Cómo Cobrar Cuotas de Mantenimiento Atrasadas a un Condómino en México: Procedimiento Legal Paso a Paso
Última actualización: agosto 2026 · Lectura: 10 min · Con base en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
Respuesta directa
En la CDMX, el administrador puede exigir judicialmente las cuotas impagas por la vía ejecutiva civil en cuanto el condómino acumule dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas (art. 59 y art. 34 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el DF). El documento clave es el estado de liquidación de adeudos firmado por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, que por ley "trae aparejada ejecución" como título ejecutivo (art. 59, en relación con el art. 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal).
Muchos administradores conocen la existencia de la vía legal para cobrar morosos, pero no el procedimiento exacto: qué documento sirve como título ejecutivo, cuántas cuotas hay que dejar vencer antes de poder demandar, y qué ruta usar si el condominio prefiere evitar un juzgado civil. Este artículo desglosa el procedimiento con base en el texto vigente de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), la norma de referencia para la Ciudad de México, y explica en qué se diferencia de la vía de conciliación/arbitraje ante la Procuraduría Social.
Nota de alcance: este artículo se centra en la CDMX porque es la entidad cuya legislación condominal está mejor documentada y más consolidada como referencia nacional. Cada estado tiene su propia ley de condominios (Estado de México, Jalisco, Nuevo León, etc.) con procedimientos y plazos que pueden variar. Verifica siempre la ley local antes de iniciar una acción.
Art. 59
LPCIDF: título ejecutivo civil para cobro de cuotas
9% anual
tope legal del interés moratorio (art. 33.V)
2 cuotas
ordinarias vencidas para poder ejercer la acción (art. 59, último párrafo)
1. Marco legal: qué dice exactamente la Ley de Propiedad en Condominio del DF
La LPCIDF define en su glosario (artículo 2) al moroso como "el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General". El artículo 34 reitera este umbral y añade un tercer supuesto: cuando existe sentencia judicial o laudo administrativo ejecutoriado que condena al pago de daños a favor del condominio y este no ha sido cubierto.
El artículo 33, fracción V, establece que sobre las cuotas impagas se aplicará "el interés legal que no podrá exceder del nueve por ciento anual, de conformidad con el Código Civil para el Distrito Federal". Este es el techo: la Asamblea puede fijar un interés moratorio menor en el Reglamento Interno, pero nunca superior al 9% anual.
El artículo 59 es el corazón del procedimiento de cobro. Establece que las cuotas no cubiertas "causarán intereses moratorios al tipo legal previstos en la fracción V del artículo 33" y, en su segundo párrafo, precisa el mecanismo judicial:
"Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en Asamblea General o en el Reglamento Interno, si va suscrita por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos de pago, así como de copia certificada por Notario Público o por la Procuraduría, del acta de Asamblea General relativa y/o del Reglamento Interno en su caso en que se hayan determinado las cuotas... constituye el título que lleva aparejada ejecución en términos de lo dispuesto por el artículo 443 fracción IX del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal."
— Artículo 59, Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
En términos prácticos: la ley convierte un documento administrativo (el estado de cuenta del condominio) en un título ejecutivo, siempre que cumpla ciertos requisitos formales. Eso permite saltarse el juicio ordinario (que discute si la deuda existe) e ir directo al juicio ejecutivo civil, que presume la deuda y se centra en embargar bienes para cubrirla.
2. Los tres documentos que convierten el adeudo en título ejecutivo
El artículo 59 no da margen de improvisación: si falta alguno de estos elementos, el juez puede rechazar la demanda por no acreditar la vía ejecutiva. El expediente debe integrar:
Estado de liquidación de adeudos
Documento que detalla cuota por cuota el monto adeudado, el periodo al que corresponde y los intereses moratorios calculados según el porcentaje fijado en Asamblea (sin exceder el 9% anual). Debe estar firmado por el Administrador y por el presidente del Comité de Vigilancia — la firma de uno solo no basta según el texto del artículo 59.
Recibos de pago correspondientes
Los comprobantes de las cuotas que sí se emitieron al condómino (o la constancia de que se generaron y no fueron cubiertas), que acreditan el origen y la periodicidad de la obligación.
Copia certificada del acta de Asamblea y/o Reglamento Interno
Debe estar certificada por Notario Público o por la Procuraduría Social, y debe ser la parte específica del acta donde se determinaron las cuotas de mantenimiento, administración, fondo de reserva, e intereses aplicables. Sin esta certificación, el estado de cuenta por sí solo no es título ejecutivo.
3. Cuándo se puede iniciar la acción ejecutiva
El propio artículo 59 fija el umbral: la acción "podrá ejercerse cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago". Esto coincide con la definición de moroso del artículo 2 y con los supuestos del artículo 34. En la práctica, esto significa que el administrador no necesita esperar meses de acumulación de deuda para tener legitimidad procesal — el umbral legal se alcanza rápido, aunque en la mayoría de los condominios conviene agotar antes las gestiones de cobranza amistosa por razones de costo y relación vecinal.
4. La alternativa: conciliación y arbitraje ante la Procuraduría Social
Antes de ir a un juzgado, la LPCIDF prevé una vía administrativa gratuita a través de la Procuraduría Social de la Ciudad de México (artículo 63): conciliación, arbitraje, o procedimiento administrativo de aplicación de sanciones. Para iniciar la conciliación, el artículo 64 exige acreditar que se agotó primero un procedimiento de mediación ante el Administrador o el comité correspondiente, además de precisar los hechos y el interés jurídico del reclamante.
Si ambas partes acuden a la junta de conciliación (artículo 65) pero no llegan a acuerdo, el artículo 66 obliga a la Procuraduría a someter inmediatamente la controversia a arbitraje, ya sea en amigable composición o en estricto derecho (artículos 67 a 70). El laudo resultante incluye la sanción o reparación correspondiente. Si el condómino moroso no se presenta a la junta de conciliación estando debidamente notificado, la Procuraduría puede imponerle una multa de entre 50 y 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente (artículo 66, último párrafo).
Esta ruta es más lenta para obtener un embargo, pero evita honorarios de abogado y suele preservar mejor la relación vecinal. Muchos administradores la usan como primer paso formal antes de escalar a la vía ejecutiva civil si el laudo tampoco se cumple.
5. Consecuencias adicionales para el moroso, además del cobro judicial
La ley contempla medidas que no dependen de ir a juicio, aunque no sustituyen el cobro de la deuda:
- Suspensión del derecho a voto (art. 34): el condómino moroso conserva su derecho a voz pero pierde el voto en Asamblea General, salvo en asambleas para modificar la Escritura Constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble.
- Restricción de servicios cubiertos con la cuota (art. 33, fracción XII): la Asamblea puede resolver restringir electricidad, gas u otros servicios que se paguen con las cuotas ordinarias — pero la ley es explícita: no se podrá restringir el servicio de agua potable bajo ninguna circunstancia.
- Impedimento para ser electo como Administrador Condómino o miembro del Comité de Vigilancia, en el supuesto de daños no cubiertos por sentencia ejecutoriada (art. 34, fracción III).
Cortar el agua potable, cambiar cerraduras o retirar pertenencias del moroso por cuenta propia no tiene respaldo en la LPCIDF y expone al condominio (y a quien lo ejecute) a responsabilidad civil o incluso penal.
Cómo lo resuelve IgeraFincas
Buena parte de los expedientes de cobro judicial se retrasan porque el estado de liquidación de adeudos tarda semanas en armarse: hay que cruzar recibos, actas de asamblea y reglamentos dispersos en carpetas distintas. IgeraFincas indexa toda la documentación del condominio — actas, reglamento interno, recibos — y responde con precisión y cita de fuente cuando el administrador necesita reconstruir el historial de un condómino moroso.
IgeraFincas — Consulta del administrador · Simulación
Administrador: ¿Qué necesito para iniciar la vía ejecutiva contra el condómino del depto 4B?
IgeraFincas:
Según el artículo 59 de la Ley de Propiedad en Condominio, necesitas: (1) estado de liquidación de adeudos firmado por ti y el presidente del Comité de Vigilancia, (2) los recibos de pago correspondientes, y (3) copia certificada del acta de Asamblea o Reglamento Interno donde se fijaron las cuotas. El condómino del 4B tiene 3 cuotas ordinarias vencidas desde marzo 2026, por lo que se cumple el umbral del art. 59 (mínimo 2 cuotas ordinarias).
Fuente: LPCIDF art. 59, art. 34 | Documento base: Acta Asamblea Ordinaria marzo 2026
6. Checklist antes de iniciar la demanda
- El condómino acumula al menos dos cuotas ordinarias o una extraordinaria vencidas (art. 34 y 59)
- El estado de liquidación de adeudos está firmado por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia
- Se cuenta con los recibos de pago correspondientes a las cuotas reclamadas
- Se cuenta con copia certificada (Notario Público o Procuraduría Social) del acta de Asamblea o Reglamento Interno donde se fijaron las cuotas y el interés moratorio
- El interés moratorio aplicado no excede el 9% anual (art. 33.V)
- Se verificó que el condómino no haya consignado su adeudo ante la Dirección General de Consignaciones (excepción del art. 59)
- Se evaluó si conviene intentar primero la conciliación ante la Procuraduría Social (art. 63-66)
- Se cuenta con un abogado que presente la demanda ejecutiva civil ante el juzgado competente
7. Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador demandar sin poder notarial?
El artículo 59 exige que el estado de liquidación de adeudos esté firmado por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, junto con la documentación certificada correspondiente. La representación legal de la comunidad en juicio y las facultades específicas del Administrador deben estar respaldadas por la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno o el acuerdo de Asamblea que lo faculte a actuar en nombre del condominio; conviene confirmarlo con un abogado antes de presentar la demanda.
¿Qué pasa si el Comité de Vigilancia no quiere firmar el estado de liquidación?
Sin esa firma conjunta, el documento no cumple el requisito del artículo 59 para constituir título ejecutivo, lo que puede obligar a acudir a un juicio ordinario (más largo) en lugar de la vía ejecutiva. Es un punto de fricción real en condominios donde el Comité y el Administrador no coordinan bien — otra razón para mantener la contabilidad y las actas siempre accesibles y actualizadas.
¿El interés del 9% anual se puede cobrar sin que la Asamblea lo haya aprobado antes?
No. El artículo 33.V habla de un tope máximo (9% anual), pero el interés moratorio aplicable debe estar fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno. Sin ese acuerdo previo documentado, no hay base para cobrarlo ni para incluirlo en el estado de liquidación de adeudos.
¿Aplica este mismo procedimiento fuera de la Ciudad de México?
No automáticamente. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal solo rige en la CDMX. Otros estados (Estado de México, Jalisco, Nuevo León, entre otros) tienen sus propias leyes de condominios, con sus propios plazos de morosidad, topes de interés y procedimientos de cobro, que pueden diferir de lo descrito aquí. Consulta la ley estatal aplicable a tu condominio.
¿Cuánto tarda en resolverse un juicio ejecutivo civil por cuotas impagas?
La ley no fija un plazo cerrado y depende de la carga de trabajo del juzgado, de si el demandado se opone y de la complejidad de cada caso. Un abogado especialista en la materia puede dar una estimación realista según el juzgado específico donde se presente la demanda.
¿IgeraFincas puede generar el estado de liquidación de adeudos automáticamente?
IgeraFincas responde consultas sobre el historial documental del condominio (actas, reglamento, recibos) citando la fuente exacta, lo que agiliza reunir la información que el administrador y su abogado necesitan para armar el expediente. La firma y validación del documento formal sigue siendo responsabilidad del Administrador y del Comité de Vigilancia conforme al artículo 59.
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