¿Qué es y cómo se aprueba el reglamento de copropiedad en Uruguay? Es la norma interna del edificio en propiedad horizontal. Se aprueba en una asamblea especialmente convocada, por mayoría de sus componentes que represente 3/4 del valor del edificio, y se otorga por escritura pública. Si dos votaciones fracasan, copropietarios con al menos el 51% del valor pueden reclamarlo judicialmente.
Todo edificio en propiedad horizontal en Uruguay funciona con una norma interna: el reglamento de copropiedad. Define quién paga qué, cómo se usan los espacios comunes y cómo decide la asamblea. Para el administrador, es el documento que más consultas resuelve y, mal redactado o desactualizado, el que más conflictos genera. Esta guía resume qué dice la ley uruguaya sobre su contenido, su aprobación y su modificación, en el marco de nuestra guía de propiedad horizontal en Uruguay.
Base legal del reglamento de copropiedad
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Ley 10.751, art. 16 | Los propietarios pueden adoptar un reglamento de copropiedad que fije derechos y obligaciones. Debe constar en escritura pública e inscribirse, y obliga también a los sucesores a cualquier título. |
| Ley 10.751, art. 17 | Si no hay reglamento, o este guarda silencio sobre un punto, se aplican las reglas supletorias de los arts. 18 y 19 de la ley. |
| Decreto-Ley 14.560, art. 7 lit. B | La aprobación o modificación del reglamento corresponde a la mayoría de componentes de la asamblea especialmente convocada al efecto, que debe representar 3/4 del valor del edificio. En el mismo acto se designa al copropietario que otorgará la escritura. |
| Decreto-Ley 14.560, art. 8 | Si fracasan dos votaciones sucesivas, copropietarios que representen como mínimo el 51% del valor del edificio pueden demandar la aprobación judicial del proyecto; los gastos del procedimiento son gastos comunes, salvo lo impuesto conforme al art. 688 del Código Civil. |
| Decreto-Ley 14.560, art. 7 (acta) | El testimonio notarial del acta de la asamblea celebrada conforme al reglamento tiene valor de instrumento público. |
La mayoría que exige el literal B del art. 7 no se mide solo por cantidad de copropietarios: la decisión debe representar 3/4 del valor del edificio. Un reglamento puede reunir muchos votos a favor y aun así no alcanzar el umbral si las unidades de mayor valor no acompañan.
Qué suele contener un buen reglamento
La ley fija quién aprueba el reglamento y con qué mayoría, pero deja a los copropietarios un amplio margen para decidir su contenido. En la práctica, un reglamento útil para el administrador suele incluir:
- Identificación del edificio y de las unidades, con el valor de cada una (la ley toma como referencia el valor fijado por acuerdo o por aforo inmobiliario).
- Bienes comunes y bienes exclusivos: qué es de uso de todos y qué pertenece a cada unidad.
- Reparto de gastos comunes: la ley lo hace en proporción al valor de cada unidad, pero los copropietarios pueden pactar reglas distintas de forma expresa.
- Funcionamiento de la asamblea: quién convoca, cómo se cita, cómo se vota y cómo se documenta el acta.
- Administrador: forma de designación, retribución y límites de su actuación.
- Uso de las unidades: destino (vivienda, comercio), obras, mascotas, ruidos, horarios.
- Régimen de infracciones y recargos, cuidando que no contradigan normas de orden público.
Cómo aprobar un reglamento nuevo o modificarlo: paso a paso
Paso 1. Redactar el proyecto
Con la ayuda de un escribano, prepare un texto completo o un cuadro comparativo de los artículos que cambian. Puede partir de nuestro modelo de reglamento de copropiedad para Uruguay y adaptarlo al edificio.
Paso 2. Convocar una asamblea especialmente convocada
El orden del día debe decir de forma expresa que se tratará la aprobación o modificación del reglamento. Use el modelo de convocatoria y conserve la constancia de que cada copropietario fue citado. Más detalle en nuestra guía sobre cómo convocar la asamblea en Uruguay.
Paso 3. Votar y medir el 3/4 del valor
Registre cada voto con el valor de la unidad. La decisión requiere la mayoría de componentes que represente 3/4 del valor del edificio. Consulte mayorías y quórum en Uruguay para no confundir este umbral con otros.
Paso 4. Designar a quien otorgará la escritura
El art. 7 literal B exige designar en el mismo acto al copropietario que firmará la escritura pública. Hágalo constar en el acta.
Paso 5. Documentar el acta
Use el modelo de acta y valore el testimonio notarial del acta: la ley le da valor de instrumento público.
Paso 6. Otorgar la escritura e inscribirla
El reglamento debe constar en escritura pública e inscribirse para obligar a los sucesores en la propiedad (art. 16 de la Ley 10.751).
Si no se alcanza el 3/4: la vía judicial
Cuando la asamblea vota dos veces el reglamento y no logra la mayoría exigida, el art. 8 del Decreto-Ley 14.560 permite que los copropietarios que representen al menos el 51% del valor del edificio demanden su aprobación, adjuntando el proyecto. Intervienen los Juzgados Letrados de Primera Instancia en lo Civil en Montevideo y los Juzgados Letrados de Primera Instancia en el resto del país. Si la demanda prospera, el juez otorga el reglamento ante el escribano designado por los promotores y puede modificar el proyecto. Es un camino útil para destrabar edificios bloqueados, pero lento: conviene agotar antes la negociación entre copropietarios.
Errores frecuentes con el reglamento de copropiedad
- Modificarlo en una asamblea común. La norma exige una asamblea especialmente convocada al efecto, con el tema expreso en el orden del día.
- Contar solo cabezas. La decisión debe representar 3/4 del valor del edificio; no basta con la mayoría simple de presentes.
- No designar a quien firmará la escritura. Sin esa designación en el acta, el trámite se detiene.
- Dejar el reglamento sin inscribir. Sin escritura e inscripción, no obliga a los futuros propietarios.
- Copiar reglamentos ajenos sin revisar. Las cláusulas deben ajustarse a la realidad del edificio y no pueden contradecir normas de orden público.
- No actualizar el texto tras cambios de ley. Revise periódicamente si alguna cláusula quedó desfasada, por ejemplo en materia de cobro de gastos comunes.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener reglamento de copropiedad en Uruguay?
La Ley 10.751 prevé que los propietarios pueden adoptarlo. Si no existe, o no regula un punto, se aplican las reglas supletorias de la propia ley sobre administración y asamblea. Aun así, contar con uno propio evita discusiones y es la práctica habitual.
¿Qué mayoría hace falta para modificar el reglamento?
La mayoría de componentes de la asamblea especialmente convocada, que debe representar 3/4 del valor del edificio (art. 7 literal B del Decreto-Ley 14.560).
¿Qué pasa si no se llega a esa mayoría?
Tras dos votaciones sucesivas fallidas, copropietarios con al menos el 51% del valor pueden pedir al juez que apruebe el reglamento (art. 8).
¿El reglamento obliga a quien compra una unidad después?
Sí. El art. 16 de la Ley 10.751 establece que el reglamento, otorgado por escritura pública e inscripto, obliga incluso a los sucesores a cualquier título.
¿Quién paga los costos de un reglamento aprobado por la vía judicial?
Los gastos, tributos y honorarios del procedimiento son gastos comunes, salvo los que se impongan conforme al art. 688 del Código Civil (art. 8 del Decreto-Ley 14.560).
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 10.751, el Decreto-Ley 14.560 y la Ley 19.604 de Uruguay (texto consultado en IMPO). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: ante un caso concreto consulte a un escribano o abogado.
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