- Hoja de recuento con columnas para votos a favor, en contra y abstenciones, con las cuotas.
- Copia de los estatutos, por si fijan reglas propias de votación.
Errores comunes
- Contar solo cabezas y olvidar las cuotas, o al revés.
- Dejar votar a un propietario con deuda sin comprobar si la ha impugnado o consignado.
- Aceptar delegaciones sin escrito firmado.
- No avisar a los ausentes del acuerdo.
- No reflejar en el acta los resultados con cifras.
Un modelo sencillo de delegación de voto
Puedes usar un texto como este, adaptándolo: «Yo, [nombre y apellidos], propietario de la vivienda [piso y puerta] de la comunidad [dirección], delego mi representación y voto en [nombre del representante] para la junta de propietarios convocada el [fecha], [con instrucciones de voto para los puntos siguientes / con facultad de votar libremente todos los puntos del orden del día]. Fecha y firma.» Pide una copia del documento de identidad del propietario si dudas de la firma, y archiva el escrito con el acta.
Cómo dirigir la votación en la reunión
Antes de votar cada punto, lee en voz alta el texto exacto del acuerdo para que todos sepan sobre qué votan. Pide los votos a favor, luego en contra y luego las abstenciones, y anota los nombres o los pisos. Si la votación es ajustada, repasa los números con calma antes de proclamar el resultado. Con una lista previa de asistentes y cuotas, el recuento lleva un minuto.
Si alguien discute el resultado, no te enfades: enseña la lista y las cuotas, y deja constancia de su protesta en el acta. Quien no esté de acuerdo con un acuerdo puede impugnarlo según el artículo 18 de la LPH, con plazos y condiciones propios (por ejemplo, estar al corriente de pago o haber consignado la deuda); consulta el texto vigente o a un abogado en ese caso.
Preguntas frecuentes
¿Puede votar mi inquilino?
Por sí mismo no: la LPH habla de propietarios. Puede asistir en tu nombre si le das una representación por escrito firmada.
¿Cuántas delegaciones puede llevar una persona?
En los artículos que hemos leído no hemos encontrado un tope. Los estatutos pueden fijarlo, así que revísalos.
¿Un moroso cuenta para el quórum?
El artículo 15.2 dice que su persona y cuota no se computan a efectos de alcanzar las mayorías exigidas. Para el quórum de constitución, consulta el texto vigente del artículo 16.
¿Se puede votar por correo o por videollamada?
No lo hemos podido confirmar en los artículos que cita esta guía. Consulta el texto vigente de la LPH y tus estatutos antes de usarlo.
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