El consejo de propietarios es el órgano previsto por el artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) para asistir y controlar la gestión del administrador de un consorcio. No lo reemplaza ni asume su representación legal: fiscaliza, opina y eleva recomendaciones a la asamblea. En este artículo explicamos sus funciones concretas, cuándo su constitución deja de ser optativa y por qué no debe confundirse con la subadministración.
Definición
El consejo de propietarios es un órgano de control interno del consorcio, integrado por propietarios elegidos por la asamblea, cuyas funciones según el art. 2064 CCCN incluyen convocar a la asamblea cuando el administrador no lo hace, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, autorizar el uso del fondo de reserva para gastos imprevistos y extraordinarios, y administrar el consorcio en caso de vacancia del administrador. Fuera de estos casos, no sustituye al administrador ni tiene facultades de representación o gestión operativa cotidiana.
Qué dice el artículo 2064 del CCCN
El art. 2064 CCCN habilita a la asamblea a designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: convocar a la asamblea y confeccionar el orden del día si el administrador no lo hace; controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva para gastos imprevistos y extraordinarios; y administrar el consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, debiendo convocar a la asamblea si el cargo queda vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Fuera de estos casos, el consejo de propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. El reglamento de propiedad horizontal de cada consorcio puede ampliar estas atribuciones, siempre dentro del marco que fija el Código.
Es importante remarcar que el CCCN es de aplicación en todo el territorio nacional, pero no es la única norma relevante: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la actividad de administración de consorcios está además regulada por la Ley 941 (con las modificaciones introducidas por la Ley 3254), que impone obligaciones específicas al administrador matriculado ante el Registro Público de Administradores de CABA. Fuera de CABA, cada jurisdicción provincial puede tener su propio marco regulatorio o carecer de una ley específica sobre la matrícula de administradores, por lo que conviene verificar la normativa local vigente.
Funciones de control sobre el administrador
De la letra del art. 2064 CCCN y de la práctica habitual en los reglamentos de copropiedad se desprenden estas funciones típicas del consejo:
- Vigilar la conservación de las partes comunes del edificio, detectando necesidades de mantenimiento o reparación.
- Solicitar informes y explicaciones al administrador sobre actos de su gestión, incluyendo el estado de las expensas y los contratos vigentes.
- Convocar a asamblea en los casos en que el administrador no lo haga, según lo previsto en el reglamento o la ley aplicable.
- Autorizar gastos urgentes cuando el reglamento le otorga esa facultad expresa, siempre dentro de límites acotados.
- Elevar recomendaciones a la asamblea sobre la continuidad, remoción o contratación del administrador.
Ninguna de estas funciones convierte al consejo en un órgano de gestión: sus miembros no firman contratos en nombre del consorcio ni sustituyen al administrador en la representación legal frente a terceros.