Derrama Ordinaria en la Comunidad: Cálculo, Coeficientes y Por Qué Pagas Lo Que Pagas (2026)

Cada mes o trimestre la comunidad te pasa un recibo. ¿Por qué tú pagas €45 y tu vecino del 3º €62 si los pisos parecen similares? La respuesta está en el coeficiente de participación — un porcentaje fijado en la escritura de división horizontal desde el día que se constituyó la propiedad horizontal, que determina exactamente qué parte del presupuesto comunitario corresponde a cada propietario.

¿Cómo se calcula exactamente la cuota ordinaria?

La fórmula es simple: Cuota anual = Presupuesto ordinario total × Coeficiente del piso (%). Si el presupuesto anual de la comunidad es €30.000 y tu piso tiene un coeficiente del 8,5%, tu cuota anual será: €30.000 × 0,085 = €2.550. Dividido entre 12 meses: €212,50 al mes.

No hay otro cálculo. Si el presupuesto sube un 5%, todas las cuotas suben un 5%, proporcionalmente. Si baja, todas bajan. Los coeficientes no cambian — solo cambia el presupuesto que los multiplica.

El presupuesto ordinario lo aprueba la junta en la reunión anual por mayoría simple de propietarios y cuotas presentes o representados (LPH Art. 17.7). Cualquier propietario puede impugnar el presupuesto si considera que no fue aprobado con el quórum correcto o que incluye conceptos improcedentes.

¿Cómo se fijan los coeficientes en el título constitutivo?

Los coeficientes los fija el promotor o constructor en el momento de otorgar la escritura de división horizontal ante notario. Para calcularlos, el LPH Art. 3.b establece que deben tenerse en cuenta: la superficie útil de cada elemento privativo, su situación en el edificio (planta, orientación), el uso razonable de los servicios y elementos comunes, y otros factores de apreciación o depreciación que afecten a cada finca.

Esto explica por qué un ático paga más que un primero aunque tengan la misma superficie: el ático tiene terraza y mejores vistas. Y por qué un local comercial en planta baja puede tener un coeficiente alto aunque no use el ascensor: su valor en el conjunto del edificio es superior.

Un punto crucial: los coeficientes no dependen del uso real que el propietario haga de los servicios comunes. El local que no usa el ascensor no puede eximir-se de pagar su mantenimiento, salvo que los estatutos lo excluyan expresamente y así conste en el título constitutivo.

¿Qué incluye el presupuesto ordinario de la comunidad?

¿Ejemplo real de cálculo: cuánto paga cada propietario?

Imaginemos un edificio con presupuesto ordinario de €30.000 al año. Los coeficientes se distribuyen así:

¿Cuándo es ordinaria y cuándo es extraordinaria?

La derrama ordinaria es la cuota periódica aprobada en el presupuesto anual de la junta. Cubre los gastos previstos y recurrentes del edificio: limpieza, seguros, mantenimiento, administrador. Se paga mensual o trimestralmente según los estatutos de la comunidad.

La derrama extraordinaria se aprueba en junta especial (convocada para ese fin) cuando surgen gastos imprevistos que no están cubiertos por el presupuesto ordinario ni por el fondo de reserva: una avería grave del ascensor, la rehabilitación de fachada, la sustitución de la cubierta. También se distribuye según coeficientes, salvo acuerdo unánime en contrario.

El fondo de reserva (mínimo 10% del presupuesto ordinario según LPH Art. 9.1.f) es precisamente el colchón para evitar derramas extraordinarias por gastos habituales de conservación. Una comunidad bien gestionada raramente necesita derramas extraordinarias de urgencia.

¿Se pueden cambiar los coeficientes de participación?

Solo por unanimidad de todos los propietarios en junta más escritura notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad. Es uno de los acuerdos más difíciles de adoptar en una comunidad porque requiere el sí de todos sin excepción — ni un solo propietario puede oponerse.

En la práctica, los coeficientes son prácticamente inamovibles. Si un propietario considera que su coeficiente es erróneo (por ejemplo, porque la superficie real de su piso difiere de la inscrita), debe acreditar el error ante el juzgado o intentar un acuerdo extrajudicial con todos los propietarios — un proceso largo y costoso.

¿Cómo automatiza IgeraFincas el cálculo y envío de recibos?

IgeraFincas calcula automáticamente la cuota de cada propietario a partir del presupuesto aprobado en junta y los coeficientes inscritos en el sistema. Cuando la junta aprueba un nuevo presupuesto, el sistema recalcula instantáneamente las cuotas de todos los propietarios y genera los recibos correspondientes.

Además, IgeraFincas responde en tiempo real a preguntas de propietarios sobre su coeficiente, la composición del presupuesto y por qué pagan lo que pagan — citando los estatutos de la comunidad y la LPH. Sin que el administrador tenga que atender cada consulta individualmente.

Preguntas frecuentes sobre la derrama ordinaria

¿Puede la junta repartir las cuotas a partes iguales entre todos los propietarios?

Solo si todos los propietarios están de acuerdo por unanimidad o si así lo establecen los estatutos. Sin acuerdo unánime ni previsión estatutaria, el reparto debe hacerse por coeficientes de participación (LPH Art. 9.1.e). Un reparto por partes iguales sin acuerdo unánime es impugnable ante el juzgado.

¿El propietario que no usa el ascensor tiene que pagar su mantenimiento?

En general sí, salvo que los estatutos lo excluyan expresamente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara: el hecho de que un propietario no use habitualmente un servicio común no le exime de contribuir a su mantenimiento, salvo exención expresa en el título constitutivo o en los estatutos debidamente aprobados. Esta es una fuente frecuente de conflictos con locales comerciales en planta baja.

¿Qué pasa si un propietario no paga la cuota ordinaria?

La comunidad puede iniciar el procedimiento de reclamación de deuda: aprobación en junta, burofax, MASC (desde abril 2025 obligatoria) y proceso monitorio (LPH Art. 21). El propietario moroso pierde el derecho de voto en junta (LPH Art. 15.2) y la deuda queda afecta al piso con carácter preferente para el año en curso y los tres años anteriores (LPH Art. 9.1.e).

¿Cuándo se puede impugnar el presupuesto aprobado en junta?

En los 3 meses siguientes al acuerdo (para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos) o en el plazo de 1 año para acuerdos gravemente lesivos (LPH Art. 18). La impugnación debe fundamentarse en: falta de quórum en la aprobación, inclusión de conceptos no comunitarios, errores en la aplicación de coeficientes o ausencia de la dotación mínima del fondo de reserva.

¿Qué diferencia hay entre cuota ordinaria y fondo de reserva?

La cuota ordinaria cubre los gastos corrientes y recurrentes del edificio (limpieza, seguros, ascensor, administrador). El fondo de reserva es una partida dentro del presupuesto ordinario — mínimo el 10% del total según LPH Art. 9.1.f — que se acumula para hacer frente a gastos imprevistos de conservación sin necesidad de convocar derramas extraordinarias urgentes.

¿El administrador de fincas puede modificar el presupuesto sin aprobación en junta?

No. El presupuesto ordinario debe ser aprobado por la junta de propietarios. El administrador puede elaborarlo y proponer ajustes, pero la aprobación es competencia exclusiva de la junta. Cualquier modificación unilateral del presupuesto por parte del administrador sin acuerdo de junta es impugnable y puede generar responsabilidad.