Propriété Horizontale en France : Guide Complet de la Loi du 10 Juillet 1965
Tout ce que le syndic professionnel, le syndic bénévole et le conseil syndical doivent savoir sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : assemblée générale, charges de copropriété, fonds travaux obligatoire et changement de syndic.
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lots de copropriété en France sous le régime de la loi de 1965
Loi 1965
+ réformes ALUR, ELAN et Climat : cadre juridique complet de la copropriété
3 majorités
articles 24, 25 et 26 : simple, absolue et double majorité en AG
5% min.
cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux, Art. 14-2
30 jours
mise en demeure avant déchéance du terme pour charges impayées, Art. 19-2
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IgeraFincas : IA RAG sur la loi de 1965 + règlement de chaque copropriété
Contenu de ce guide
- Loi du 10 juillet 1965 : structure et champ d’application
- Assemblée générale et majorités (Art. 24, 25, 26)
- Charges de copropriété et fonds travaux
- Charges impayées : recouvrement, Art. 19-2
- Syndic et conseil syndical
- IgeraFincas pour les copropriétés en France
- Articles du cluster France
- Copropriété par ville
Loi du 10 Juillet 1965 : Structure et Champ d’Application
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — est le texte fondamental qui régit toute copropriété en France. Modifiée en profondeur par les lois ALUR, ELAN et Climat et Résilience, elle établit les droits et obligations des copropriétaires et du syndic.
Parties communes et parties privatives
La loi de 1965 distingue les parties privatives — propriété exclusive de chaque copropriétaire — et les parties communes, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Chaque lot de copropriété comprend une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes, fixée dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces tantièmes servent de base au calcul des charges et des voix en assemblée générale.
Réformes ALUR, ELAN et Climat : complément clé
La loi ALUR (2014) a créé le fonds de travaux obligatoire et le registre national des copropriétés ; la loi ELAN (2018) a modernisé la gouvernance et les modalités de vote ; la loi Climat et Résilience (2021) impose le plan pluriannuel de travaux (PPT) et le DPE collectif pour la transition énergétique. Ces réformes successives ont considérablement alourdi les obligations du syndic, professionnel comme bénévole.
Le syndicat des copropriétaires
Dès la publication du règlement de copropriété, les copropriétaires sont groupés en un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile. Le syndicat agit collectivement pour la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, par l’intermédiaire de l’assemblée générale, du syndic et, le cas échéant, du conseil syndical.
Copropriétés mixtes et résidences avec activité commerciale
Les copropriétés mixtes — immeubles avec des locaux commerciaux en rez-de- chaussée et des logements aux étages — sont fréquentes dans les centres-villes français. Le règlement de copropriété peut prévoir des clés de répartition différenciées pour les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs selon l’utilité pour chaque lot, source récurrente de contestations devant le syndic.
Assemblée Générale : Majorités des Articles 24, 25 et 26
L’assemblée générale est l’organe souverain du syndicat des copropriétaires. Connaître les règles de majorité est essentiel pour le syndic et pour chaque copropriétaire en France.
| Article | Majorité | Décisions concernées |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple des voix exprimées | Gestion courante, approbation des comptes, travaux d’entretien |
| Article 25 | Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires | Désignation/révocation du syndic, travaux d’amélioration |
| Passerelle 25-1 | Majorité de l’art. 24 si proche du seuil de l’art. 25 | Second vote immédiat en cas d’échec partiel de l’art. 25 |
| Article 26 | Double majorité : 2/3 des voix + moitié des copropriétaires | Modification du règlement, actes d’acquisition ou de disposition |
Convocation de l’assemblée générale
Le syndic doit convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an, avec un délai de convocation minimal de 21 jours avant la date de la réunion (sauf réduction conventionnelle). L’ordre du jour doit être précis et exhaustif : toute résolution non inscrite à l’ordre du jour ne peut en principe pas être valablement votée, sous peine de contestation devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois.
Conseil syndical : contrôle du syndic
Le conseil syndical, prévu à l’article 21 de la loi de 1965, assiste le syndic et contrôle sa gestion. Élu en assemblée générale, il donne un avis consultatif sur les contrats importants et peut recevoir délégation de pouvoir pour certaines décisions dans la limite fixée par l’assemblée. Son président devient l’interlocuteur privilégié des copropriétaires entre deux assemblées générales.
Charges de Copropriété et Fonds Travaux
Les charges de copropriété financent l’entretien de l’immeuble et les services collectifs. Depuis la loi ALUR, chaque syndicat doit également constituer un fonds de travaux obligatoire calculé par tantièmes.
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Charges générales et charges spéciales
Les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes — se répartissent proportionnellement aux tantièmes généraux de chaque lot. Les charges spéciales, liées à des services et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif), se répartissent selon l’utilité objective que ce service présente pour chaque lot, avec des grilles de tantièmes spéciaux distinctes de la grille générale.
Fonds de travaux obligatoire : 5% minimum
L’article 14-2 de la loi de 1965, introduit par la loi ALUR, impose une cotisation annuelle au fonds de travaux qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Ce fonds est définitivement attaché au lot : en cas de vente, les sommes versées restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur, ce qui doit être clairement expliqué lors de toute transaction.
Budget prévisionnel annuel
Le syndic établit chaque année un budget prévisionnel voté en assemblée générale à la majorité de l’article 24, couvrant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. Les provisions sont exigibles trimestriellement, sauf décision contraire de l’assemblée. Les travaux exceptionnels font l’objet d’un budget séparé, voté distinctement selon la majorité requise par leur nature.
Assurance de copropriété obligatoire
Depuis la loi ALUR (article 9-1), le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les parties communes de l’immeuble. Chaque copropriétaire est également tenu de s’assurer pour son propre lot. Le syndic engage sa responsabilité s’il laisse l’immeuble sans couverture, et le coût de cette prime figure au budget prévisionnel de la copropriété.
Charges Impayées : Recouvrement et Procédure Accélérée
Le recouvrement des charges impayées est l’une des principales charges du syndic en France. L’article 19-2 de la loi de 1965 offre un mécanisme rapide de déchéance du terme.
Relance amiable (mois 1–2)
Rappels informels et courrier de relance amiable, chaque communication étant documentée avec date et contenu. À ce stade, le syndic rappelle l’échéance de la provision et les intérêts de retard prévus par le règlement de copropriété. IgeraFincas peut automatiser ces rappels avant échéance et dès le premier jour de retard.
Mise en demeure (Art. 19-2)
Le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, citant l’article 19-2 de la loi de 1965. Si le copropriétaire ne régularise pas sa situation dans les 30 jours suivant la réception, toutes les provisions non encore échues de l’exercice deviennent immédiatement exigibles par déchéance du terme.
Privilège immobilier spécial
Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire débiteur, lui conférant un rang de priorité pour le recouvrement de sa créance en cas de vente du lot ou de procédure collective touchant le débiteur, avant de nombreux autres créanciers.
Procédure accélérée au fond
Une fois la déchéance du terme acquise, le syndic saisit le président du tribunal judiciaire en procédure accélérée au fond, une voie rapide qui évite un procès civil classique long. Le titre exécutoire obtenu permet ensuite de procéder à une saisie sur les comptes ou, en dernier recours, sur le lot lui-même.
Syndic de Copropriété : Nomination, Changement et Conseil Syndical
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et l’exécutant des décisions de l’assemblée générale. Sa nomination, son changement et son contrôle sont strictement encadrés par la loi de 1965.
Syndic professionnel vs syndic bénévole
Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle, une garantie financière et souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle conformément à la loi Hoguet. Le syndic bénévole, désigné parmi les copropriétaires eux-mêmes, n’a pas ces obligations mais engage sa responsabilité personnelle en cas de faute de gestion. Le choix dépend souvent de la taille de la copropriété et de la disponibilité des copropriétaires.
Changement de syndic : mise en concurrence obligatoire
Depuis la loi ALUR, le conseil syndical doit mettre en concurrence périodiquement le contrat de syndic et présenter au moins un devis concurrent annexé à la convocation d’assemblée générale. Le changement de syndic, comme sa révocation anticipée pour faute, se vote à la majorité de l’article 25. L’ancien syndic doit remettre l’intégralité des documents et fonds de la copropriété au nouveau syndic dans le délai légal.
Mise en copropriété d’un immeuble
Un immeuble devient légalement une copropriété par l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division, généralement réalisés par un géomètre-expert, puis publiés au service de la publicité foncière. Cette étape fixe définitivement les tantièmes de charges de chaque lot et la répartition des parties communes.
Vente d’un lot : documents obligatoires
Depuis la loi ALUR, toute vente d’un lot de copropriété impose la remise d’un dossier complet à l’acquéreur : règlement de copropriété, procès- verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d’entretien de l’immeuble, pré-état daté puis état daté délivré par le syndic. Ces documents renseignent notamment sur le fonds de travaux et les procédures en cours contre le syndicat.
IgeraFincas pour les Copropriétés en France
IgeraFincas utilise une technologie RAG (Retrieval-Augmented Generation) pour indexer la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété spécifique à chaque immeuble, répondant aux questions des copropriétaires avec la citation de l’article exact.
Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?
Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation ou la révocation du syndic requiert la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés ou absents. Le conseil syndical doit annexer à la convocation au moins un devis concurrent au contrat du syndic actuel. Si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers des voix est recueilli, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 peut être organisé (passerelle 25-1). Souhaitez-vous le modèle de résolution à inscrire à l’ordre du jour ?
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Réponses en euros et terminologie française
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Articles du Cluster : Propriété Horizontale France
Guides spécialisés sur les sujets les plus consultés dans la gestion des copropriétés sous la loi du 10 juillet 1965 en France.
Assemblée générale et gouvernance
Charges, fonds travaux et impayés
Syndic : nomination, changement, conseil syndical
Questions Fréquentes — Propriété Horizontale en France
Quelle loi régit la copropriété en France ?+
La copropriété en France est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée notamment par les lois ALUR (2014), ELAN (2018) et Climat et Résilience (2021). Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot privatif et copropriétaire des parties communes en proportion de ses tantièmes.
Quelle est la différence entre les majorités des articles 24, 25 et 26 ?+
L’article 24 requiert la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (gestion courante). L’article 25 exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (désignation du syndic, travaux d’amélioration). L’article 26 requiert la double majorité des deux tiers des voix et au moins la moitié des copropriétaires (modification du règlement).
Comment se calcule le fonds de travaux obligatoire ?+
Conformément à l’article 14-2 de la loi de 1965, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Ce fonds reste définitivement attaché au lot et n’est pas remboursable lors de la vente : les sommes versées restent acquises au syndicat des copropriétaires.
Comment se déroule le recouvrement des charges impayées ?+
L’article 19-2 de la loi de 1965 prévoit qu’après une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse pendant 30 jours, toutes les provisions non encore échues de l’année deviennent immédiatement exigibles par déchéance du terme, permettant au syndic d’assigner le débiteur en procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire.
Comment changer de syndic de copropriété ?+
Le changement de syndic se décide en assemblée générale à la majorité de l’article 25, après mise en concurrence d’au moins un devis annexé à la convocation par le conseil syndical. La révocation anticipée pour faute suit la même majorité. L’ancien syndic doit remettre l’intégralité des documents et fonds de la copropriété au nouveau syndic dans le délai légal.
Le syndicat peut-il interdire les animaux domestiques ?+
Non. Les clauses du règlement de copropriété interdisant de façon absolue la détention de chiens et de chats sont réputées non écrites, sauf pour les chiens de 1ère catégorie soumis à une réglementation spécifique. Le règlement peut en revanche encadrer les nuisances (aboiements) et imposer le port de la laisse dans les parties communes.
Comment IgeraFincas peut-il aider mon syndic en France ?+
IgeraFincas indexe la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété spécifique à chaque immeuble pour répondre aux questions des copropriétaires en citant l’article exact, disponible 24/7 via WhatsApp et widget web. Le syndic récupère un temps précieux auparavant consacré à répondre à des questions répétitives sur les charges, les assemblées et le fonds de travaux.
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