Administrador de Condomínio em Portugal: Funções, Obrigações e Destituição 2026
O administrador de condomínio em Portugal é eleito em assembleia por maioria simples dos condóminos (Art. 1435.º do Código Civil) e pode ser qualquer condómino ou um terceiro profissional. As suas funções abrangem a gestão corrente do edifício, a representação legal do condomínio, a cobrança de quotas e a execução das deliberações da assembleia. A Lei n.º 8/2022 reforçou as suas competências e clarificou as responsabilidades em caso de incumprimento.
TERMO: Administrador de condomínio é a pessoa singular ou coletiva eleita em assembleia de condóminos para gerir os interesses comuns do condomínio, executar as deliberações da assembleia e representar o condomínio perante terceiros e autoridades, nos termos dos Arts. 1435.º a 1436.º-A do Código Civil Português.
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"Em Portugal existem mais de 800 empresas de administração de condomínios profissionais, gerindo um parque de cerca de 3,5 milhões de frações autónomas em regime de propriedade horizontal."
— APEGAC (Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios), 2025
Quem pode ser administrador de condomínio em Portugal?
Ao contrário do que acontece em alguns países europeus, em Portugal não existe (ainda) um regime de licenciamento ou certificação obrigatória para administradores de condomínio. Qualquer pessoa singular ou coletiva pode ser eleita, seja um condómino do próprio edifício que aceita a função a título voluntário, seja uma empresa profissional de gestão de condomínios contratada para o efeito.
A eleição faz-se em assembleia de condóminos por maioria simples dos votos presentes, calculada em função das permilagens das frações. Quando nenhum condómino aceita o cargo e não é possível eleger administrador, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a sua nomeação judicial (Art. 1435.º, n.º 4 CC).
Quais são as funções obrigatórias do administrador?
Convocar e presidir à assembleia anual de condóminos
O administrador deve convocar pelo menos uma assembleia por ano, com 10 dias de antecedência mínima, para aprovação do relatório de contas do ano anterior e do orçamento para o ano seguinte. A convocatória deve identificar a ordem de trabalhos, a data, a hora e o local da reunião (Art. 1431.º CC).
Gerir conta bancária exclusiva do condomínio
Desde a Lei 8/2022, o condomínio deve dispor de uma conta bancária própria, titulada em nome do condomínio. Os fundos do condomínio não podem ser misturados com os do administrador ou de outras entidades. O administrador tem o dever de apresentar relatório de contas anual, com discriminação de todas as receitas e despesas.
Constituir e gerir o fundo comum de reserva
A Lei 8/2022 manteve a obrigação de constituir um fundo comum de reserva de pelo menos 10% do orçamento anual do condomínio. Este fundo destina-se a cobrir despesas de conservação e reparação do edifício. O administrador deve manter o fundo numa conta separada e informar a assembleia do seu estado.
Contratar e renovar o seguro obrigatório do edifício
O Art. 1429.º CC obriga o condomínio a manter seguro de incêndio para o edifício. O administrador deve contratar a apólice, garantir que o capital segurado corresponde ao valor de reconstrução atual do edifício e renovar a apólice anualmente, comunicando à assembleia.
Fornecer documentos aos condóminos em 10 dias úteis
A Lei 8/2022 fixou um prazo máximo de 10 dias úteis para o administrador responder a pedidos de documentação por parte dos condóminos (atas, regulamento, contas, apólice de seguro). O incumprimento deste prazo pode fundamentar queixa ao tribunal.
Emitir certidão de dívida para notários
Quando uma fração é transacionada, o notário deve solicitar ao administrador uma declaração sobre a existência de dívidas ao condomínio. O administrador tem o dever de a emitir. Se houver dívidas, o notário informa o comprador, que pode exigir a sua retenção no preço de compra.
O que mudou com a Lei 8/2022 para o administrador?
A Lei n.º 8/2022 introduziu várias novidades relevantes para o administrador de condomínio em Portugal:
| Matéria | Antes (pré-2022) | Depois (Lei 8/2022) |
|---|---|---|
| Cobrança de quotas | Necessária deliberação da assembleia | Administrador age diretamente |
| Obras urgentes | Sempre necessária deliberação | Até €1.000 sem assembleia |
| Conta bancária | Recomendada | Obrigatória (conta própria) |
| Documentos a condóminos | Sem prazo definido | 10 dias úteis (prazo legal) |
Como se destituí o administrador de condomínio?
O administrador pode ser destituído a qualquer momento por deliberação da assembleia de condóminos, com maioria simples. A destituição com justa causa (não prestação de contas, desvio de fundos, incumprimento das funções, conflito de interesses) não gera direito a indemnização. Sem justa causa, a destituição poderá dar origem a responsabilidade do condomínio por danos causados ao administrador.
Para convocar uma assembleia com o propósito de destituir o administrador, basta que condóminos representando pelo menos 1/4 do total das permilagens o requeiram por escrito ao administrador. Se este não convocar a assembleia no prazo de 20 dias, qualquer condómino pode fazê-lo diretamente.
O administrador também pode renunciar ao cargo, devendo notificar por escrito os condóminos com aviso prévio razoável (a prática estabelecida é de 60 dias) para garantir a transição ordenada da gestão.
Como o IgeraFincas resolve
Pergunta do condómino:
"Posso pedir ao administrador as contas do ano passado? Ele tem de me dar?"
IgeraFincas responde:
"Sim. Desde a Lei 8/2022, o administrador tem 10 dias úteis para fornecer cópias de documentos solicitados por qualquer condómino, incluindo as contas anuais, atas e apólice de seguro. O incumprimento deste prazo pode fundamentar uma queixa ao tribunal competente (Art. 1436.º-A CC)."
Em resumo: administrador de condomínio em Portugal
- Eleito em assembleia por maioria simples; pode ser condómino ou profissional externo
- Sem prazo de mandato legal — estatutos definem; por defeito, até à próxima assembleia anual
- Funções: assembleia anual, contas, fundo de reserva (≥10%), seguro obrigatório, certidões de dívida
- Lei 8/2022: cobra quotas sem deliberação, obras urgentes até €1.000 sem assembleia, conta bancária própria obrigatória
- Responde pessoalmente por danos causados ao condomínio por negligência
- Destituição: maioria simples, a qualquer momento; com justa causa, sem indemnização
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Experimente grátis 14 diasPerguntas frequentes sobre o administrador de condomínio
O administrador é pago pelo seu trabalho?
Sim, salvo acordo em contrário. A remuneração do administrador deve ser definida em assembleia. Muitos condomínios de menor dimensão optam por um condómino voluntário não remunerado; os condomínios maiores contratam uma empresa profissional com honorários mensais que variam entre €50 e €400 dependendo da dimensão do condomínio.
O que acontece se não houver administrador?
Se não for eleito administrador e o condomínio o necessitar, qualquer condómino pode requerer ao tribunal judicial competente a nomeação de um administrador judicial. Esta situação é relativamente frequente em condomínios pequenos onde ninguém aceita o cargo.
O administrador pode tomar decisões sem consultar a assembleia?
Sim, dentro dos limites definidos pelo Código Civil e pela Lei 8/2022. Pode realizar obras urgentes até €1.000, cobrar quotas em atraso, contratar seguro e fornecer documentos — tudo sem precisar de deliberação prévia. Para além destes atos, a regra geral é que decisões relevantes carecem de aprovação em assembleia.
Quantos condomínios pode um administrador gerir?
A lei não fixa um limite. Uma empresa profissional de gestão de condomínios pode gerir dezenas ou centenas de condomínios, desde que disponha de meios humanos e técnicos adequados. O IgeraFincas foi concebido especificamente para escalar esta gestão sem aumentar proporcionalmente a equipa.
Como o IgeraFincas ajuda o administrador profissional?
O IgeraFincas automatiza as tarefas de maior volume e menor valor acrescentado: responder às perguntas repetitivas dos condóminos (24/7 via WhatsApp), gerar convocatórias e atas em formato legal português, monitorizar pagamentos e alertar para morosos, arquivar a apólice de seguro e emitir certidões de dívida automaticamente. O administrador foca-se nas decisões que requerem julgamento humano.
O administrador pode ser responsabilizado criminalmente?
Em casos de desvio de fundos do condomínio, o administrador pode ser responsabilizado criminalmente por abuso de confiança (Art. 205.º do Código Penal). A responsabilidade civil por negligência na gestão existe sempre que o administrador cause danos ao condomínio por ação ou omissão culposa.
Última atualização: junho 2026 | Fontes: Código Civil Português Arts. 1431.º–1438.º-A; Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro | Autor: Equipa IgeraSolutions | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias.