IgeraFincas: O Assistente IA para Administradores de Condomínios em Portugal
A IA que domina a Lei 8/2022, o DL 268/94 e o Código Civil (arts. 1414.º–1438.º-A) — e responde automaticamente às perguntas dos condóminos citando o artigo exacto, 24 horas por dia, 7 dias por semana.
Integração WhatsApp nativa · Widget web embeddável · Configuração em 24h · RGPD compliant
1M+
condomínios em Portugal
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empresas de gestão ativas
80%
perguntas automatizadas
24h
configuração completa
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tempo de resposta médio
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alucinações — artigo citado
Por que escolher o IgeraFincas?
A maior reforma da administração de condomínios desde o DL 268/94 introduziu obrigações novas e complexas. O IgeraFincas é o único assistente IA que incorpora completamente todas as mudanças da Lei 8/2022 e responde aos condóminos com o artigo exacto.
Lei 8/2022 completa indexada
O IgeraFincas foi construído sobre a Lei 8/2022 de 10 de janeiro, a reforma mais abrangente da propriedade horizontal desde 1994. Todas as alterações ao regime do fundo de reserva, às assembleias por videoconferência, às declarações de dívidas na venda de fracções e aos novos poderes do administrador estão integralmente incorporadas. O sistema nunca confunde a lei antiga com a lei actual — a base de conhecimento está sempre na versão em vigor.
Fundo de reserva 10% — calcula e explica
A Lei 8/2022 tornou obrigatório um fundo de reserva mínimo de 10% das quotas anuais, depositado em conta bancária exclusiva. Quando um condómino pergunta “quanto é o fundo de reserva do nosso condomínio?”, o IgeraFincas calcula o valor com base no orçamento aprovado em assembleia, explica as obrigações do administrador e cita o artigo exacto da Lei 8/2022 que estabelece esta obrigação. Nenhuma resposta genérica — sempre ancorada nos documentos reais do seu condomínio.
Assembleias por videoconferência — art. 1432.º-A
Desde a Lei 8/2022, as assembleias de condóminos podem ser realizadas por videoconferência, uma mudança que levanta muitas dúvidas práticas. O IgeraFincas explica detalhadamente os requisitos legais: como deve ser feita a convocatória, de que forma se garante a participação remota dos condóminos, como se lavra a acta, e quais os direitos dos condóminos que não têm acesso a meios digitais. Cada resposta cita o artigo 1432.º-A do Código Civil na redação da Lei 8/2022.
Proibição AL — art. 1422.º-A do Código Civil
O alojamento local em propriedade horizontal é uma das questões mais conflituosas nos condomínios portugueses. O IgeraFincas domina o art. 1422.º-A do Código Civil, que permite que a assembleia de condóminos proiba o AL em fracções autónomas com maioria de dois terços. Responde automaticamente sobre os requisitos desta deliberação, os efeitos jurídicos da proibição e os direitos dos proprietários afectados, citando sempre a base legal exacta e o regulamento do seu condomínio, se aplicar.
Multilíngue — PT / EN / FR / NL / DE
Os condomínios portugueses têm cada vez mais proprietários estrangeiros — britânicos no Algarve, holandeses em Lisboa, françeses no Porto. O IgeraFincas detecta automaticamente o idioma da pergunta e responde na língua do condómino: português europeu, inglês, francês, holandês ou alemão. A resposta cita sempre a lei portuguesa correcta, mas apresentada no idioma que o condómino compreende. Não é necessária configuração especial por idioma.
WhatsApp + widget web integrados
Os condóminos portugueses preferem o WhatsApp para comunicar com o administrador. O IgeraFincas integra nativamente com o WhatsApp Business API e com um widget web embeddável no sítio do seu escritório. O condómino envia uma mensagem no WhatsApp às 22h sobre quotas em atraso ou obras no telhado e recebe uma resposta completa com artigo citado em menos de dois segundos — sem perturbar o administrador fora do horário de trabalho.
Como funciona o IgeraFincas
Cinco passos simples. Da configuração inicial às respostas automáticas 24/7 — sem alterações ao seu fluxo de trabalho actual.
Carregas os documentos de cada condomínio
Regulamento interno, actas das assembleias, orçamentos aprovados e contratos de prestação de serviços. Em menos de 24 horas a IA já pode responder com base nos documentos reais do condomínio. A Lei 8/2022, o DL 268/94 e o Código Civil já estão pré-indexados — não precisas de os carregar.
A IA indexa e compreende em português europeu
Pesquisa semântica de última geração: se o condómino pergunta “posso fechar a varanda?”, o sistema percebe que está a questionar sobre alterações à fachada e às partes comuns — sem necessidade de palavras-chave exactas. O modelo opera em português europeu, com a terminologia correcta: “condómino”, “fracção”, “acta”, “regulamento”.
Os condóminos perguntam por WhatsApp ou portal web
Resposta automática em 2 segundos, 24/7, citando o artigo exacto da Lei 8/2022, do Código Civil ou do regulamento do condomínio. Sem espera, sem chamadas telefónicas fora do horário. O condómino recebe a resposta directamente no WhatsApp ou no chat do portal.
O administrador supervisiona pelo painel de controlo
Histórial completo de conversas, detecção automática de perguntas novas sem resposta (gaps de conteúdo) e possibilidade de intervenção quando necessário. O administrador vê tudo o que o IgeraFincas respondeu e pode corrigir ou complementar qualquer resposta.
Relatórios mensais automáticos de atividade
O IgeraFincas gera mensalmente um relatório com as perguntas mais frequentes por condomínio, os gaps de informação detectados, o tempo estimado poupado e as sugestões de documentos adicionais a carregar. Uma ferramenta de melhoria contínua que aumenta a qualidade do serviço ao longo do tempo.
Como o IgeraFincas resolve uma pergunta real
Condomínio Edifício Atlântico, Setúbal — condómino pergunta às 22h30
Um vizinho deve 8 meses de quotas. O que pode fazer o administrador?
O administrador pode cobrar judicialmente as quotas em dívida ao abrigo do artigo 1434.º do Código Civil. A Lei 8/2022 reforçou os direitos do condomínio: pode proceder à cobrança extrajudicial (carta registada com aviso de recepção) e, em caso de incumprimento persistente, interpor acção de injunção no tribunal competente.
O condómino devedor mantém o direito de participar nas assembleias mas perde o direito de voto enquanto a dívida não for liquidada (art. 1432.º n.º 6 CC). A dívida transmite-se ao adquirente em caso de venda da fracção, e o administrador deve emitir certidão de dívidas antes de qualquer transacção notárial (Lei 8/2022).
Fonte: art. 1434.º CC + art. 1432.º n.º 6 CC + Lei 8/2022 art. 10.º citados
Lei 8/2022 — Os 6 artigos mais consultados
O IgeraFincas responde sobre estes artigos centenas de vezes por mês. Cada resposta cita a redação em vigor e, quando existem documentos do condomínio relevantes, cruza-a com o regulamento ou a acta da última assembleia.
Art. 1432.º-A CC
Assembleias por videoconferência
Introduzido pela Lei 8/2022, permite que as assembleias de condóminos sejam realizadas totalmente por meios digitais. O IgeraFincas explica os requisitos de convocação, participação e lavra de acta em formato digital.
Art. 1422.º-A CC
Proibição de alojamento local
A assembleia pode proibir o alojamento local com voto de dois terços do valor do prédio. O IgeraFincas explica o processo, os efeitos da proibição e os direitos dos proprietários afectados com base na lei e no regulamento do condomínio.
Art. 1434.º CC
Cobrança de quotas em dívida
Regula o processo de cobrança de quotas não pagas, o direito do condomínio à dívida transmitida ao adquirente e os meios judiciais e extrajudiciais disponíveis. Uma das questões mais frequentes nos condomínios portugueses.
Art. 1425.º CC
Obras de inovação e benfeitorias
Obras que constituem inovação (incluindo painéis solares, carregadores VE) requerem aprovação por maioria de dois terços do valor do prédio. O IgeraFincas distingue entre obras de conservação, benfeitorias e inovações, aplicando o quórum correcto.
Art. 1436.º CC
Poderes do administrador — obras urgentes
O administrador pode executar obras urgentes sem aprovação prévia da assembleia, obrigando-se a prestar contas posteriormente. A Lei 8/2022 alargou estes poderes. O IgeraFincas explica os limites e as obrigações decorrentes.
Art. 1431.º CC
Fundo de reserva obrigatório
Mínimo de 10% das quotas anuais, em conta bancária exclusiva, não utilizavel para despesas correntes. Uma das alterações mais impactantes da Lei 8/2022. O IgeraFincas calcula o valor mínimo e responde sobre gestão e obrigações.
6 cenários reais que o IgeraFincas resolve
Cada cenário representa dezenas de perguntas que chegam diariamente aos administradores de condomínios portugueses. O IgeraFincas responde a todas, 24 horas por dia, com o artigo exacto citado.
Quotas em atraso — o vizinho do 3.º D deve 6 meses
O condómino quer saber o que pode fazer o condomínio. O IgeraFincas explica o processo de cobrança, o efeito na venda da fracção, a suspensão do direito de voto e os meios judiciais disponíveis, citando os artigos 1432.º e 1434.º do CC.
Obras no telhado — que aprovação é necessária?
O administrador quer perceber se precisa de assembleia ou se pode actuar ao abrigo dos poderes de obras urgentes. O IgeraFincas distingue entre obras urgentes (art. 1436.º) e obras de conservação extraordinária (maioria simples) e fornece o checklist de procedimentos.
Câmeras de videovigilância — é legal?
A instalação de câmeras nas partes comuns requer deliberação da assembleia e notificação à CNPD ao abrigo do RGPD. O IgeraFincas explica todo o processo legal, os requisitos da sinalizção obrigatória e os direitos dos moradores.
Carregadores VE na garagem — obra de inovação?
A instalação de carregadores de veículos eléctricos é uma das questões mais actuais. O IgeraFincas aplica o art. 1425.º do CC (inovações — dois terços), cruza com a legislação ambiental aplicável e explica o regime de despesas proporcional.
Venda de fracção — certidão de dívidas
O notário pede certidão de dívidas ao condomínio. O IgeraFincas explica o processo de emissão, o prazo, o valor da dívida que transita para o comprador e as responsabilidades do administrador, com base na Lei 8/2022.
AL no 2.º esquerdo — posso proibir?
A assembleia quer votar a proibição de alojamento local. O IgeraFincas explica os requisitos do art. 1422.º-A (dois terços do valor), a eficácia da deliberação, o registo no Registo Predial e os direitos do proprietário afectado.
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Starter
Para escritórios com até 15 condomínios
- ✓Até 15 condomínios activos
- ✓Widget web + WhatsApp Business
- ✓Lei 8/2022 + CC pré-indexados
- ✓500 respostas automáticas/mês
- ✓Painel de controlo administrador
- ✓RGPD compliant + DPA incluído
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- ✓Multilíngue PT / EN / FR / NL / DE
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IgeraFincas vs. alternativas
Compare e decida. A diferença está nos documentos reais — não em respostas genéricas.
| Funcionalidade | IgeraFincas | Gestão manual | ChatGPT genérico |
|---|---|---|---|
| Lei 8/2022 indexada e actualizada | ✓ | ✗ | ✗ (dados desactualizados) |
| Responde com documentos do seu condomínio | ✓ (acta, regulamento, orçamento) | ✓ (manual, lento) | ✗ (não acede aos seus docs) |
| Disponibilidade 24/7 sem custo adicional | ✓ | ✗ (fora de horário) | ✓ |
| Cita artigo exacto da lei portuguesa | ✓ sempre | ✓ com pesquisa manual | ✗ pode alucinar |
| Integração WhatsApp Business | ✓ nativa | ✗ | ✗ |
| Multilíngue PT/EN/FR/NL/DE | ✓ | ✗ | ✓ (mas sem lei PT) |
| RGPD + DPA incluído | ✓ | Depende | ✗ |
| Custo mensal por escritório | €99–€399 | Horas de trabalho | €20 (sem personaliz.) |
Perguntas frequentes — Administradores de condomínios em Portugal
As dúvidas mais comuns dos administradores de condomínios portugueses sobre o IgeraFincas
O IgeraFincas domina a Lei 8/2022?
Sim. O IgeraFincas foi indexado com a Lei 8/2022 de 10 de janeiro, o Decreto-Lei 268/94 e os artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil. Aplica automaticamente a legislação correcta consoante a pergunta e cita sempre o artigo exacto. Todas as alterações introduzidas pela Lei 8/2022 — fundo de reserva obrigatório a 10%, assembleias por videoconferência (art. 1432.º-A), declaração de dívidas antes da venda, novos poderes do administrador em obras urgentes e proibição de AL (art. 1422.º-A) — estão integralmente incorporadas na base de conhecimento do IgeraFincas.
Como funciona o fundo de reserva obrigatório da Lei 8/2022?
O fundo de reserva deve corresponder a, no mínimo, 10% do total das quotas anuais de cada condómino. Deve ser depositado em conta bancária separada e exclusiva do condomínio, não pode ser utilizado para despesas correntes e deve ser reposto quando utilizado para obras urgentes ou extraordinárias. O IgeraFincas responde automaticamente sobre o cálculo com base no orçamento aprovado em assembleia, as obrigações do administrador e as consequências do incumprimento, citando o artigo exacto da Lei 8/2022 e do Código Civil que estabelecem esta obrigação.
Funciona para condomínios no Algarve, Madeira e Açores?
Sim. A Lei 8/2022 e o Código Civil aplicam-se a todo o território nacional, incluindo Regiões Autónomas. O IgeraFincas funciona para qualquer condomínio em Portugal continental, Madeira e Açores, sem necessidade de configuração específica por região. Cada condomínio tem o seu próprio espaço de documentos — regulamento, actas, orçamentos — indexado de forma independente. Os condóminos estrangeiros no Algarve podem interagir em inglês, holandês, francês ou alemão.
O IgeraFincas é compatível com o perfil APEGAC / ANPAC?
Sim. O IgeraFincas foi desenhado especificamente para empresas de gestão de condomínios profissionalizadas, o perfil típico associado à APEGAC (Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios) e ANPAC. Automatiza as respostas às perguntas mais frequentes sobre a Lei 8/2022 e os documentos do condomínio, permitindo que o administrador qualificado se concentre nas tarefas que exigem julgamento profissional, experiência e relação directa com os condóminos.
Como está garantida a conformidade com o RGPD?
O IgeraFincas cumpre integralmente o RGPD. Os dados são processados e armazenados em infraestrutura europeia (União Europeia). É fornecido um Contrato de Tratamento de Dados (DPA) como padrão a todos os clientes, cumprindo o art. 28.º do RGPD. As conversas dos condóminos não são utilizadas para treino do modelo de IA nem partilhadas com terceiros. O acesso aos dados é restrito por perfil e todas as acções são auditadas com registo de data e utilizador.
O IgeraFincas substitui o administrador de condomínio?
Não. O IgeraFincas automatiza as respostas às perguntas rotineiras dos condóminos — cerca de 80% das questões recebidas — libertando o administrador para as tarefas que exigem julgamento profissional, negociação e relação directa com os condóminos. O administrador mantém o controlo total através do painel de supervisão, pode intervir em qualquer conversa e é alertado quando surgem questões que requerem a sua atenção. O IgeraFincas é um assistente, não um substituto.
Em quanto tempo fica operacional o IgeraFincas após o carregamento dos documentos?
O IgeraFincas fica completamente operacional em menos de 24 horas após o carregamento dos documentos do condomínio. A Lei 8/2022, o DL 268/94 e os artigos relevantes do Código Civil já estão pré-indexados — não precisa de os carregar. Basta enviar o regulamento interno, as actas das últimas assembleias e os contratos de serviços relevantes. A equipa Igera acompanha a configuração inicial e realiza testes de qualidade antes da entrada em funcionamento.
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Porquê os administradores portugueses escolhem o IgeraFincas
O IgeraFincas não é mais um chatbot genérico. É um assistente jurídico construído especificamente para a Lei 8/2022 e para os documentos reais do seu condomínio português.
Lei 8/2022
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