La terminación del mandato del administrador de consorcio es el proceso mediante el cual el administrador cesa en su función, ya sea por vencimiento del plazo fijado en el reglamento de propiedad horizontal, por remoción decidida en asamblea, o por renuncia. En Argentina, el marco general lo establece el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), vigente desde 2015, mientras que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existen además requisitos específicos de la Ley 941 (modificada por Ley 3254).
Definición
El mandato del administrador de consorcio es el vínculo contractual y funcional por el cual una persona física o jurídica queda facultada para representar al consorcio y ejecutar los actos de administración ordinaria del edificio, durante un plazo determinado y sujeto a las causales de cese previstas en el reglamento de propiedad horizontal y en la normativa aplicable.
Duración típica del cargo según el reglamento
El CCCN no fija un plazo único y obligatorio de duración para todos los consorcios del país: remite en gran medida a lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio y a lo que resuelva la asamblea de propietarios al momento de la designación. En la práctica, es habitual que los reglamentos y las asambleas fijen mandatos anuales, renovables por decisión expresa de los propietarios, aunque algunos reglamentos prevén plazos distintos.
Al vencer el plazo, el administrador no continúa automáticamente en el cargo por tiempo indefinido: corresponde que la asamblea trate su continuidad, renovación o reemplazo. Si la asamblea no se pronuncia expresamente, conviene revisar qué prevé el propio reglamento para esa situación, ya que las soluciones varían según el texto de cada consorcio.
Causales de remoción anticipada
Además del vencimiento natural del plazo, el administrador puede cesar antes de tiempo por decisión de la asamblea. Entre las causales más frecuentes que suelen contemplar los reglamentos y que la asamblea puede invocar se encuentran:
- Incumplimiento de sus obligaciones de administración, rendición de cuentas o conservación del edificio.
- Mal desempeño de la gestión, incluyendo irregularidades administrativas o contables.
- Pérdida de confianza de los propietarios, expresada mediante el voto de remoción en asamblea, conforme a las mayorías que exija el reglamento.
- Renuncia del propio administrador, que también pone fin al mandato aunque no sea una remoción propiamente dicha.
- Incapacidad, fallecimiento o disolución, si se trata de una persona jurídica, que impidan continuar ejerciendo la función.
La remoción anticipada requiere, en general, que se convoque una asamblea con ese punto expreso en el orden del día y que se alcance la mayoría exigida por el reglamento de propiedad horizontal para adoptar esa decisión.
Aviso práctico
Fuera de CABA, la Ley 941 y su modificación por Ley 3254 no resultan aplicables: esa normativa rige específicamente para administradores de consorcios ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (incluye, entre otros aspectos, el registro público de administradores). En otras provincias, la regulación de la actividad puede variar según la jurisdicción local, por lo que conviene verificar si existe normativa provincial o municipal específica además del CCCN.