Copropriété · Syndic · Loi du 10 juillet 1965
Changement de Syndic en Copropriété : Procédure et Révocation
Changer de syndic peut se faire de deux façons bien différentes : soit en ne reconduisant simplement pas le mandat à son échéance normale, sans avoir à se justifier, soit en révoquant le syndic en cours de mandat, ce qui exige un motif légitime pour éviter tout risque d'indemnisation. Dans les deux cas, la décision se prend en assemblée générale, avec une mise en concurrence préalable généralement obligatoire. Voici comment distinguer ces deux situations et mener la transition jusqu'au bout.
En bref : le non-renouvellement à l'échéance du mandat (1 à 3 ans, fixé par l'assemblée générale) ne nécessite aucune justification — il suffit d'élire un nouveau syndic lors de l'assemblée générale. La révocation anticipée, elle, exige un motif légitime (faute de gestion, manquement grave) pour éviter une indemnisation du syndic sortant, et se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec passerelle possible vers l'article 25-1 en seconde délibération. Dans les deux cas, une mise en concurrence d'au moins un devis est en principe obligatoire (article 21, loi ALUR).
Deux situations à ne pas confondre
Le mandat du syndic est limité dans le temps — généralement entre 1 et 3 ans, la durée exacte étant fixée par l'assemblée générale lors de sa désignation. Changer de syndic peut donc intervenir de deux manières distinctes, avec des exigences très différentes :
- Le non-renouvellement à l'échéance normale du mandat : l'assemblée générale n'a simplement pas à reconduire le syndic sortant. Aucune justification n'est requise — il suffit de ne pas voter la reconduction et d'élire un nouveau syndic lors de l'AG.
- La révocation anticipée en cours de mandat : elle intervient avant l'échéance normale et nécessite un motif légitime (faute de gestion, manquement grave à ses obligations) pour limiter le risque d'indemnisation réclamée par le syndic sortant en cas de révocation jugée abusive.
Cette distinction conditionne toute la suite : préparation de l'ordre du jour, constitution du dossier, et anticipation d'un éventuel contentieux.
La révocation anticipée : un motif légitime et un vote à la majorité de l'article 25
Révoquer un syndic avant la fin de son mandat suppose de pouvoir démontrer une faute de gestion ou un manquement grave — retards de comptabilité répétés, absence de réponse aux demandes du conseil syndical, non-exécution de travaux votés, irrégularités dans la gestion des fonds, etc. Sans motif sérieux, le syndic évincé peut réclamer une indemnisation pour rupture anticipée de son contrat.
Sur le plan du vote, la révocation se décide en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (présents, représentés ou absents). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que la résolution recueille au moins un tiers des voix, une passerelle vers l'article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24 (voix des copropriétaires présents ou représentés).
Les étapes pratiques du changement de syndic
Que l'on soit dans un cas de non-renouvellement ou de révocation, la procédure suit une trame commune :
- Mise à l'ordre du jour : le point « non-renouvellement / révocation du syndic et élection d'un nouveau syndic » doit être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale, à l'initiative du conseil syndical ou de tout copropriétaire.
- Mise en concurrence : l'article 21 de la loi de 1965, modifié par la loi ALUR, impose en principe la mise en concurrence d'au moins un devis ou projet de contrat de syndic concurrent avant chaque désignation ou renouvellement, sauf si le syndic sortant est bénévole ou si l'assemblée générale a voté une dispense.
- Vote en assemblée générale : non-renouvellement (vote de l'élection du nouveau syndic) ou révocation (majorité de l'article 25, avec passerelle 25-1 le cas échéant), suivi de l'élection du syndic remplaçant.
- Transition : remise des archives et des fonds de la copropriété par l'ancien syndic, et transfert des comptes bancaires séparés vers le nouveau syndic.
La transition : remise des archives et des fonds
Une fois le nouveau syndic élu, l'ancien syndic est tenu de remettre l'ensemble des archives de la copropriété (procès-verbaux, contrats, carnet d'entretien, pièces comptables) ainsi que les fonds disponibles, dans un délai encadré après la fin de son mandat — généralement de l'ordre d'un mois, mais mieux vaut vérifier le délai exact applicable à votre situation auprès d'un professionnel, ce point pouvant évoluer selon les textes en vigueur. Les comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires doivent également être transférés vers le nouveau syndic, qui en devient le gestionnaire.
La fluidité de cette transition dépend beaucoup du statut du syndic sortant : un syndic bénévole, copropriétaire de l'immeuble, dispose souvent d'archives moins volumineuses et d'une relation plus directe avec le conseil syndical, tandis qu'un syndic professionnel gère généralement plusieurs copropriétés simultanément et suit des procédures internes plus formalisées. Nous détaillons les différences entre ces deux statuts dans notre article dédié au choix entre syndic bénévole et syndic professionnel.
Comment IgeraFincas le résout
Question d'un copropriétaire :
« On veut changer de syndic à la prochaine AG, faut-il une raison particulière ? »
IgeraFincas répond :
« Non, si le mandat arrive à son échéance normale : il suffit de ne pas voter sa reconduction et d'élire un nouveau syndic. Une justification n'est nécessaire qu'en cas de révocation anticipée en cours de mandat, qui doit être motivée par une faute de gestion et votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
3 secondes24/7Source citée
Erreurs courantes à éviter
- Révoquer le syndic sans motif légitime documenté, s'exposant à une demande d'indemnisation.
- Omettre la mise en concurrence obligatoire, ce qui peut fragiliser la validité de la résolution votée.
- Ne pas inscrire clairement le point « non-renouvellement / révocation et élection d'un nouveau syndic » à l'ordre du jour, rendant le vote irrégulier.
- Négliger le suivi de la remise effective des archives et des fonds par l'ancien syndic, ce qui peut retarder la prise de fonction du nouveau syndic.
En résumé : changer de syndic
- Non-renouvellement à l'échéance du mandat : aucune justification requise, il suffit d'élire un nouveau syndic en AG.
- Révocation anticipée : motif légitime requis (faute de gestion, manquement grave), vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec passerelle 25-1 possible.
- Mise en concurrence d'au moins un devis obligatoire (article 21, loi ALUR), sauf syndic bénévole ou dispense votée en AG.
- Transition : remise des archives et des fonds par l'ancien syndic, transfert des comptes bancaires séparés vers le nouveau syndic.
Questions fréquentes
Faut-il justifier un changement de syndic en fin de mandat ?
Non. Si le changement intervient à l'échéance normale du mandat, aucune justification n'est nécessaire : il suffit de ne pas voter la reconduction du syndic sortant et d'élire un nouveau syndic lors de l'assemblée générale.
Quelle majorité faut-il pour révoquer un syndic en cours de mandat ?
La révocation se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires du syndicat. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que la résolution recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24 est possible, via la passerelle de l'article 25-1.
La mise en concurrence est-elle toujours obligatoire ?
En principe oui, conformément à l'article 21 de la loi de 1965 modifié par la loi ALUR : au moins un devis ou projet de contrat concurrent doit être présenté à l'assemblée générale avant toute désignation ou renouvellement de syndic. Cette obligation ne s'applique pas si le syndic est bénévole, ou si l'assemblée générale a voté une dispense.
Le syndic sortant peut-il réclamer une indemnisation en cas de révocation ?
Oui, c'est précisément pour limiter ce risque que la révocation anticipée doit reposer sur un motif légitime. Sans faute de gestion ou manquement grave caractérisé, le syndic évincé peut estimer la rupture abusive et réclamer une indemnisation devant les tribunaux.
Que doit remettre l'ancien syndic au nouveau syndic ?
L'ancien syndic doit remettre l'ensemble des archives de la copropriété (procès-verbaux, contrats, carnet d'entretien, pièces comptables) ainsi que les fonds disponibles, et transférer les comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires. Le délai précis de cette remise doit être vérifié au cas par cas auprès d'un professionnel, car il peut varier selon les textes applicables.
Un syndic bénévole rend-il la transition plus simple qu'un syndic professionnel ?
Généralement oui, dans la mesure où un syndic bénévole, copropriétaire de l'immeuble, a une relation plus directe avec le conseil syndical et gère souvent un volume d'archives plus limité. Un syndic professionnel suit en revanche des procédures internes plus formalisées, ce qui peut structurer la remise des documents mais aussi l'allonger. Voir notre article comparatif sur le choix entre syndic bénévole et syndic professionnel pour plus de détails.
Ce n'est pas recommandé : la copropriété doit être administrée en permanence par un syndic. Il est donc conseillé de voter simultanément le non-renouvellement ou la révocation du syndic sortant et l'élection du nouveau syndic, lors de la même assemblée générale, afin d'éviter toute période sans syndic en exercice.
Article rédigé par l'équipe éditoriale d'Igera Solutions, à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas l'avis d'un syndic professionnel ou d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété, notamment pour l'appréciation d'un motif de révocation ou le calcul des délais applicables à votre situation. Basé sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ses articles 21, 24, 25 et 25-1, ainsi que sur la loi ALUR du 24 mars 2014. Consultez un professionnel pour toute situation particulière.
