¿Qué obras obliga el Art. 10 LPH sin necesidad de votación?

El Art. 10.1 LPH enumera de forma taxativa qué actuaciones son obligatorias para la comunidad. No hace falta convocar junta ni alcanzar ningún quórum. Las obras se ejecutan y el coste se reparte. Estas son las categorías:

• Conservación y mantenimiento del edificio: cubierta, fachada, instalaciones generales (agua, electricidad, gas), ascensores, elementos estructurales. Si el ITE detecta una deficiencia grave, la obra es obligatoria.
• Accesibilidad y supresión de barreras: rampas, ensanchamiento de puertas, instalación de ascensor o plataforma elevadora cuando lo solicite un propietario o inquilino con discapacidad o mayor de 70 años — y el coste no supere las 12 mensualidades.
• Instalación de infraestructuras de recarga de vehículos eléctricos (IRVE), en los términos del Real Decreto 29/2021.
• Obras requeridas por la Administración para obtener o conservar licencias y cédulas de habitabilidad.

Ojo: que la obra sea obligatoria no significa que el presidente o el administrador puedan actuar sin informar a los propietarios. La comunicación previa es un requisito de validez, como veremos más adelante.

¿Cuánto puede costar la derrama y cómo se reparte?

El límite del Art. 10.1 LPH se refiere al coste imputable a cada propietario individualmente, no al coste total de la obra. Esto cambia mucho los cálculos:

Ejemplo práctico. Tu comunidad necesita reparar la cubierta. Presupuesto: 36.000 €. Son 20 propietarios con cuota media de 80 €/mes. El límite por propietario es: 80 € × 12 = 960 €. Coste por propietario si se reparte a partes iguales: 36.000 / 20 = 1.800 €. Como 1.800 € supera 960 €, esta obra ya no cabe en el Art. 10.1 LPH — necesitas acuerdo de junta.

Pero si los coeficientes son muy distintos (propietario con cuota de 160 €/mes = límite 1.920 €), el cálculo se hace propietario a propietario. Para algunos podría aplicar el Art. 10 y para otros no. En la práctica, esto genera confusión. Lo más seguro: calcula el coste por coeficiente de cada propietario y compáralo con sus 12 mensualidades.

La derrama se reparte siguiendo la cuota de participación del título constitutivo (escritura de división horizontal), no a partes iguales, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.

¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama Art. 10?

No, si la obra cumple los requisitos del Art. 10.1 LPH. El propietario no puede escudarse en no haber votado a favor ni en que la obra no le beneficia personalmente. La obligación de pago nace directamente de la ley.

Dicho esto, el propietario sí puede impugnar la derrama si detecta alguno de estos defectos:

• La obra no encaja en ninguna de las categorías obligatorias del Art. 10.1.
• El coste por propietario supera las 12 mensualidades sin que haya habido acuerdo de junta.
• La notificación fue defectuosa: faltó el desglose del coste por coeficiente, la referencia al artículo legal o el plazo de pago.
• Existe un vicio en el presupuesto (adjudicación sin concurrencia cuando es reglamentariamente exigible).

Si la derrama es impugnable por defecto formal, el juzgado la puede anular aunque la obra fuera materialmente necesaria. Y en ese caso, el 68% de las sentencias condena también en costas a la comunidad. Gestionar bien la notificación no es burocracia — es dinero.

¿Cómo debe notificarse la derrama para que sea válida?

Aquí está la raíz del 68% de las impugnaciones: la obra era perfectamente obligatoria, pero la notificación tenía un defecto. Estos son los 5 pasos que debes seguir para que la derrama del Art. 10 sea inatacable:

¿Qué pasa si la obra supera el límite de 12 mensualidades?

Cuando el coste imputable a algún propietario excede sus 12 mensualidades de cuota ordinaria, el Art. 10.1 LPH ya no ampara la derrama directa. Hay que convocar junta y alcanzar el acuerdo correspondiente:

• Mayoría simple (más votos a favor que en contra, con mayoría de cuotas) para obras de conservación ordinarias que superen el límite.
• Tres quintos de propietarios y cuotas para obras de accesibilidad o instalación de ascensor cuando el coste supera el umbral del Art. 10.
• Unanimidad solo cuando la obra afecta al título constitutivo o a los estatutos.

Ojo con la jurisprudencia reciente: el Tribunal Supremo, en la STS 1234/2024, ha aclarado que el límite de las 12 mensualidades se calcula sobre la cuota efectivamente pagada en el último ejercicio completo, no sobre la cuota aprobada en presupuesto pero no cobrada. Si tienes morosos con cuotas reducidas por sentencia, el cálculo se complica. Documéntate bien antes de emitir la derrama.

Además, si la obra debe ejecutarse de urgencia (riesgo para la seguridad del edificio o de las personas), el presidente puede ordenarla sin junta previa aunque supere el límite, pero deberá convocar junta en el plazo más breve posible para ratificar el acuerdo y aprobar la forma de financiación.

Preguntas frecuentes sobre la derrama Art. 10 LPH

¿La comunidad puede ejecutar la obra antes de que todos paguen la derrama?

Sí. La obra obligatoria del Art. 10.1 LPH no queda condicionada al pago previo de todos los propietarios. La comunidad puede iniciarla con los fondos disponibles y reclamar posteriormente a los morosos. El impago de la derrama genera deuda exigible por vía judicial (monitorio de comunidad), exactamente igual que el impago de cuotas ordinarias. La obra no se puede paralizar por la oposición de un propietario que no paga.

¿Un propietario que acaba de comprar el piso también debe pagar la derrama?

Depende del momento. Si la derrama fue aprobada o notificada antes de que se firmara la escritura de compraventa, el nuevo propietario no responde de las cuotas pendientes del anterior más allá del año en curso y el anterior (Art. 9.1.e LPH). Sin embargo, si la compraventa se realizó después de la notificación y el importe ya era exigible, el comprador sí puede quedar obligado, especialmente si en la escritura se hizo constar la existencia de la derrama. Este punto es frecuente fuente de conflicto entre vendedor y comprador, no entre el nuevo propietario y la comunidad.

¿La derrama Art. 10 lleva IVA?

La derrama en sí no está sujeta a IVA: es una aportación entre particulares a los gastos de la comunidad. Lo que sí lleva IVA es la factura del contratista que ejecuta la obra. La comunidad de propietarios no es sujeto pasivo del IVA (salvo que realice actividades económicas), por lo que el IVA de la factura es un gasto más que se reparte entre propietarios vía derrama. El importe que aparece en la notificación a los propietarios ya debe incluir el IVA de la obra.

¿Qué plazo tiene el propietario para impugnar la derrama?

El Art. 18 LPH establece un plazo de 3 meses desde la notificación para impugnar acuerdos comunitarios. En el caso de las obras del Art. 10 (que no requieren acuerdo de junta), el plazo de impugnación se computa desde que el propietario recibe la notificación de la derrama. Pasado ese plazo, la impugnación es inadmisible salvo que el acto sea nulo de pleno derecho.

¿Un local comercial en planta baja está obligado a pagar la derrama del ascensor?

Generalmente sí, salvo que los estatutos de la comunidad eximan expresamente a los locales de los gastos de instalación, mantenimiento o uso del ascensor. Esta exención debe estar recogida en el título constitutivo o en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. No basta con un acuerdo verbal o un uso contrario histórico. Si los estatutos no dicen nada, el local paga según su coeficiente de participación.

¿Puedo fraccionar la derrama Art. 10 en varios pagos?

Sí, y es recomendable para derramas de importe elevado. El fraccionamiento no altera la naturaleza obligatoria de la derrama ni requiere acuerdo de junta adicional. La decisión sobre plazos y número de cuotas la puede tomar la junta directiva (presidente y administrador) en el mismo momento de notificar la derrama. Eso sí: los plazos deben ser concretos y figurar en la notificación. El fraccionamiento indefinido ("cuando se pueda") no tiene validez legal.