¿Cómo se calcula la mayoría en una asamblea de consorcio en Argentina? El art. 2060 del CCCN establece que las decisiones se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, con una doble exigencia: la mayoría del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto. Para reformar el reglamento o autoconvocarse se necesitan dos tercios de la totalidad (arts. 2057 y 2059).
«¿Alcanzan los votos?» es la pregunta que más inquieta a un administrador al terminar una asamblea. La respuesta del Código Civil y Comercial es más exigente de lo que muchos creen: no alcanza con ganar entre los presentes ni con sumar solo las unidades o solo los porcentajes. En esta guía explicamos cómo se cuenta la mayoría absoluta, qué decisiones requieren más y cómo se tratan los ausentes.
Lo que dice la ley sobre las mayorías
| Artículo | Regla (según el texto legal) |
|---|---|
| Art. 2060, 1.º párr. | Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales; se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. |
| Art. 2060, 2.º párr. | La mayoría de los presentes puede proponer decisiones; se comunican por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. |
| Art. 2060, 3.º párr. | El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días desde la fecha de la asamblea. |
| Art. 2057 | Modificar el reglamento: mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. |
| Art. 2059 | Autoconvocatoria: la autoconvocatoria y el temario deben aprobarse por dos tercios de la totalidad de los propietarios. La voluntad unánime del total de los propietarios es válida aunque no sea en asamblea. |
| Art. 2061 | Para suprimir o limitar derechos de unidades más allá de lo cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de los titulares. |
| Art. 2063 | Asamblea judicial: puede resolver con mayoría simple de presentes. |
Importante
El Código también prevé que el reglamento determine las mayorías para las distintas decisiones y la forma de computarlas (art. 2056, letras ñ, o y p). Siempre leé primero tu reglamento y verificá que no entre en conflicto con las reglas del Código.
Qué significa la «doble exigencia»
Para que haya mayoría absoluta se necesitan dos condiciones al mismo tiempo: (1) que los votos favorables representen más de la mitad del número de unidades funcionales y (2) que esos mismos votos representen más de la mitad de las partes proporcionales indivisas (el porcentual de cada unidad). Si falta cualquiera de las dos, no hay mayoría.
Veamos un ejemplo hipotético y simplificado para entender la diferencia:
| Escenario | Unidades a favor | Porcentual a favor | ¿Mayoría absoluta? |
|---|---|---|---|
| Edificio de 20 unidades, votan 11 a favor | 11 de 20 (más de la mitad) | 60 % | Sí, cumple ambas condiciones |
| Edificio de 20 unidades, votan 11 a favor | 11 de 20 (más de la mitad) | 45 % | No: no alcanza la mitad de las proporciones |
| Edificio de 20 unidades, votan 8 a favor | 8 de 20 (menos de la mitad) | 55 % | No: no alcanza la mitad de las unidades |
Los números son ilustrativos. El caso típico: pocas unidades grandes (por ejemplo, los locales de planta baja) con mucho porcentual, frente a muchas unidades pequeñas con poco porcentual. Por eso el administrador debe llevar siempre la planilla de unidades y porcentuales actualizada, a partir del reglamento.
Cuadro de decisiones y mayorías según el Código
| Decisión | Mayoría que surge del Código | Aclaración |
|---|---|---|
| Decisiones ordinarias de la asamblea | Absoluta sobre la totalidad, con doble exigencia (art. 2060) | Salvo que el reglamento o la ley fijen una mayoría especial. |
| Modificar el reglamento | Dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057) | Además, conformidad expresa si se limitan derechos (art. 2061). |
| Autoconvocarse y fijar temario | Dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2059) | |
| Decisión sin asamblea | Unanimidad del total de los propietarios (art. 2059) | Excepcional. |
| Asamblea judicial | Mayoría simple de presentes (art. 2063) | Si no hay decisión, resuelve el juez. |
| Reconstrucción o demolición por grave deterioro | Mayoría que represente más de la mitad del valor (art. 2055) | Caso específico de destrucción grave del edificio. |
Paso a paso para contar votos sin errores
1Preparás la planilla de unidades y porcentuales
Antes de la asamblea, armá la lista de unidades, titulares y porcentual (parte proporcional indivisa) según el reglamento. Verificá titularidades actualizadas.
2Registrá la asistencia y los poderes
Cada asistente firma el libro de asistencia y el administrador coteja las firmas con las originales registradas (art. 2062). Controlá el límite de cartas poder del reglamento.
3Identificá qué mayoría exige cada punto
Para cada tema, anotá si requiere mayoría absoluta, dos tercios, conformidad expresa o unanimidad.
4Contá los votos en dos columnas
Anotá, por separado, cuántas unidades votan a favor y qué porcentual suman. Si el resultado es positivo en ambas, hay mayoría absoluta sobre la totalidad.
5Si no se alcanza entre los presentes, usá el mecanismo de ausentes
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones que se notifican por medio fehaciente a los ausentes: quedan aprobadas a los quince días si no se oponen con mayoría suficiente (art. 2060).
6Dejá todo asentado en el acta
El acta resume lo deliberado y transcribe las decisiones o propuestas de la mayoría de los presentes; al pie, el administrador deja constancia de comunicaciones, oposiciones y conformidades expresas (art. 2062).
El caso de los ausentes: cómo se computa el silencio
El mecanismo del art. 2060 (decisiones propuestas por la mayoría de los presentes y comunicadas a los ausentes) evita que una asamblea se frustre por falta de asistencia. Pero tiene reglas estrictas: la comunicación debe ser fehaciente, las oposiciones deben llegar antes de los quince días y por el mismo medio, y la oposición debe sumar mayoría suficiente para dejar sin efecto la propuesta. Si el administrador no registra la fecha de notificación de cada ausente, no puede acreditar luego cuándo corrió el plazo.
Errores frecuentes al computar mayorías
- Contar solo unidades o solo porcentuales, sin verificar la doble exigencia.
- Calcular la mayoría sobre los presentes en lugar de la totalidad de los propietarios.
- Dar por aprobado el silencio de los ausentes sin notificación fehaciente.
- Pasar por alto los dos tercios cuando se reforma el reglamento o se autoconvoca.
- Ignorar el art. 2061 cuando una decisión limita derechos de una unidad concreta.
- No archivar el cómputo en el acta ni la constancia de comunicaciones a ausentes.
Recursos para el administrador
- → Modelo de acta de asamblea de propietarios (plantilla orientativa descargable)
- → Modelo de poder de representación en asamblea (plantilla orientativa descargable)
- → Modelo de convocatoria de asamblea de propietarios (plantilla orientativa descargable)
- → Modelo de reglamento de propiedad horizontal (Argentina) (plantilla orientativa descargable)
- → Guía completa de propiedad horizontal en Argentina
Las plantillas son orientativas: adaptalas a tu reglamento y consultá con un profesional matriculado.
Preguntas frecuentes
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Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o escribano matriculado. El texto se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Título V. Verificá siempre tu reglamento y la normativa local (por ejemplo, en CABA rige además un régimen propio de administradores de consorcios).