El reglamento de copropiedad y administración es el documento constitutivo que crea el consorcio de propiedad horizontal: fija las unidades funcionales, los porcentuales de expensas, el destino de cada unidad y las reglas de convivencia y gobierno del edificio. Se otorga por escritura pública antes de la primera venta y solo puede modificarse con la mayoría que el propio reglamento o la ley exijan. Es distinto del reglamento interno, que regula cuestiones de uso diario y no requiere escritura pública para cambiarse.
Qué es el reglamento de copropiedad y para qué sirve
En Argentina, el régimen de propiedad horizontal está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), que sustituyó a la antigua Ley 13.512. El Título V del Libro Cuarto (arts. 2037 a 2072) establece el marco del consorcio, y dentro de ese título los artículos dedicados al reglamento de propiedad horizontal —conocidos habitualmente como arts. 2056 a 2058— fijan su contenido obligatorio, su naturaleza y el procedimiento de reforma.
Definición
El reglamento de propiedad horizontal (también llamado reglamento de copropiedad y administración) es el instrumento público que da origen jurídico al consorcio: describe el inmueble, individualiza cada unidad funcional, establece los porcentuales para gastos comunes y determina el destino admitido de las unidades. Se redacta antes de afectar el edificio al régimen y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Sin reglamento inscripto no existe propiedad horizontal como tal: es el acto que "constituye" el consorcio como sujeto de derecho, con patrimonio propio y capacidad para estar en juicio. Por eso su redacción no queda librada a la asamblea del día a día, sino que nace con el edificio, generalmente redactado por el desarrollador o el escribano interviniente en la primera transmisión de dominio.
Contenido mínimo exigido por el Código Civil y Comercial
El CCyC no deja el contenido a criterio libre: exige un piso mínimo de cláusulas sin las cuales el reglamento sería incompleto o directamente inválido. Entre los elementos que la norma requiere se encuentran:
- Determinación del terreno y descripción de las partes comunes y propias, con las medidas, superficies y linderos de cada unidad funcional.
- Porcentuales de copropiedad de cada unidad sobre el total del edificio, base de cálculo de las expensas comunes.
- Destino de las unidades (vivienda, comercio, cochera, depósito) y las restricciones de uso que de él se derivan.
- Enumeración de las cosas y partes comunes, y de las de uso común no indispensable que puedan desafectarse por acuerdo.
- Reglas de administración: forma de designar y remover al administrador, sus facultades y la composición del consejo de propietarios cuando exista.
- Régimen de asambleas: convocatoria, quórum y mayorías para las decisiones ordinarias y extraordinarias.
- Determinación del uso y goce de las cosas y partes comunes, y prohibiciones expresas (por ejemplo, alterar la fachada o el destino de una unidad).
| Elemento | Función dentro del reglamento |
|---|---|
| Porcentuales de copropiedad | Base para calcular expensas y votos en asamblea |
| Destino de las unidades | Define qué actividades pueden desarrollarse en cada unidad funcional |
| Cosas y partes comunes | Delimita qué es de todos y qué es exclusivo de cada propietario |
| Régimen de mayorías | Fija qué mayoría se necesita para cada tipo de decisión |
| Forma de administración | Establece cómo se designa y remueve al administrador |
Un reglamento redactado hace veinte o treinta años puede tener cláusulas que quedaron desactualizadas frente al CCyC vigente desde 2015 (por ejemplo, mayorías más rígidas que las que hoy admite la ley para ciertos temas). En esos casos, las normas del Código operan como piso mínimo y prevalecen sobre cláusulas del reglamento que resulten contrarias a disposiciones de orden público.