Calculateur Charges de Copropriété et Fonds de Travaux
Calculez les charges de copropriété de votre lot selon ses tantièmes, vérifiez la cotisation obligatoire au fonds de travaux (5% minimum, Art. 14-2, Loi ALUR) et estimez la dette en cas de retard de paiement.
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Fonds de Travaux (Art. 14-2, Loi ALUR)
Retard de Paiement
Questions Fréquentes sur la Copropriété et le Fonds de Travaux en France
Qu'est-ce que le fonds travaux et pourquoi est-il obligatoire depuis la loi ALUR ?
Le fonds de travaux, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est une réserve financière destinée à anticiper le coût des futurs travaux de la copropriété (ravalement, toiture, ascenseur, mise aux normes énergétiques, etc.). Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour l'ensemble des copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation, quelle que soit leur taille, sauf exemptions légales (copropriété de moins de 5 lots, immeuble neuf de moins de 5 ans, ou diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années).
Quel est le pourcentage minimum légal du fonds travaux ?
L'article 14-2 de la loi de 1965 fixe une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté en assemblée générale, ce minimum peut être ramené à 2,5 % du montant total des travaux prévus au plan, sous réserve que ce montant reste au moins égal à 5 % du budget prévisionnel. L'assemblée générale peut toujours voter un pourcentage supérieur au minimum légal.
Comment sont calculées les tantièmes d'un lot ?
Les tantièmes (ou millièmes/dix-millièmes de copropriété) expriment la quote-part des parties communes attachée à chaque lot. Conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont fixés dans le règlement de copropriété, proportionnellement à la valeur relative de chaque lot appréciée d'après sa consistance, sa superficie et sa situation, sans tenir compte de son usage. La convention la plus répandue exprime le total des lots de l'immeuble en 1 000èmes ou en 10 000èmes, et c'est ce nombre de tantièmes qui détermine à la fois la quote-part de charges et le nombre de voix en assemblée générale.
Que se passe-t-il en cas d'impayés de charges de copropriété ?
Le syndic adresse d'abord une mise en demeure de payer, laissant en général un délai de l'ordre de 30 jours au copropriétaire défaillant. Passé ce délai sans règlement, le syndic peut, sur mandat du syndicat des copropriétaires, engager une action en recouvrement (procédure d'injonction de payer ou assignation devant le tribunal judiciaire). Des intérêts de retard, ainsi que les frais de mise en demeure et de procédure, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. La créance du syndicat bénéficie en outre d'une hypothèque légale sur le lot. Cette description reste générale : chaque situation doit être appréciée avec le syndic et, le cas échéant, un professionnel du droit.
Le fonds travaux est-il remboursable en cas de vente du lot ?
Non. En application de l'article 14-2-1 de la loi de 1965, les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement attachées au lot et acquises au syndicat des copropriétaires : elles ne donnent lieu à aucun remboursement au copropriétaire vendeur, ni par le syndicat, ni automatiquement par l'acquéreur. Le nouveau copropriétaire reprend simplement la quote-part du lot dans le fonds existant. Vendeur et acquéreur restent libres de négocier, dans le prix de vente ou le compromis, une compensation correspondant à la valeur de cette quote-part, mais il ne s'agit alors que d'un arrangement contractuel entre les parties, non d'une obligation légale.