¿Qué exige concretamente la normativa peruana?

El marco legal peruano de propiedad horizontal —integrado principalmente por la Ley N.º 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común) y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N.º 035-2006-VIVIENDA— establece el régimen general de propiedad exclusiva y propiedad común, pero deja en manos de cada junta de propietarios el detalle operativo de la administración económica del edificio. Los puntos clave son los siguientes:

• El reglamento interno es la norma que manda. La ley no fija un porcentaje ni un monto mínimo obligatorio de fondo de reserva; es el reglamento interno —aprobado por la junta de propietarios y elevado a escritura pública— el instrumento que puede crear el fondo, definir su cuantía y establecer sus reglas de uso.
• Los gastos comunes sí son obligatorios para todos los propietarios. Lo que la ley sí exige de forma clara es que todo propietario contribuya a los gastos comunes en proporción a su porcentaje de participación (salvo pacto distinto en el reglamento interno), y el fondo de reserva —cuando existe— suele constituirse como una partida adicional dentro de ese presupuesto de gastos comunes.
• La junta de propietarios es el órgano competente para aprobarlo. La creación del fondo, su monto de aportación mensual o anual, y las condiciones para disponer de él deben aprobarse en junta, con el quorum y las mayorías que fije el propio reglamento interno o, en su defecto, las reglas generales de la ley.
• No existe un porcentaje legal único a nivel nacional. A diferencia de otros países de la región donde alguna norma local puede fijar un mínimo, en Perú el porcentaje o monto del fondo de reserva es una decisión interna del edificio, plasmada en su reglamento. Cualquier cifra concreta que se mencione en un edificio corresponde a lo que ese reglamento en particular haya aprobado, no a un mandato legal general.
• El administrador ejecuta, no decide unilateralmente. Tanto la constitución del fondo como su uso para un gasto concreto deben estar respaldados por un acuerdo de junta o por una facultad expresa que el reglamento interno le otorgue al administrador dentro de límites predefinidos.

En la práctica: antes de afirmar si un edificio concreto "debe" o "no debe" tener fondo de reserva, y de qué monto, hay que revisar el reglamento interno inscrito de esa edificación. La ley marco da el paraguas general de propiedad horizontal; el reglamento interno es el documento que realmente regula el fondo de reserva en cada caso.

Cómo afecta esto al administrador de edificios

Para el administrador de finca colectiva o administrador de edificio en Perú, la ausencia de un porcentaje legal fijo implica una responsabilidad añadida: proponer, documentar y ejecutar el fondo de reserva conforme a lo que el reglamento interno de cada edificio autoriza, sin extrapolar la práctica de un edificio a otro.

1. Verificar el reglamento interno de cada edificación administrada, para confirmar si contempla o no un fondo de reserva y qué reglas de aportación y uso establece.
2. Proponer la creación o el ajuste del fondo en junta de propietarios cuando el reglamento no lo contemple aún, justificando la propuesta con el estado de las instalaciones (ascensor, cisterna, bombas, impermeabilización, fachada).
3. Someter el monto de aportación a votación de la junta, nunca fijarlo unilateralmente como administrador.
4. Mantener el fondo en una cuenta separada de los gastos comunes operativos, a nombre de la junta de propietarios o del edificio, con movimientos identificables.
5. Informar el saldo y los movimientos del fondo en cada junta ordinaria o en los reportes periódicos que corresponda, con respaldo documental de cada uso.
6. Usar el fondo únicamente para los fines aprobados en el reglamento interno o en el acuerdo de junta que lo constituyó, dejando constancia expresa de cada disposición.

Para los propietarios, esto significa que su obligación de aportar al fondo de reserva —cuando existe— nace del reglamento interno inscrito y de los acuerdos de junta, y es exigible en las mismas condiciones que el resto de gastos comunes una vez aprobada.