Derramas en comunidades: cuándo son ilegales y cómo impugnarlas

Cuándo una derrama puede ser ilegal o impugnable

No toda derrama es válida. Una cuota extraordinaria puede ser ilegal o impugnable en los siguientes casos:

• Falta de acuerdo de junta: Si no fue aprobada en junta con el quórum correcto (salvo urgencia extrema del art. 10.1).
• Orden del día incorrecto: Si el acuerdo se adoptó en junta pero el punto no estaba en el orden del día.
• Reparto incorrecto: Si no se ha respetado el coeficiente de participación de cada propietario (art. 9.1.e LPH).
• Finalidad no justificada: Si se aprueba para un gasto que beneficia solo a algunos propietarios pero se carga a todos.
• Duplicidad: Si ya existe presupuesto para ese gasto en las cuotas ordinarias.
• Acuerdo viciado: Votos de morosos computados, quórum insuficiente, etc.

Cómo impugnar una derrama ilegal

El art. 18 LPH regula el proceso de impugnación de acuerdos de junta. Para impugnar una derrama:

1. Plazo: 3 meses desde el acuerdo (para propietarios que votaron en contra o se abstuvieron) o 1 año (para ausentes o propietarios que votaron a favor si el acuerdo viola la ley).
2. Legitimación: Cualquier propietario que votó en contra, se abstuvo o estuvo ausente.
3. Procedimiento: Juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble.
4. Consejo práctico: Paga bajo protesta escrita para evitar ser incluido en la lista de morosos mientras se resuelve el litigio.

¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama?

Técnicamente no, mientras el acuerdo esté vigente. Si el propietario no paga, la comunidad puede iniciar un proceso monitorio (art. 21 LPH) para reclamar la deuda. La única excepción es el art. 11 LPH para obras de mejora que superen tres mensualidades.