¿Cómo se cambia el administrador de un consorcio en Argentina y qué debe entregar el saliente? La asamblea nombra y remueve a los administradores sucesivos, incluso sin expresión de causa (art. 2066). El saliente debe entregar al consejo de propietarios activos, libros y documentos, y rendir cuentas, en quince días hábiles (art. 2067 inc. j). Si el cargo queda vacante, el consejo administra y convoca a asamblea en treinta días (art. 2064).
Cambiar el Administrador del Consorcio en Argentina: Traspaso de Libros y Documentación en 2026
Votar el cambio de administrador es la parte fácil. Lo difícil llega después: que el saliente entregue todo, que el entrante arranque con información completa y que el consorcio no quede un solo día sin quien lo represente. Esta guía se centra en el procedimiento práctico del cambio y en el traspaso de documentación, tal como lo ordena el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). Si lo que buscás es el análisis de mayorías y plazos del art. 2066, lo desarrollamos en otro artículo que enlazamos más abajo.
Base legal: qué dice el Código sobre el cambio de administrador
Todos los artículos de esta tabla corresponden al Título V (Propiedad horizontal) del Libro Cuarto y fueron contrastados con el texto oficial publicado en InfoLeg.
| Artículo CCyCN | Qué establece |
|---|---|
| Art. 2065 | El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. |
| Art. 2066 | Los administradores sucesivos son nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello implique reformar el reglamento. Pueden ser removidos sin expresión de causa. |
| Art. 2067, inc. j | En caso de renuncia o remoción, el administrador debe entregar al consejo de propietarios, dentro de los quince días hábiles, los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas. |
| Art. 2067, inc. i | Debe llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registro de firmas y los que exija la reglamentación local; archivar cronológicamente las liquidaciones y conservar los antecedentes de la constitución del consorcio y de las administraciones sucesivas. |
| Art. 2064, inc. d | El consejo de propietarios (si existe) ejerce la administración ante vacancia o ausencia del administrador y convoca a asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. |
| Art. 2063 | Si el administrador y, en subsidio, el consejo omiten convocar a asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden pedir al juez una asamblea judicial. |
| Arts. 2059 y 2060 | La convocatoria debe transcribir un orden del día preciso y completo; las decisiones se adoptan por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios (doble exigencia: número de unidades y partes proporcionales). La acción de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días. |
El art. 2067 inc. j pone la entrega en cabeza del consejo de propietarios, no del administrador nuevo. Si el consorcio no tiene consejo, conviene que la asamblea que designa al nuevo administrador deje constancia expresa de quién recibe la documentación y cómo (por ejemplo, el propio administrador entrante por mandato de la asamblea).
Paso a paso: cómo se cambia el administrador
- 1Revisá el reglamento de propiedad horizontal — El art. 2056 manda que el reglamento fije el plazo de ejercicio del administrador, la forma de convocar y las mayorías. Verificá si establece reglas propias antes de convocar.
- 2Pedí la inclusión del tema en el orden del día — El administrador tiene el deber de convocar y redactar el orden del día (art. 2067 inc. a). El consejo puede hacerlo si aquél omite (art. 2064 inc. a), y los propietarios que representen el 5% de las partes proporcionales indivisas pueden someter cuestiones a la asamblea (art. 2058 inc. b).
- 3Convocá correctamente — Con transcripción del orden del día, precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas salvo que estén presentes todos los propietarios y lo acuerden por unanimidad (art. 2059). Podés usar nuestra plantilla de convocatoria como punto de partida.
- 4Reuní las candidaturas y su documentación — Antes de votar, pedí a cada candidato la propuesta de honorarios, el alcance del servicio y, si estás en CABA, la acreditación de su inscripción en el registro de administradores de la Ley 941.
- 5Votá y documentá el acta — Las decisiones requieren mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios (art. 2060), salvo que el reglamento disponga otra cosa para este caso. El acta debe asentarse en el Libro de Actas con firma del presidente de la asamblea y de dos propietarios (art. 2062).
- 6Notificá a los ausentes — Al pie del acta, el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las conformidades expresas (art. 2062). Recordá que la acción de nulidad caduca a los 30 días (art. 2060).
- 7Intimá la entrega y programá el traspaso — Notificá por medio fehaciente (carta documento o equivalente) la decisión de la asamblea al saliente, con el plazo de quince días hábiles del art. 2067 inc. j y el listado de lo que debe entregar.
- 8Firmá un acta de entrega y revisá lo recibido — Cotejá la documentación con el listado, firmá un acta de entrega detallada y reservá derechos por lo que falte. A partir de ahí, el nuevo administrador responde por su gestión.
Checklist de traspaso: qué debe entregar el administrador saliente
El art. 2067 enumera obligaciones que se traducen directamente en documentación. Este es un listado práctico para el acta de entrega; ajustalo a lo que exija la normativa local y el reglamento de tu consorcio.
| Documento o activo | Fundamento / por qué importa |
|---|---|
| Libro de Actas de Asamblea y Libro de Registro de firmas de los propietarios | Obligatorios según el art. 2062. Sin ellos no se puede acreditar qué se resolvió ni cotejar firmas en la próxima asamblea. |
| Libro de administración y libro de registro de propietarios | Previstos en el art. 2067 inc. i, junto con los que exija la reglamentación local. |
| Liquidaciones de expensas archivadas cronológicamente | Art. 2067 inc. i. Permiten reconstruir deudas, pagos y la evolución del presupuesto. |
| Antecedentes de la constitución del consorcio y de administraciones anteriores | Art. 2067 inc. i: reglamento inscripto, planos, escrituras y toda la documentación histórica. |
| Fondos y activos existentes: saldos de cuentas, fondo de reserva, valores | Art. 2067 inc. j. El fondo de reserva solo puede usarse con autorización previa del consejo si es un gasto imprevisto y mayor al ordinario (art. 2067 inc. d). |
| Rendición de cuentas documentada del período | Art. 2067 inc. j; además, la rendición anual debe presentarse dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio (inc. e). |
| Pólizas de seguro vigentes y comprobantes de pago | El art. 2067 inc. h exige mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios (incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica). |
| Legajos del personal y constancias laborales y previsionales | El administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias (inc. g); el nuevo administrador necesita conocer el estado de cada legajo. |
| Reclamos administrativos y judiciales en curso | El administrador debe notificar a los propietarios los reclamos que afecten al consorcio (inc. k) y representa al consorcio en juicio (inc. m): el sucesor debe heredar los expedientes. |
| Certificados de deuda emitidos y contratos con proveedores | Los certificados de deuda del art. 2048 son título ejecutivo y los contratos de servicios (ascensor, limpieza, matafuegos) condicionan los gastos futuros. |
Qué pasa si el administrador saliente no entrega o el cargo queda vacante
La ley prevé dos escenarios problemáticos. En el primero, el cargo queda vacío (renuncia sin reemplazo, abandono, fallecimiento): si hay consejo de propietarios, este ejerce la administración y debe convocar a asamblea dentro de los treinta días de producida la vacancia (art. 2064 inc. d). Si el consorcio no tiene consejo y nadie convoca, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden pedir al juez una asamblea judicial, y el juez puede dictar medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio (art. 2063).
En el segundo, el saliente retiene libros o dinero. El Código no fija una sanción específica en el Título V, pero sí impone la obligación de entrega y rendición en quince días hábiles. El consorcio, como persona jurídica con representante legal, puede intimarlo por medio fehaciente y, si persiste, promover las acciones judiciales que correspondan (rendición de cuentas, restitución de documentación). La estrategia concreta debe definirla un abogado según las constancias de cada caso.
Mientras dure el traspaso, no suspendas pagos críticos (sueldos del personal, seguro, servicios). Un consorcio sin administrador sigue teniendo vencimientos. Coordiná con el consejo quién firma y quién tiene acceso a la cuenta bancaria desde el día de la asamblea.
- Votar el cambio sin que figure en el orden del día: el tratamiento de temas no incluidos es nulo, salvo presencia y acuerdo unánime de todos los propietarios (art. 2059).
- Confundir "removerlo" con "entregarse la documentación": la remoción no implica que el saliente entregue automáticamente: hace falta intimación formal y acta de entrega.
- No dejar constancia de las notificaciones a los ausentes: el art. 2062 exige que el administrador asiente en el acta las comunicaciones enviadas y las oposiciones recibidas.
- Dejar pasar los plazos: la nulidad de la asamblea caduca a los 30 días (art. 2060), pero la entrega de documentación vence a los 15 días hábiles (art. 2067 inc. j). Conviene fechar todo.
- Aceptar la documentación "a ojo": sin inventario firmado, cualquier faltante posterior es difícil de atribuir.
- Modelo de convocatoria a asamblea de propietarios (Argentina) — plantilla orientativa descargable
- Modelo de acta de asamblea de propietarios (Argentina) — plantilla orientativa descargable
- Modelo de poder de representación en asamblea (Argentina) — plantilla orientativa descargable
- Guía integral de propiedad horizontal en Argentina
Las plantillas son modelos de referencia: deben adaptarse al reglamento de cada consorcio y revisarse con un profesional.
Recibí un consorcio ordenado desde el primer día
IgeraFincas centraliza actas, liquidaciones, documentos y comunicaciones del consorcio en un solo lugar, para que un cambio de administrador no signifique volver a empezar.
Conocer IgeraFincasPreguntas frecuentes
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Título V, Capítulos 1 a 10. Actualizado octubre de 2026. Información general: no constituye asesoramiento legal; consultá el reglamento de tu consorcio y a un profesional.