Derrama Extraordinaria en la Comunidad: Qué Es, Cómo Votarla y Qué Hacer Si No Puedes Pagarla (2026)
Te han comunicado que la junta aprobó una derrama de 2.000 €. No sabías que estaba en el orden del día, o votaste en contra, o simplemente no puedes asumir ese coste ahora mismo. Esta guía responde a todo con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano.
DEFINICIÓN — ART. 9.1.f) LPH
Derrama extraordinaria
Cuota adicional aprobada en Junta de Propietarios para cubrir gastos no previstos en el presupuesto ordinario — normalmente obras de reparación, mantenimiento urgente, mejoras o dotación del fondo de reserva. A diferencia de las cuotas ordinarias, requiere acuerdo expreso de la junta con las mayorías que exige el Art. 17 LPH según el tipo de obra o gasto.
DATOS — CONFLICTOS EN COMUNIDADES 2025
43%
De los conflictos entre propietarios y comunidades tienen su origen en derramas extraordinarias impugnadas. Fuente: CGAFC, Informe Conflictividad 2025.
€3.200
Importe medio por propietario cuando el motivo es renovación de ascensor o cubierta en comunidades de más de 20 viviendas. Fuente: AEPJ 2024.
5 años
Plazo de prescripción para reclamar deudas comunitarias incluidas derramas impagadas — Art. 1964 Código Civil, cómputo desde que la deuda era exigible.
¿Cuándo es obligatoria sin votación?
El error más frecuente es pensar que, si votaste en contra o no asististe, no estás obligado a pagar. Los acuerdos de junta válidos obligan a todos los propietarios, independientemente del voto individual (Art. 9.1.e LPH). Además, hay un supuesto donde la derrama es obligatoria sin ningún acuerdo de junta: las obras de conservación, seguridad o accesibilidad del Art. 10.1 LPH. Si existe orden de la administración, resolución de ITE o necesidad de garantizar accesibilidad universal, la comunidad ejecuta y repercute el coste directamente.
Mayorías necesarias según el tipo de obra (Art. 17 LPH)
| Tipo de gasto / obra | Mayoría requerida | Art. LPH |
|---|---|---|
| Obras de conservación obligatoria / ITE | Sin mayoría (obligatorio) | Art. 10.1 |
| Accesibilidad / eliminación de barreras | Sin mayoría (hasta 12 cuotas) | Art. 10.1.b |
| Mejoras ≤ 3 cuotas mensuales por propietario | Mayoría simple | Art. 17.4 |
| Mejoras que superan 3 cuotas mensuales | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.4 |
| Telecomunicaciones / energías renovables | 1/3 de propietarios y cuotas | Art. 17.1 |
PLAZOS Y FORMA DE PAGO
- La junta decide el plazo y la forma de pago — único pago, cuotas o según avance de obra.
- Sin plazo establecido, la deuda es exigible desde la aprobación en junta.
- Fraccionamiento voluntario: el administrador puede negociar cuotas, pero no suspende la condición de moroso ni el derecho de la comunidad a reclamar.
- Intereses de demora: interés legal del dinero (3,25% en 2026) salvo que los estatutos fijen otro tipo.