Respuesta corta. En Guatemala, el reglamento de copropiedad y administración forma parte de la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal y, según el artículo 559 del Código Civil, puede modificarse "en la misma forma" en que se aprobó, lo que, según la lectura habitual, remite a las formas de mayoría que el propio reglamento determine (el artículo no precisa más). Una vez modificado, sus disposiciones obligan a los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes.
Norma en la que se basa este artículo: Código Civil de Guatemala, Decreto-Ley 106, Libro II, parte de propiedad horizontal (artículos 528 a 559, varios con la redacción dada por el Decreto-Ley 218). Verifica la versión vigente. Lo que cambie en tu edificio dependerá de la escritura constitutiva y del reglamento concretos, que este artículo no puede ver.
Qué es el reglamento y por qué importa reformarlo
El artículo 559 ordena que, para regular las recíprocas relaciones de vecindad y condominio, así como la administración y la atención de los servicios comunes, los otorgantes del régimen aprueben e incluyan en la escritura constitutiva el Reglamento de copropiedad y administración. Debe determinar en él las formas de mayoría para los casos de aprobación de los actos y negocios que requieran el voto de los propietarios. La escritura se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 531).
Con los años, los edificios cambian: se incorporan servicios, se ajusta la forma de convocar, se actualizan las normas de convivencia o se detectan vacíos en el cobro de cuotas. Cuando el reglamento ya no responde a la realidad, reformarlo es la vía correcta. Si aún no has leído qué debe contener, empieza con el contenido del reglamento de copropietarios en Guatemala.
La regla central: "en la misma forma"
El segundo párrafo del artículo 559 dice que el reglamento puede ser modificado en la misma forma y que a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes. Esto tiene dos consecuencias prácticas.
- La mayoría necesaria para reformar sale del reglamento. El Código no fija un porcentaje general para esta reforma. Busca en tu reglamento la cláusula de modificación y la forma de mayoría que establece.
- Si el reglamento no dice cómo reformarse, el texto legal no te da una cifra. En ese caso conviene consultar a un abogado o notario antes de convocar la asamblea, para evitar acuerdos impugnables.
El Código tampoco aclara en estos artículos si la mayoría se cuenta por personas, por valor de las unidades o por otro criterio; depende de lo que disponga el reglamento. Tienes una explicación más amplia en mayorías y votación en la asamblea.
Qué sí puedes cambiar y qué debes manejar con cuidado
| Materia | Qué dice el Código | Recomendación |
|---|---|---|
| Normas de vecindad y uso de servicios comunes | El reglamento regula las relaciones de vecindad y condominio y la atención de servicios comunes (art. 559) | Redacta reglas claras, medibles y compatibles con los límites legales (art. 536) |
| Administración y facultades del administrador | El administrador ejerce su cargo según el reglamento (art. 547) y puede tener cláusulas especiales de facultades (art. 549) | Define con claridad qué actos requieren autorización de la asamblea |
| Formas de mayoría | Deben determinarse en el reglamento (art. 559) | Haz una lista por tipo de acuerdo y evita ambigüedades |
| Materias con regla propia en la ley | Por ejemplo, reformas de mejora (art. 540), elevar la última planta (art. 539) o extinguir el régimen por dos terceras partes (art. 555) | No dispongas por reglamento algo que la ley regula de forma distinta sin asesoría |
| Escritura constitutiva (descripción, valor de pisos, elementos comunes) | Contenido mínimo en art. 531, inscrito en el Registro de la Propiedad | Pregunta al notario si tu cambio toca la escritura y requiere nueva escritura pública |
Reglamento y escritura constitutiva: no son lo mismo
El artículo 531 enumera lo que debe contener la escritura constitutiva: la declaración de someter el inmueble al régimen, la situación, medidas y colindancias del terreno, la descripción del edificio y de cada piso, el valor del inmueble y de cada piso, y la descripción de los elementos y partes comunes. El reglamento se incluye en esa escritura (art. 559). Si lo que quieres cambiar son datos de la escritura (por ejemplo, la descripción de elementos comunes), el procedimiento puede ser distinto del de una reforma de reglas de convivencia. Consulta con un notario.
El texto del Código que revisamos no indica expresamente si la reforma del reglamento debe constar en escritura pública ni inscribirse en el Registro de la Propiedad. No lo afirmamos: confírmalo con un notario antes de dar por concluida la reforma.
Pasos para reformar el reglamento
- Diagnóstico. Lista los artículos del reglamento que causan conflictos, tienen vacíos o contradicen la ley. Revisa también las actas anteriores.
- Localiza la cláusula de modificación y la forma de mayoría exigida. Si no existe, busca asesoría legal.
- Redacta un borrador comparativo con el texto actual y el texto propuesto, de modo que cada propietario vea qué cambia.
- Convoca la asamblea siguiendo el reglamento y menciona la reforma en el orden del día. Los pasos prácticos están en cómo convocar una asamblea en Guatemala.
- Vota por puntos cuando haya cambios de distinta naturaleza, para que el rechazo de uno no arrastre a todos.
- Documenta en acta: asistentes, texto aprobado, votos y mayoría alcanzada.
- Formaliza con el notario si procede y entrega el texto actualizado a propietarios, administrador e inquilinos.
A quién obliga el reglamento reformado
El artículo 559 es expreso: se sujetan al reglamento los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes. Esto enlaza con el artículo 538, según el cual las infracciones cometidas por inquilinos u ocupantes son causales de desahucio y la acción puede ejercitarla el administrador como representante legal de los propietarios. Por eso conviene entregar el reglamento vigente a cada nuevo arrendatario y dejar constancia de ello. Si un propietario vende, el comprador debe recibir también el texto actualizado.
Consejos de redacción para el nuevo texto
Conviene que cada cláusula nueva responda a una pregunta concreta: quién hace qué, cuándo y con qué consecuencia. Evita copiar plantillas de otros países o de otras comunidades sin adaptarlas: el artículo 559 habla del reglamento de tu edificio, con su escritura y sus servicios comunes. Incluye una cláusula de modificación que diga expresamente qué mayoría se exige, de modo que la próxima reforma no genere dudas. Numera los artículos, indica la fecha de aprobación y guarda siempre el texto anterior como histórico para poder demostrar qué regía en cada momento.
Si el edificio tiene varios usos o zonas con servicios distintos, valora redactar reglas separadas para cada zona, siempre que respeten la distinción legal entre elementos comunes del edificio y partes comunes limitadas a unidades independientes que menciona el artículo 531.
Errores comunes
- Aprobar una reforma por una mayoría distinta de la que fija el propio reglamento.
- Reformar una regla que la ley regula de otra manera, por ejemplo la unanimidad de los arts. 539 y 540.
- No entregar el texto actualizado a inquilinos y compradores.
- Mezclar en una sola votación cambios de naturaleza muy distinta.
- Dar por hecho que basta el acta, sin consultar si hace falta escritura o inscripción.
- Redactar normas imposibles de verificar, como "no hacer ruido excesivo", sin criterio objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta para modificar el reglamento?
El art. 559 dice que puede modificarse en la misma forma en que se aprueba, y que las formas de mayoría las determina el reglamento. No hay un porcentaje general en esos artículos: revisa tu reglamento.
¿El reglamento reformado obliga al inquilino?
Sí. El art. 559 indica que a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes.
¿Puede el reglamento prohibir lo que la ley permite?
El propietario usa y dispone de su unidad con las limitaciones de las leyes, la escritura y el reglamento (art. 535). Pero no debería contradecir reglas de la ley. Ante una duda concreta, consulta a un abogado.
¿Hay que inscribir la reforma en el Registro de la Propiedad?
No lo pudimos confirmar en el texto revisado. El art. 531 exige escritura pública inscrita para constituir el régimen, pero el art. 559 no detalla el trámite de la reforma. Consulta con un notario.
Si vas a revisar el reglamento de tu edificio, puedes consultar IgeraFincas para localizar qué dicen el reglamento y la norma sobre cada tema. Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o notario.