El seguro de consorcio es la póliza que cubre los riesgos que afectan a las partes comunes de un edificio sujeto a propiedad horizontal. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley 941 (modificada por la Ley 3254) obliga al administrador a contratar y acreditar una póliza integral de consorcio con coberturas mínimas específicas. Fuera de CABA, esta exigencia depende de la normativa que cada jurisdicción provincial haya dictado al respecto.
Definición
El seguro obligatorio de consorcio en CABA es la póliza integral que todo administrador de un consorcio de propiedad horizontal debe contratar y mantener vigente en cumplimiento de la Ley 941 (mod. Ley 3254), cubriendo como mínimo responsabilidad civil básica, incendio, rayo, explosión, descargas eléctricas, y ascensores y montacargas, entre otros riesgos previstos por la normativa.
Qué es la Ley 941 y por qué regula el seguro del consorcio
La Ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y estableció un conjunto de obligaciones a cargo de quien ejerce esa función: rendición de cuentas, libro de actas, información a los propietarios y, entre otras cargas, la acreditación de un seguro integral de consorcio. La reforma introducida por la Ley 3254 precisó y amplió estas obligaciones, reforzando el rol del administrador como responsable de mantener protegido el edificio y a sus ocupantes frente a determinados siniestros.
La lógica de esta exigencia es sencilla: el administrador gestiona expensas y toma decisiones sobre el mantenimiento del edificio, por lo que la norma lo responsabiliza también de que exista cobertura vigente ante los riesgos más comunes que pueden afectar a las partes comunes.
Coberturas mínimas exigidas por la normativa de CABA
La póliza integral de consorcio que debe acreditar el administrador en CABA tiene que cubrir, como mínimo, los siguientes riesgos:
- Responsabilidad civil básica del consorcio frente a terceros por daños originados en las partes comunes.
- Incendio de las partes comunes del edificio.
- Rayo y sus efectos sobre la estructura y las instalaciones comunes.
- Explosión ocurrida en el edificio.
- Descargas eléctricas que puedan dañar instalaciones o bienes comunes.
- Ascensores y montacargas, dado que son elementos de uso común con riesgo específico para propietarios, ocupantes y terceros.
La norma habla de coberturas "mínimas": el consorcio, por decisión de la asamblea, puede contratar una póliza más amplia (por ejemplo, con cobertura de responsabilidad civil comprensiva, daños por agua o robo en partes comunes), pero nunca por debajo de ese piso mínimo.
Aviso práctico
El administrador debe conservar la póliza vigente y estar en condiciones de exhibirla a los propietarios que la soliciten. La falta de seguro, o su vencimiento sin renovación, puede derivar en responsabilidad del administrador frente al consorcio y en sanciones dentro del régimen de la Ley 941. Revisa la fecha de vencimiento de la póliza con la misma periodicidad con la que controlas el resto de los contratos operativos del edificio.