Remoción del Administrador de Consorcio en Argentina: Asamblea, Mayorías y Plazos (Art. 2066 CCCN)
La falta de transparencia en la liquidación de expensas, demoras injustificadas en reparaciones comunes o la negativa a exhibir facturas son los principales detonantes para que los consorcistas decidan prescindir de su mandatario. El artículo 2066 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires establecen las garantías legales para la remoción del administrador sin penalidades para la comunidad.
El administrador de consorcios es un mandatario representativo del consorcio. La asamblea puede removerlo en cualquier momento sin necesidad de invocar justa causa, alcanzando la mayoría absoluta de los propietarios presentes y computada conforme al reglamento (doble exigencia de unidades y porcentuales).
Paso a Paso para Cambiar al Administrador
- Intimación formal para convocar asamblea: Los propietarios que representen al menos el 10% del porcentual del edificio pueden enviar carta documento al administrador exigiéndole que convoque asamblea con el punto único de remoción en un plazo de 10 días.
- Autoconvocatoria legal (Art. 2059 CCCN): Si el administrador guarda silencio o se niega a convocar, los consorcistas pueden autoconvocarse válidamente si asisten al menos dos tercios (2/3) de los propietarios totales.
- Votación y designación de nuevo administrador: En la asamblea se vota la revocación del mandato saliente y la designación simultánea del nuevo administrador matriculado en el RPA.
- Plazo improrrogable de entrega de 48 horas hábiles: Según el Art. 9 de la Ley 941 en CABA y el CCCN, el administrador cesante debe entregar al nuevo mandatario toda la documentación del consorcio (Libro de Actas, Libro de Administración, extractos bancarios y fondos remanentes) en un plazo perentorio de 48 horas, bajo apercibimiento de denuncia penal por retención indebida (Art. 173 inc. 2 Código Penal).
IgeraFincas Argentina — Caso Retención de Libros en Palermo
❓ Consejo de Propietarios: «Removimos al administrador en asamblea hace 2 semanas pero se niega a entregar el Libro de Actas diciendo que le debemos honorarios. ¿Qué hacemos?»
🤖 La retención de libros consorciales es un delito tipificado. El derecho de retención comercial no aplica a la documentación pública de un consorcio de propiedad horizontal (Art. 2066 CCCN). El nuevo administrador debe remitir carta documento otorgando 48 horas y radicar inmediatamente una denuncia en el Registro Público de Administradores (RPA de CABA con multas graves) e iniciar acción civil urgente de secuestro de libros con auxilio de la fuerza pública.
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