Qué es una derrama en una comunidad de propietarios
Una derrama es una cuota extraordinaria aprobada por la junta de propietarios para hacer frente a un gasto no previsto en el presupuesto ordinario de la comunidad. Puede destinarse a reparaciones urgentes, obras de mejora, constitución de fondos de reserva o cualquier otro gasto no contemplado en el presupuesto anual.
A diferencia de las cuotas ordinarias (mensuales o trimestrales), las derramas tienen un carácter puntual y su cuantía varía según el tipo de obra o gasto que financian.
Tipos de derramas según su finalidad
Derramas por reparaciones urgentes (art. 10.1 LPH)
La comunidad puede aprobar obras urgentes de mantenimiento sin necesidad de junta (si la urgencia no permite esperar). El coste se reparte entre los propietarios. Son obligatorias aunque no haya acuerdo previo de junta.
Derramas por obras de mejora
Requieren acuerdo de junta con el quórum adecuado según el tipo de mejora (mayoría simple, 3/5 o unanimidad). Si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias, el propietario disconforme puede eximirse de pagarla inicialmente, aunque pierde el derecho a disfrutar de la mejora (art. 11 LPH).
Derramas para el fondo de reserva
El art. 9.1.f LPH obliga a las comunidades a dotar un fondo de reserva mínimo del 10% del presupuesto ordinario. Las derramas para nutrirlo son obligatorias.
Cuándo una derrama puede ser ilegal o impugnable
No toda derrama es válida. Una cuota extraordinaria puede ser ilegal o impugnable en los siguientes casos:
- Falta de acuerdo de junta: Si no fue aprobada en junta con el quórum correcto (salvo urgencia extrema del art. 10.1).
- Orden del día incorrecto: Si el acuerdo se adoptó en junta pero el punto no estaba en el orden del día.
- Reparto incorrecto: Si no se ha respetado el coeficiente de participación de cada propietario (art. 9.1.e LPH).
- Finalidad no justificada: Si se aprueba para un gasto que beneficia solo a algunos propietarios pero se carga a todos.
- Duplicidad: Si ya existe presupuesto para ese gasto en las cuotas ordinarias.
- Acuerdo viciado: Votos de morosos computados, quórum insuficiente, etc.
Cómo impugnar una derrama ilegal
El art. 18 LPH regula el proceso de impugnación de acuerdos de junta. Para impugnar una derrama:
- Plazo: 3 meses desde el acuerdo (para propietarios que votaron en contra o se abstuvieron) o 1 año (para ausentes o propietarios que votaron a favor si el acuerdo viola la ley).
- Legitimación: Cualquier propietario que votó en contra, se abstuvo o estuvo ausente.
- Procedimiento: Juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble.
- Consejo práctico: Paga bajo protesta escrita para evitar ser incluido en la lista de morosos mientras se resuelve el litigio.
| Motivo de impugnación | Plazo | Artículo LPH |
|---|---|---|
| Contrario a la ley/estatutos | 1 año | Art. 18.1.a |
| Gravemente lesivo para algún propietario | 3 meses | Art. 18.1.b |
| Supone abuso de derecho | 3 meses | Art. 18.1.c |
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama?
Técnicamente no, mientras el acuerdo esté vigente. Si el propietario no paga, la comunidad puede iniciar un proceso monitorio (art. 21 LPH) para reclamar la deuda. La única excepción es el art. 11 LPH para obras de mejora que superen tres mensualidades.
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Probar IgeraFincas¿Un propietario que compra un piso ya gravado por una derrama tiene que pagarla?
Depende del acuerdo de transmisión. En principio, la derrama aprobada antes de la compra corresponde al vendedor, pero si no se pacta expresamente en la escritura, la responsabilidad puede recaer en el comprador. Es esencial solicitar el certificado de deudas a la comunidad antes de comprar.
¿Puede la comunidad aprobar una derrama sin celebrar junta?
Solo en casos de urgencia extrema (riesgo para la seguridad del edificio o sus ocupantes). En esos casos el art. 10.1 LPH permite actuar sin junta, pero el gasto debe ser justificado y proporcional.
Guía de referencia
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