Demanda Judicial contra una Derrama Extraordinaria: Cómo Redactarla y Qué Documentos Adjuntar
Ya sabes que tienes causa para impugnar la derrama y que estás dentro de plazo. La siguiente pregunta es puramente procesal: ¿en qué juzgado se presenta la demanda, qué documentos hay que adjuntar, cuánto tarda el procedimiento y qué puede alegar la comunidad en su contestación? Esta guía se centra exclusivamente en el trámite judicial — no en si tienes o no motivo para impugnar, sino en cómo se litiga una vez decidido presentar la demanda.
RESPUESTA RÁPIDA
La demanda de impugnación de un acuerdo de junta (incluida una derrama) se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca (Art. 52.1.11.º LEC), por el cauce del juicio ordinario si la cuantía supera los 15.000€ o el verbal si es inferior (Art. 250.1.1.º LEC en relación con procedimientos de propiedad horizontal), y debe ir firmada por procurador y abogado salvo que la cuantía sea inferior a 2.000€.
Requisitos procesales antes de demandar
Antes de que un procurador pueda presentar el escrito, hay tres requisitos de admisibilidad que el juzgado comprobará de oficio. Si falta alguno, la demanda se inadmite sin entrar al fondo.
Los 8 documentos que debe llevar adjuntos el escrito de demanda
| # | Documento | Para qué sirve |
|---|---|---|
| 1 | Título de propiedad (escritura o nota simple) | Acredita la legitimación como propietario de la finca |
| 2 | Convocatoria original de la junta | Prueba de si el orden del día y el presupuesto se notificaron correctamente |
| 3 | Acta certificada de la junta | Documento central: recoge el acuerdo impugnado, el resultado de la votación y quién votó en contra |
| 4 | Certificado de estar al corriente de pago | Acredita el requisito del Art. 18.2 LPH |
| 5 | Certificado de intento de mediación MASC | Requisito de procedibilidad desde la Ley 1/2025 |
| 6 | Presupuesto o presupuestos de la obra impugnada | Permite argumentar sobre desproporción de coste o falta de comparativa de ofertas |
| 7 | Estatutos de la comunidad (si existen) | Acredita si hay mayorías reforzadas pactadas más allá de la LPH |
| 8 | Burofax o acuse de notificación del acta | Fija la fecha de inicio del cómputo del plazo de 3 meses |
Estructura del escrito de demanda
Qué puede alegar la comunidad en su contestación
La comunidad, representada por su presidente y normalmente asesorada por el mismo abogado que lleva sus asuntos habituales, dispone de 20 días hábiles para contestar la demanda en el juicio ordinario. Las defensas más habituales son:
- Falta de legitimación activa: alegar que el demandante votó a favor del acuerdo o no consta su oposición en el acta.
- Caducidad de la acción: alegar que han transcurrido más de 3 meses desde la notificación del acta (o más de 1 año si se aplica el plazo extendido).
- Convalidación del acuerdo: argumentar que, aunque hubiera un vicio formal, este fue subsanado en una junta posterior o no causó indefensión real al demandante.
- Falta de estar al corriente de pago: si el demandante tiene cuotas pendientes no relacionadas con la derrama impugnada.
- Fondo del asunto: defender que la mayoría obtenida fue la legalmente exigida y que el presupuesto sí se adjuntó a la convocatoria (aportando el acuse de recibo o burofax correspondiente).
Fases del procedimiento y plazos orientativos
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Presentación de la demanda y admisión a trámite | 1–3 semanas |
| Emplazamiento y contestación de la comunidad | 20 días hábiles desde el emplazamiento |
| Audiencia previa (juicio ordinario) | 2–5 meses tras la contestación, según carga del juzgado |
| Juicio / vista | 1–4 meses tras la audiencia previa |
| Sentencia | 20 días desde el juicio (plazo legal, en la práctica puede demorarse) |
| Duración total estimada | 8–18 meses en primera instancia |
| Recurso de apelación (si se interpone) | +6–14 meses adicionales |
¿Puede el administrador ayudar a preparar la documentación de la demanda?
El administrador de fincas no puede redactar la demanda (eso corresponde a abogado y procurador), pero es la fuente de la mayoría de los documentos que el letrado necesita: acta certificada, convocatoria original, presupuesto adjuntado y certificado de estar al corriente de pago. IgeraFincas permite al administrador localizar y generar estos documentos en minutos en lugar de días, lo que agiliza la preparación del expediente para el abogado del propietario. IgeraLegal puede revisar la documentación reunida y valorar la solidez de los fundamentos de derecho antes de presentar la demanda.
// IgeraFincas — preparación de expediente para demanda
Propietario: "Mi abogado me pide el acta certificada, la convocatoria original y el certificado de estar al corriente de pago. ¿Puede el administrador dármelos ya?"
IgeraFincas: "Localizados los 3 documentos en el histórico de la comunidad. El acta certificada de la junta del 14/03/2026 y la convocatoria original están disponibles para descarga inmediata. El certificado de estar al corriente de pago requiere verificación del estado de cuenta actual — generado en el momento, sin deudas pendientes registradas."
Propietario: "¿La convocatoria incluía el presupuesto de la obra?"
IgeraFincas: "Revisando el documento de convocatoria adjunto al envío: no se adjuntó ningún presupuesto detallado, solo una mención genérica al 'coste estimado de la reforma de fachada'. Esto puede ser relevante para el fundamento de derecho relativo al Art. 16.2 LPH — consulta con tu abogado o con IgeraLegal para valorarlo."
¿Vas a presentar una demanda contra un acuerdo de tu comunidad?
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¿Es obligatorio contratar abogado y procurador para impugnar una derrama?
Depende de la cuantía. Si la cuantía del asunto (el importe de la derrama impugnada) supera los 2.000€, es obligatoria la intervención de abogado y procurador (Art. 23 y 31 LEC). Por debajo de esa cuantía, la ley permite comparecer sin ellos, aunque en la práctica la mayoría de propietarios prefiere contar con asistencia letrada dada la complejidad de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué pasa si el certificado de mediación MASC no se aporta con la demanda?
El juzgado puede requerir su subsanación en un plazo breve; si no se aporta, puede inadmitir la demanda por falta de un requisito de procedibilidad. Es recomendable iniciar el trámite de mediación en cuanto se decide impugnar, ya que el proceso de intento de acuerdo (aunque termine sin éxito) puede tardar varias semanas antes de emitir el certificado necesario.
¿Se puede acumular en la misma demanda la impugnación de varios acuerdos de la misma junta?
Sí, es habitual y procesalmente eficiente acumular en una sola demanda la impugnación de varios acuerdos adoptados en la misma junta si comparten causa de pedir o están relacionados (por ejemplo, la aprobación de la obra y la derrama que la financia). Esto evita duplicar costes de abogado y procurador y agiliza la resolución conjunta.
¿Quién representa a la comunidad como demandada?
El presidente de la comunidad ostenta la representación legal en juicio (Art. 13.3 LPH), tanto activa como pasivamente. Es él quien recibe el emplazamiento y quien, con autorización de la junta o por sus facultades ordinarias, decide la estrategia procesal junto con el abogado de la comunidad.
¿Puedo pedir la suspensión cautelar de las obras mientras se tramita la demanda?
Es posible solicitarlo como medida cautelar dentro del mismo procedimiento, pero los juzgados la conceden de forma restrictiva porque exige acreditar un riesgo real de que la ejecución de la obra haga imposible o muy difícil revertir la situación si la demanda prospera (periculum in mora), además de una apariencia de buen derecho (fumus boni iuris). En la mayoría de los casos las obras continúan durante el litigio.
¿Qué documentación debe conservar el administrador para facilitar futuras demandas?
Actas certificadas de todas las juntas, acuses de recibo o burofax de las convocatorias, presupuestos aportados en cada acuerdo de obra, y el histórico de pagos de cada propietario. La ausencia de cualquiera de estos documentos puede alargar la preparación de una demanda o debilitar la posición de quien impugna.
Gerard Maymó, CEO de Igera Solutions · Actualizado: agosto 2026 · Fuentes: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) arts. 9, 13, 16, 17, 18; LEC arts. 23, 31, 52, 249, 250; Ley 1/2025 de medidas de eficiencia procesal · Este artículo no constituye asesoramiento jurídico individual; consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal antes de presentar cualquier demanda.
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