Las sanciones a un propietario incumplidor en un consorcio son las medidas correctivas —apercibimiento, multa o acción judicial— que el administrador o el consejo de propietarios pueden aplicar cuando una conducta infringe el reglamento de copropiedad o la prohibición legal de actividades molestas o antirreglamentarias del artículo 2047 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). No son un castigo discrecional: deben estar previstas en el reglamento y respetar el derecho de defensa del propietario.
Qué dice el CCCN sobre conductas prohibidas y su sanción
Definición: el art. 2047 CCCN prohíbe a los propietarios y ocupantes destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos de los previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de los demás con ruidos u otras molestias, realizar actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar cosas peligrosas o nocivas.
Este artículo fija una prohibición de conducta, no crea por sí solo un procedimiento sancionatorio. Para hacer cesar el incumplimiento, el art. 2069 CCCN habilita al consorcio o a cualquier propietario afectado a accionar judicialmente por la vía procesal más breve que disponga la normativa local, y prevé que un ocupante no propietario pueda ser desalojado en caso de reiteración de infracciones. El "cómo" se sanciona internamente —montos, escalas, plazos, quién decide— queda librado a lo que establezca el reglamento de copropiedad de cada consorcio, dentro de los límites que marca la ley.
Qué puede prever el reglamento de copropiedad
Un reglamento bien redactado suele contemplar:
- Horarios de silencio y restricciones específicas para obras, mudanzas o uso de amenities.
- Régimen de apercibimientos previo a cualquier sanción económica, con constancia escrita.
- Multas graduales en caso de reincidencia, calculadas como un porcentaje de las expensas comunes o en unidades fijas definidas en asamblea.
- Restricciones de uso de espacios comunes (SUM, pileta, cochera de visitas) ante incumplimientos reiterados.
- Vía de reclamo interno: a quién se dirige la queja, cómo se notifica al infractor y qué plazo tiene para responder.
La clave es que estas previsiones estén redactadas antes del conflicto, aprobadas por asamblea e incorporadas al reglamento o a un reglamento interno complementario. Si el reglamento no dice nada, el administrador no puede inventar una multa sobre la marcha.