Respuesta directa (Nuevo León)
En Nuevo León es moroso quien deja de pagar una cuota de mantenimiento o de reserva (Art. 34): pierde el voto, aunque conserva la voz, y debe intereses moratorios no capitalizables, al tipo que fije el reglamento o la asamblea (Art. 48). Para demandar en vía ejecutiva civil se necesita un estado de cuenta con requisitos formales y tres cuotas ordinarias o una extraordinaria insolutas.
Cobrar cuotas atrasadas es el problema que más desgasta a un administrador de condominio en Monterrey y su zona metropolitana: el fondo de mantenimiento se desequilibra, los vecinos que sí pagan protestan y la relación con el moroso se vuelve personal. La ley de Nuevo León ofrece herramientas más precisas de lo que se suele creer (mora definida, intereses, suspensión de voto, estado de cuenta con fuerza ejecutiva y una vía previa de mediación), pero cada una exige formalidades. Aquí tienes el recorrido completo, con el artículo que respalda cada paso.
Nota de vigencia legal
Este artículo se apoya en el texto de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León publicado en el Periódico Oficial núm. 53 del 2 de mayo de 2017 (Decreto 251). La ley ha tenido reformas posteriores (la más reciente que consta en fuentes secundarias es la del P.O. del 11 de octubre de 2023), por lo que la numeración o el detalle de algún artículo puede haber cambiado. Antes de actuar, contrasta con la versión consolidada que publica el H. Congreso del Estado y consulta a un abogado local.
Base legal: qué dice la ley sobre cuotas y morosos
| Artículo (texto 2017) | Qué establece |
|---|---|
| Art. 34 | Define la conducta morosa: falta de pago de una o más cuotas para el fondo de mantenimiento y administración y el de reserva; falta de pago de una cuota extraordinaria en plazo; o no cubrir daños fijados por sentencia o laudo firme a favor del condominio. Suspende el voto del moroso y lo excluye del quórum de instalación. |
| Art. 46, fracc. I | Las cuotas ordinarias y extraordinarias no están sujetas a compensación ni excepciones personales que excusen su pago. |
| Art. 48 | Intereses moratorios al tipo que fije el reglamento o la asamblea, no capitalizables. Estado de cuenta con aparejada ejecución en vía ejecutiva civil. Acción solo con tres cuotas ordinarias o una extraordinaria insolutas. Reparto del adeudo entre los demás si el reglamento lo prevé. Suspensión de servicios de áreas privativas pagados con los fondos, salvo agua. |
| Art. 32, fracc. XI | La asamblea ordinaria puede establecer y modificar las tasas moratorias. |
| Art. 62, fracc. IV | Multa de 10 a 150 cuotas, intereses moratorios y restricción del derecho de voto por no pagar en plazo las cuotas de los fondos. Una «cuota» equivale al valor diario de la UMA. |
| Art. 53 | Los créditos por cuotas quedan garantizados preferentemente por la unidad de propiedad privativa; solo la pensión alimenticia tiene preferencia. |
| Art. 50 | El notario exige al vendedor una constancia de no adeudo de cuotas, firmada por el administrador. |
| Art. 60 | Los Centros de Métodos Alternos de Solución de Controversias del Poder Judicial del Estado son la instancia competente para conocer de controversias entre condóminos o con el administrador. |
Qué es «moroso» en Nuevo León y qué pierde
Basta una cuota de mantenimiento o de reserva sin pagar para incurrir en conducta morosa; no hace falta acumular varios meses para que apliquen las consecuencias internas. Según el artículo 34 y concordantes, el moroso:
- Pierde el derecho a voto en asambleas ordinarias y extraordinarias, pero conserva siempre la voz.
- No cuenta para el quórum de instalación de la asamblea.
- No puede ser elegido administrador condómino ni integrante del Comité Consultivo y de Vigilancia.
- No tiene derecho de convocar asamblea (Art. 30).
Hay una excepción importante: en asambleas extraordinarias convocadas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el condominio o afectar el dominio de áreas comunes, los morosos sí pueden votar (Art. 34). Si planeas llevar a votación esos temas, no los excluyas del conteo.
Intereses y multas: qué puedes cobrar y qué no
La ley no fija una tasa: la determina el reglamento interno o, en su defecto, la asamblea, y esta puede establecerla o modificarla en asamblea ordinaria (Arts. 32 y 48). Lo que sí limita es que los intereses no son capitalizables: no puedes cobrar intereses sobre intereses. Si tu reglamento no prevé tasa, lo prudente es aprobarla en asamblea antes de aplicarla, y que conste en acta.
Aparte de los intereses, el artículo 62 permite sancionar con multa de 10 a 150 «cuotas», entendida cada cuota como el valor diario de la UMA, junto con la restricción de voto. La sanción la impone el administrador; si el moroso la objeta, la asamblea puede confirmarla con el voto de más del 50% del proindiviso, previa comparecencia del condómino, y debe notificarse dentro de los cinco días siguientes. Si no se paga voluntariamente, se hace valer en vía ejecutiva civil.
Paso a paso: del primer recordatorio a la demanda
1Documenta la deuda
Emite el recibo de cada cuota y mantén al día el estado de cuenta (Art. 38, fracciones IX y X). Sin recibos pendientes ni cifras auditables no hay nada que reclamar después.
2Haz un primer aviso amistoso y por escrito
Un recordatorio con el monto, el periodo y los intereses según el reglamento. Deja constancia de la entrega: es la primera prueba de que el condómino sabía que debía.
3Envía un requerimiento formal de pago
Fija un plazo para pagar o presentar una propuesta, cita el reglamento o el acuerdo de asamblea que fija la cuota y advierte de las consecuencias. Tienes una plantilla orientativa al final del artículo.
4Aplica las medidas internas que el reglamento permita
Restricción del voto, sanción conforme al artículo 62 y, si el condominio paga con sus fondos servicios que se disfrutan en áreas privativas, suspensión previa autorización del Comité de Vigilancia (nunca el agua). El reglamento puede prever también repartir el adeudo entre los demás condóminos hasta su recuperación, con reembolso posterior (Art. 48).
5Ofrece un convenio de pago
Un convenio por escrito, con calendario, pago de cuotas corrientes y consecuencias del incumplimiento, suele recuperar más que un juicio y conserva la convivencia.
6Acude a mediación si hay controversia
El artículo 60 atribuye competencia a los Centros de Métodos Alternos de Solución de Controversias del Poder Judicial del Estado. Si no prospera, quedan expeditos los derechos para la vía legal.
7Prepara el título ejecutivo y demanda en vía ejecutiva civil
Reúne los documentos del siguiente apartado, confirma las tres cuotas ordinarias o una extraordinaria insolutas y acude a un abogado. El administrador tiene facultades generales para pleitos y cobranzas respecto de los bienes e intereses comunes, pero debe acreditarlas con acta de asamblea protocolizada ante notario (Art. 38, fracción XV).
Cómo se arma el estado de cuenta con fuerza ejecutiva
El artículo 48 es la pieza clave: el estado de cuenta «trae aparejada ejecución» en la vía ejecutiva civil, pero solo si cumple todos estos requisitos:
- Refleja los adeudos de cuotas ordinarias o extraordinarias, intereses moratorios, pena convencional y multas que estipule el reglamento.
- Está suscrito por el administrador, siempre que este sea contador público, o por un contador público facultado por el condominio a través de la asamblea general junto con el presidente del Comité Consultivo y de Vigilancia.
- Va acompañado de los recibos pendientes de pago.
- Se acompaña de copia certificada por notario del acta de asamblea o del reglamento interno en que se determinaron las cuotas a cargo de los condóminos.
- Existen al menos tres cuotas ordinarias o una extraordinaria insolutas.
Por qué fallan muchas demandas
Lo habitual no es que la deuda no exista, sino que falta alguno de estos elementos: el estado de cuenta lo firma alguien que no cumple el perfil de contador público o no fue facultado por asamblea, no hay copia certificada del acta que fijó las cuotas, o los recibos no están emitidos. Prepararlos antes de la mora cuesta mucho menos que repararlos después.
Garantía sobre la unidad y venta del inmueble
Los créditos por cuotas quedan garantizados preferentemente por la propia unidad privativa y, según el artículo 53, solo prevalece el crédito por pensión alimenticia, aunque la unidad se transmita a terceros. Además, el notario que formalice una compraventa debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador (Art. 50). Cualquier interesado puede pedir al administrador una liquidación de adeudos, que solo surte efectos si la firma el presidente del Comité Consultivo y de Vigilancia o quien lo sustituya. Mantén esa constancia al día: es una herramienta de cobro y de transparencia.
Errores frecuentes al cobrar a un moroso en Nuevo León
- Capitalizar intereses. La ley dice expresamente que no son capitalizables.
- Cortar el agua. La suspensión de servicios no aplica al agua, y solo procede para servicios pagados con los fondos del condominio y previa autorización del Comité.
- Cobrar intereses sin tasa aprobada en el reglamento o en asamblea.
- Dejar acumular la deuda sin documentar recibos, requerimientos y actas de las cuotas.
- Demandar sin tres cuotas ordinarias (o una extraordinaria) insolutas, o con un estado de cuenta que no cumple los requisitos formales.
- Exhibir públicamente la lista de morosos con datos personales. Informa de la deuda al interesado o a la asamblea con criterios de proporcionalidad y protección de datos.
- Excluir al moroso de votaciones donde la ley sí le permite votar (modificación de la escritura, extinción, afectación de áreas comunes).
- Aceptar compensaciones. El condómino no puede descontar cuotas alegando que el condominio le debe algo: las cuotas no admiten compensación (Art. 46).
Recursos para este tema
- Carta de requerimiento de pago de cuotas de condominio (Nuevo León) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria de asamblea de condóminos en Nuevo León (plantilla orientativa descargable)
- Guía completa de propiedad horizontal en México
- Calculadora de cuota de condominio (referencia PROSOC)
Preguntas frecuentes
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Conoce IgeraFincasÚltima revisión: octubre 2026. Contenido informativo, no constituye asesoría jurídica. Fuente principal: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, P.O. núm. 53 del 2 de mayo de 2017, Decreto 251 (H. Congreso del Estado).