Ejemplo rápido de cálculo mensual

Gastos Comunes en Chile: Cómo Calcular y Cobrar en tu Copropiedad en 2026

Los gastos comunes en Chile son las contribuciones que cada copropietario debe pagar para el mantenimiento y operación de los bienes de dominio común de la copropiedad. Están regulados por la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (2022), que en su artículo 6° establece que cada copropietario contribuye a las obligaciones económicas del condominio en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad fije otra forma de contribución. Un cálculo incorrecto o una gestión de cobro deficiente puede dejar al condominio sin fondos para cubrir sus servicios básicos. Si quieres el resultado ya calculado para tu copropiedad, usa nuestra calculadora de gastos comunes y fondo de reserva antes de seguir leyendo.

Tabla de prorrateo: base de todo cálculo

La tabla de prorrateo es el documento que establece el porcentaje de participación de cada unidad en los gastos comunes. La regla general de la Ley 21.442 (art. 6) es que cada copropietario contribuye en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común, y ese derecho se determina en el reglamento de copropiedad atendiendo al avalúo fiscal de cada unidad (art. 3). El reglamento de copropiedad puede establecer otra forma de contribución.

Conviene que la tabla de prorrateo esté disponible para todos los copropietarios y sea coherente con el reglamento de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Cualquier modificación debe aprobarse en asamblea con las mayorías correspondientes. Una tabla incorrecta puede generar reclamaciones judiciales de copropietarios que estén pagando en exceso.

Gastos comunes ordinarios vs. extraordinarios

Los gastos comunes ordinarios (art. 2, n° 9) son los de administración (honorarios y remuneraciones del administrador, conserje y personal de servicio), de mantención (ascensores, aseo, luminarias, equipos de emergencia, primas de seguros), de reparación y de uso o consumo (agua, gas, electricidad y otros servicios colectivos). Se cobran mensualmente en función de los gastos efectivamente devengados. El fondo común de reserva se cobra aparte, como recargo.

Los gastos comunes extraordinarios (art. 2, n° 10) son todo otro gasto adicional y distinto de los ordinarios, y las sumas destinadas a nuevas obras comunes. El órgano que debe aprobarlos (comité de administración o asamblea) y el quórum dependen de la materia, según los arts. 15 y 17 y el reglamento de copropiedad. Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas obligan a todos los copropietarios (art. 15).

El fondo de reserva: por qué el 5% mínimo mensual suele ser insuficiente

El Art. 39 de la Ley 21.442 establece un fondo común de reserva cuyo recargo no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. Este fondo se acumula mes a mes (como recargo sobre el gasto común, no como porcentaje del presupuesto anual) y sus recursos se mantienen en la cuenta corriente o de ahorro exclusiva del condominio (art. 33), que puede ser la misma cuenta del condominio, o se invierten en instrumentos financieros previo acuerdo del comité (art. 39). Se destina a gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos autorizados por el comité de administración.

En la práctica, para condominios con más de 15 años de antigüedad, el 5% mensual mínimo puede ser insuficiente para cubrir reparaciones mayores (impermeabilización, reposición de ascensor). Muchos administradores recomiendan a la asamblea fijar un recargo superior al mínimo legal. IgeraFincas permite a los copropietarios consultar el estado del fondo de reserva en tiempo real desde su celular.

Gastos comunes especiales por sectores

La Ley 21.442 permite establecer gastos comunes sectoriales cuando el condominio tiene zonas con uso diferenciado: por ejemplo, una torre residencial con locales comerciales en el primer piso, o un condominio con estacionamientos subterráneos. Los gastos de los bienes o servicios que sirven solo a un sector se distribuyen solo entre los propietarios de ese sector, en proporción al avalúo fiscal de la unidad salvo que el reglamento establezca otra contribución (art. 38). Esta distinción debe estar establecida en el reglamento de copropiedad, y los copropietarios del sector siguen obligados a las obligaciones económicas generales del condominio.

Cobro digital: la tendencia que reduce la morosidad

En 2026, los métodos de pago más utilizados en los condominios chilenos son: transferencia bancaria a la cuenta de la comunidad, WebPay y débito a través de plataformas online del edificio, y pago automático a través de tarjeta de débito o crédito. Un cobro digital automático facilita el pago y el seguimiento de la morosidad.

Cómo calcular los gastos comunes paso a paso

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   Elaborar el presupuesto estimativo de 12 meses — El administrador proyecta los gastos del período (art. 22): personal, servicios básicos de zonas comunes, seguros, mantenimiento, honorarios, el monto disponible en el fondo de reserva y si se proyecta un recargo (mínimo 5% del gasto común mensual para el fondo, art. 39).
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   Revisar la tabla de prorrateo vigente — Verificar que el criterio de distribución (el derecho en bienes comunes fijado en el reglamento, o la forma de contribución distinta que éste establezca) esté actualizado y sea consistente con la documentación del Conservador de Bienes Raíces. Si hay discrepancias, proponer su corrección a la asamblea.
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   Calcular el gasto mensual por unidad — Total presupuesto mensual × porcentaje de participación de la unidad. Por ejemplo: $5.000.000 × 4% = $200.000 CLP de gasto ordinario mensual para esa unidad.
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   Incluir el fondo de reserva — Art. 39: recargo mínimo del 5% del gasto común mensual, aplicado cada mes. Los recursos del fondo se mantienen en la cuenta corriente o de ahorro del condominio o se invierten previo acuerdo del comité.
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   Informar y aprobar el presupuesto — El administrador remite el presupuesto al comité y a cada copropietario con al menos 30 días de antelación al inicio del período; los copropietarios pueden hacer observaciones hasta 15 días antes. Corresponde al comité de administración aprobarlo (art. 22), salvo materias que requieran acuerdo de la asamblea.
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   Emitir el cobro mensual individualizado — El administrador emite cobros individuales por unidad con detalle de cada rubro. El aviso de cobro debe indicar la proporción en que el copropietario contribuye a los gastos comunes y al fondo de reserva, los intereses y multas adeudados, y el detalle de ingresos, egresos mensuales y saldo de caja (art. 31). Firmado por el administrador, tiene mérito ejecutivo (art. 32).

¿Puede el copropietario no pagar si no usa el ascensor?

No. Según el art. 35 de la Ley 21.442, no usar un servicio o bien común, o tener la unidad desocupada por cualquier tiempo, no exime de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes. El copropietario que no usa el ascensor sigue estando obligado a pagarlo, salvo que el reglamento de copropiedad haya establecido, para los bienes o servicios que sirven solo a un sector, que sus gastos los paguen solo las unidades de ese sector (art. 38).

¿Cuánto debe ser el fondo de reserva en Chile?

El Art. 39 de la Ley 21.442 establece un mínimo del 5% del gasto común mensual (no del presupuesto anual). Este fondo se acumula mes a mes y se destina a gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos que autoriza el comité. Sus recursos se mantienen en la cuenta corriente o de ahorro del condominio (puede ser la misma del art. 33) o se invierten previo acuerdo del comité. Para condominios con más de 15 años, es recomendable que la asamblea fije un recargo superior al mínimo legal.

¿Quién aprueba los gastos extraordinarios en el condominio?

Depende de la materia y del reglamento de copropiedad: la asamblea decide las materias que la ley reserva a ella (art. 15, con el quórum que ahí se indica) y el comité de administración, que representa a la asamblea (art. 17), decide el resto. El administrador puede ejecutar actos urgentes de conservación sin acuerdo previo, con ratificación posterior (art. 20, n° 3). Consulta el cuadro de quórum del art. 15 para tu caso.

¿Qué pasa si la asamblea no aprueba el presupuesto?

El presupuesto del art. 22 es una estimación de gastos futuros que aprueba el comité de administración. La ley aclara que el cobro mensual se hace según los presupuestos definitivos de cada obra, gestión o servicio y los gastos efectivamente devengados, incluidos los urgentes y extraordinarios no previstos.

¿El administrador debe entregar recibos individuales?

Sí. Sí. El aviso de cobro debe indicar la proporción que corresponde al copropietario, el fondo de reserva, intereses y multas, y el detalle de ingresos, egresos mensuales y saldo de caja (art. 31). Además, el administrador rinde cuenta documentada mensualmente al comité y en cada sesión ordinaria de la asamblea (art. 21). Es habitual enviar el cobro por correo electrónico o plataforma digital.

¿Puede el reglamento establecer que algunos gastos se paguen en partes iguales?

Sí. La Ley 21.442 permite que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución distinta a la proporción de derechos en los bienes comunes (art. 6). Si el reglamento lo dispone, ciertos gastos podrían repartirse, por ejemplo, en partes iguales entre las unidades; esa regla debe estar claramente especificada en el reglamento.

Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 21.442 (Chile, 2022). Actualizado junio 2026. No constituye asesoramiento legal.