Assembleia extraordinária de condomínio: prazos de convocatória e quem pode pedir

A assembleia extraordinária não é uma versão simplificada da assembleia ordinária anual — é o mecanismo que a lei prevê para resolver assuntos que não podem esperar pelo 1.º trimestre do ano seguinte: uma infiltração que ameaça a estrutura, um administrador que se demite a meio do mandato, uma obra urgente que excede o fundo disponível. O artigo 1431.º, n.º 2, do Código Civil permite que seja convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor total do prédio — mas quem confunde este mecanismo com a assembleia ordinária arrisca-se a ver a convocatória impugnada. Este artigo explica, artigo por artigo, quem pode pedi-la, com quanto tempo de antecedência e que limites tem a ordem de trabalhos.

O que distingue a assembleia extraordinária da ordinária

A assembleia ordinária tem uma função e um momento fixos: reúne obrigatoriamente no 1.º trimestre de cada ano (art. 1431.º, n.º 1, CC) para aprovar as contas do exercício findo e o orçamento do ano seguinte. É previsível, convocada pelo administrador por iniciativa própria, e a sua ordem de trabalhos é, em larga medida, imposta pela lei.

A assembleia extraordinária existe precisamente para o que a ordinária não cobre: pode ser convocada em qualquer data do ano, tantas vezes quantas forem necessárias, e serve para tratar assuntos concretos e determinados que não constam — nem têm de constar — da agenda anual. Não substitui a assembleia ordinária nem dispensa a sua realização; são mecanismos complementares.

Quem pode pedir a convocação: o limiar de 25%

O critério da lei não é "número de condóminos", é valor da fracção — a chamada permilagem ou percentagem no título constitutivo. Um condómino cuja fracção represente sozinha 25% ou mais do valor total do prédio pode, isoladamente, exigir a convocação de uma assembleia extraordinária. Na maioria dos condomínios de habitação, com dezenas de fracções de valor semelhante, este limiar só se atinge com a soma de vários condóminos — mas em prédios pequenos, ou com fracções muito desiguais (por exemplo, uma loja comercial de grande valor), um único condómino pode preencher sozinho o requisito.

Na prática, quando vários condóminos se juntam para atingir o limiar, o pedido deve ser feito por escrito ao administrador, identificando os condóminos requerentes, as respectivas fracções e permilagens, e o(s) assunto(s) a tratar. O administrador confirma se o limiar de 25% foi atingido somando as permilagens indicadas no título constitutivo — não o número de assinaturas.

O que acontece se o administrador não convocar

A lei não fixa expressamente, no art. 1431.º, um prazo para o administrador dar seguimento ao pedido dos condóminos — mas o silêncio ou a recusa injustificada não é uma opção sem consequências. Se o administrador, tendo recebido um pedido válido (com o limiar de 25% comprovado), não convocar a assembleia dentro de um prazo razoável, qualquer condómino requerente pode recorrer ao tribunal para obter a convocação judicial da assembleia, nos termos gerais do art. 1431.º conjugado com as regras de administração das partes comuns. Esta é também a via aplicável quando não existe administrador em funções ou quando este se recusa reiteradamente a agir.

Do ponto de vista prático, um administrador profissional que gere a documentação e os pedidos de forma organizada raramente chega a este ponto: o pedido formal, a verificação da permilagem e o envio da convocatória dentro do prazo evitam o conflito e a exposição a responsabilidade por omissão.

O prazo de convocatória: 10 dias, sem excepção para urgência

O artigo 1432.º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 8/2022, regula a forma e o prazo de convocação de qualquer assembleia de condóminos — não distingue entre ordinária e extraordinária. A convocatória deve ser enviada com, pelo menos, 10 dias de antecedência, por carta registada ou outro meio equivalente com prova de recepção (entrega em mão com recibo, ou e-mail se o condómino tiver indicado esse meio expressamente). Isto significa que, mesmo perante um assunto urgente — uma infiltração grave, uma ordem de despejo de um espaço comum, uma obra que não pode esperar — o administrador não pode reduzir unilateralmente o prazo de 10 dias invocando a urgência da matéria.

A única via para reunir com prazo inferior é o acordo unânime de todos os condóminos em dispensar a antecedência formal — na prática, todos presentes (ou representados) e todos de acordo em reunir de imediato. Fora desse cenário excepcional, uma assembleia extraordinária convocada com menos de 10 dias de antecedência é anulável a pedido de qualquer condómino ausente ou que tenha votado vencido, mesmo que o assunto fosse genuinamente urgente.

Que assuntos podem entrar na ordem de trabalhos

A restrição mais relevante da assembleia extraordinária não está no tipo de assunto — pode tratar praticamente qualquer matéria da competência da assembleia — mas na correspondência obrigatória entre o pedido, a convocatória e a deliberação. Quando são os condóminos a requerer a convocação, a assembleia só pode deliberar validamente sobre os assuntos que constavam do pedido e que foram, por sua vez, transpostos para a ordem de trabalhos da convocatória. Qualquer deliberação sobre matéria não incluída é anulável, tal como acontece na assembleia ordinária.

Isto tem uma implicação prática importante: se, durante uma assembleia extraordinária convocada para aprovar uma obra urgente, surgir a oportunidade de discutir outro tema não previsto (por exemplo, a substituição do administrador), a assembleia não pode deliberar validamente sobre esse segundo assunto — apenas pode debatê-lo informalmente e agendar uma nova convocatória, ordinária ou extraordinária, que o inclua expressamente.

As matérias que exigem maiorias qualificadas (obras de inovação com mais de 2/3 do capital, alteração do título constitutivo por unanimidade) mantêm essas exigências de maioria também numa assembleia extraordinária — o carácter extraordinário da convocação não reduz o quórum deliberativo exigido para cada tipo de decisão.

Perguntas frequentes

O administrador pode convocar uma assembleia extraordinária por iniciativa própria, sem pedido dos condóminos?

Sim. O art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil dá legitimidade ao administrador para convocar assembleias extraordinárias sempre que o interesse do condomínio o justifique, independentemente de qualquer pedido dos condóminos — por exemplo, para aprovação urgente de obras de conservação necessárias ou para tratar a substituição do administrador em caso de renúncia.

O prazo de 10 dias pode ser reduzido em caso de emergência (por exemplo, um risco estrutural)?

A lei não prevê uma excepção formal para urgência no artigo 1432.º do Código Civil. Mesmo perante uma situação grave, o prazo mínimo mantém-se em 10 dias, salvo se todos os condóminos concordarem, de forma unânime, em dispensar a antecedência e reunir de imediato. Para emergências que exijam intervenção antes de ser possível reunir a assembleia, o administrador pode, em regra, tomar medidas urgentes de conservação por sua própria iniciativa, sujeitas a ratificação posterior pela assembleia.

Uma assembleia extraordinária pode deliberar sobre a aprovação das contas do exercício anterior?

Só se esse assunto constar expressamente da ordem de trabalhos da convocatória. A aprovação de contas é, por regra, matéria da assembleia ordinária anual, mas nada impede que uma assembleia extraordinária a inclua na sua agenda — por exemplo, quando a assembleia ordinária não se realizou no prazo devido. O que a lei não permite é deliberar sobre contas (ou qualquer outro assunto) que não conste da convocatória.

O que acontece se, na assembleia, se atingir apenas 20% de representação em vez dos 25% exigidos para o pedido inicial?

O limiar de 25% aplica-se ao pedido de convocação, não à presença efectiva na assembleia. Uma vez validamente convocada — porque o pedido atingiu os 25% ou porque foi o administrador a convocar —, a assembleia realiza-se e delibera de acordo com as regras normais de quórum e maioria aplicáveis a cada tipo de decisão, independentemente de quantos condóminos comparecem no dia.

Uma deliberação tomada em assembleia extraordinária pode ser impugnada da mesma forma que numa ordinária?

Sim. As regras de impugnação do art. 1433.º do Código Civil aplicam-se por igual às deliberações de assembleias ordinárias e extraordinárias: o condómino que discorde, esteve ausente ou ficou vencido, tem 10 dias após ser notificado do resultado para impugnar judicialmente a deliberação, incluindo por vícios de convocação (prazo insuficiente, ausência do assunto na ordem de trabalhos, ou pedido que não reunia o limiar de 25%).

Artigo elaborado pela Equipa IgeraFincas Portugal. Baseado no Código Civil Português, artigos 1431.º e 1432.º (na redacção da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro), actualizado a agosto de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico — para situações concretas, consulte um advogado ou administrador de condomínios habilitado. Artigos relacionados: Assembleia de condomínio: 6 passos para convocar sem erros · Assembleia de condóminos em Portugal: convocação, quórum e deliberações