Administrador de Condomínios em Portugal: Funções, Obrigações e Responsabilidades (2026)
Por Equip IgeraSolutions · Atualizado junho 2026 · 8 min
O administrador de condomínio em Portugal é eleito ou nomeado pela assembleia de condóminos e tem competências definidas no DL 268/94 e na Lei 8/2022. É responsável pela gestão corrente do condomínio, execução das deliberações, cobrança de quotas e representação judicial e extrajudicial. O mandato é de 1 ano, renovável. Responde pessoalmente perante a assembleia pelos seus actos de gestão — e pode ser destituído a todo o tempo por deliberação da assembleia.
Administrador do condomínio: Pessoa singular ou colectiva eleita pela assembleia para gerir o condomínio. Pode ser um condómino ou um terceiro profissional (empresa de administração). O mandato é de 1 ano, renovável. Responde perante a assembleia pelos seus actos de gestão (art. 1436.º CC e DL 268/94). Na ausência de eleição, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de um administrador.
65%
"Em Portugal existem cerca de 180.000 condomínios urbanos activos. Apenas 35% têm um administrador profissional externo; nos restantes 65%, a administração recai num condómino voluntário sem formação específica."
— INE + Associação Portuguesa de Empresas de Condomínios (APEGC) 2025
Quais são as funções do administrador de condomínio?
Convocar e secretariar as assembleias de condóminos
O administrador deve convocar a assembleia ordinária pelo menos uma vez por ano, com antecedência mínima de 10 dias (DL 268/94 art. 3.º). Elabora a ordem do dia, preside à reunião, redige a acta e subscreve-a. Guarda o livro de actas e disponibiliza-o aos condóminos que o solicitem.
Executar as deliberações da assembleia
Após cada assembleia, o administrador deve executar prontamente as deliberações aprovadas: contratar obras, rescind contratos, fazer pagamentos, comunicar decisões a condóminos e entidades externas. A não execução das deliberações sem motivo justificado pode ser fundamento de destituição.
Cobrar quotas e pagar despesas correntes
Emite recibos, cobra as quotas ordinárias e extraordinárias, paga os fornecedores (limpeza, elevadores, seguro, jardinagem) e mantém a conta bancária do condomínio. Deve enviar notificação escrita aos condóminos morosos e accionar os procedimentos de cobrança (art. 1436.º CC e Lei 8/2022).
Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente
O administrador é o representante legal do condomínio nas relações com terceiros, câmaras municipais, seguradoras, tribunais e entidades públicas. Pode assinar contratos de prestação de serviços e interpor acções judiciais de cobrança (com deliberação de assembleia para valores significativos).
Conservar e manter as partes comuns
Coordena os serviços de manutenção, contrata obras de conservação nas partes comuns (jardim, telhado, elevadores, fachada), verifica o cumprimento das obrigações legais de manutenção (inspecção de elevadores, revisão da caldeira, etc.) e mantém o seguro obrigatório do condomínio actualizado.
Elaborar e apresentar as contas anuais
Até à assembleia ordinária anual, o administrador deve apresentar as contas do ano anterior (receitas, despesas, saldo) e um orçamento previsional para o ano seguinte. O relatório de contas deve estar disponível para consulta de todos os condóminos com antecedência mínima de 10 dias.
O que não pode fazer o administrador sem deliberação em assembleia?
O administrador tem poderes de gestão corrente, mas há actos que requerem deliberação prévia da assembleia de condóminos:
- Obras não urgentes de conservação ou inovação que excedam os poderes de gestão corrente (regra geral: superiores ao dobro da quota mensal de maior valor, salvo urgência comprovada).
- Contratação de serviços com encargos superiores ao orçamento aprovado — qualquer despesa extraordinária significativa deve ser aprovada em assembleia.
- Alienação ou oneração de partes comuns — requer unanimidade ou maioria qualificada conforme o Código Civil.
- Alteração do regulamento interno do condomínio — exige deliberação com as maiorias previstas no CC e no título constitutivo.
- Acções judiciais de valor significativo — embora o administrador possa interpor injunções de cobrança, acções de maior valor ou natureza diversa devem ser autorizadas em assembleia.
Administrador condómino vs empresa de administração profissional
| Critério | Empresa profissional | Condómino voluntário |
|---|---|---|
| Disponibilidade | Horário laboral + emergências | Limitada (depende da vida pessoal) |
| Formação jurídica/técnica | Especializada | Geralmente nenhuma |
| Seguro de RC profissional | Obrigatório (APEGC) | Raramente |
| Custo mensal | 40-120 EUR/mês | 0 EUR (voluntário) |
| Responsabilidade civil | Coberta pelo seguro RC | Pessoal e patrimonial |
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Condómino pergunta (segunda-feira 08:15h):
"O administrador não convocou a assembleia anual há 2 anos. O que podemos fazer?"
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"A assembleia ordinária deve ser convocada pelo menos uma vez por ano (DL 268/94 art. 3.º). Se o administrador não o fizer, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a convocação (DL 268/94 art. 6.º). Podem também exigir a destituição por incumprimento grave na próxima assembleia, aprovada por maioria simples. Fonte: DL 268/94 art. 3.º e 6.º."
Em resumo: administrador de condomínios em Portugal
- O administrador é eleito pela assembleia por 1 ano, renovável. Pode ser condómino ou empresa profissional.
- As suas funções incluem: convocar assembleias, cobrar quotas, pagar despesas, representar o condomínio e manter as partes comuns.
- Não pode fazer obras não urgentes, alienar partes comuns ou alterar o regulamento sem deliberação de assembleia.
- Pode ser destituído a todo o tempo por maioria simples em assembleia.
- A Lei 8/2022 reforçou o dever do administrador de cobrar dívidas e actuar contra condóminos morosos.
Perguntas frequentes sobre o administrador de condomínios
O administrador pode ser destituído antes do fim do mandato?
Sim. O administrador pode ser destituído a qualquer momento por deliberação da assembleia, aprovada por maioria simples dos votos presentes (DL 268/94 art. 6.º). Não é necessário indicar fundamento, embora em caso de destituição sem justa causa o administrador possa reclamar indemnização pelos danos sofridos se tiver um contrato escrito. O destituído deve entregar toda a documentação do condomínio imediatamente.
O administrador de condomínio precisa de seguro de responsabilidade civil?
Não é legalmente obrigatório para administradores voluntários, mas é fortemente recomendado para empresas profissionais de administração. A APEGC (Associação Portuguesa de Empresas de Condomínios) recomenda o seguro de RC profissional como critério de qualidade. Um administrador voluntário (condómino) que cause danos ao condomínio por negligência responde pessoalmente com o seu patrimônio.
Quais são as obrigações fiscais do condomínio?
O condomínio não tem personalidade jurídica fiscal autónoma — não é um contribuinte. As obrigações fiscais recaem nos condóminos individualmente. No entanto, o administrador deve reter na fonte as remunerações pagas a prestadores de serviços (limpeza, obras) quando aplicável, e entregar as declarações à AT dentro dos prazos legais. O condomínio tem NIF próprio para efeitos de abertura de conta bancária e contratos.
Pode o administrador assinar contratos de prestação de serviços sem aprovação em assembleia?
Sim, para serviços correntes previstos no orçamento aprovado: limpeza, elevadores, seguro, jardinagem. Para contratos de valor significativo que excedam o orçamento, a prudência indica que deve haver deliberação de assembleia. A regra prática: dentro do orçamento aprovado, o administrador tem legitimidade para contratar; fora do orçamento, necessita de aprovação.
O que é o livro de actas e quem o deve manter?
O livro de actas é o registo das deliberações de todas as assembleias do condomínio. É mantido pelo administrador e deve ser rubricado (nas versões em papel). Pode ser substituído por actas em suporte digital com assinatura electrónica, desde que garantida a autenticidade. Os condóminos têm direito a consultar o livro de actas a qualquer momento. O administrador deve conservá-lo durante pelo menos 10 anos.
Existe certificação profissional para administradores de condomínio em Portugal?
Não existe uma certificação obrigatória por lei para administradores de condomínio em Portugal. A APEGC (Associação Portuguesa de Empresas de Condomínios) oferece um programa de qualificação voluntária para empresas associadas. Em 2025, foram iniciadas discussões legislativas para criar um registo obrigatório de empresas de administração de condomínios, mas ainda não foi aprovada legislação específica.
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Ver como funciona — grátisÚltima actualização: junho 2026 | Fontes: DL 268/94, Lei 8/2022, Código Civil art. 1430.º-1438.º, APEGC 2025, INE | Autor: Equip IgeraSolutions | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias sem cartão. Este artigo é de carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.