En casi todos los consorcios argentinos hay dos partidas que los propietarios mencionan como si fueran lo mismo y que, legalmente, no lo son: el fondo de reserva y las expensas extraordinarias. Confundirlas suele derivar en asambleas tensas, reclamos por "cobros duplicados" y hasta impugnaciones. Este artículo aclara la diferencia según el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y cómo debe tramitarse cada una en asamblea.
Definición rápida: el fondo de reserva es una previsión de dinero acumulada mes a mes, dentro de las expensas comunes ordinarias, destinada a cubrir reparaciones futuras previsibles del edificio. Las expensas extraordinarias, en cambio, son un gasto puntual y no recurrente —una obra, una reparación urgente, una mejora— que se aprueba y liquida de manera específica, por fuera de la cuota mensual habitual. El CCCN regula ambos conceptos dentro del régimen de propiedad horizontal (Libro Cuarto, Título V, arts. 2037 a 2072). El fondo de reserva no tiene un artículo dedicado en exclusiva: se sostiene en el deber general de contribuir a los gastos de conservación y en las facultades de la asamblea para fijar su porcentaje y uso, mientras que el art. 2048 fija la obligación de cada propietario de pagar las expensas comunes ordinarias y el art. 2049 impide eximirse de ese pago por renuncia al uso de las cosas comunes.
Qué es el fondo de reserva según el Código Civil y Comercial
El fondo de reserva es una suma de dinero que el consorcio va acumulando de forma periódica, generalmente como un porcentaje adicional dentro de la liquidación mensual de expensas comunes. Su función es actuar como colchón financiero: permite afrontar reparaciones urgentes o gastos imprevistos sin necesidad de convocar una asamblea extraordinaria cada vez que aparece un desperfecto.
El CCCN no fija un artículo específico que cree el fondo de reserva; su base legal está en el deber de conservación del artículo 2048 y en la facultad de la asamblea de fijar su porcentaje y reglas de uso dentro del reglamento de propiedad horizontal. El reglamento de propiedad horizontal de cada consorcio suele fijar el porcentaje exacto (habitualmente entre un 5% y un 10% de las expensas ordinarias), y ese porcentaje puede modificarse en asamblea si la mayoría lo considera insuficiente o excesivo.
A diferencia de una expensa extraordinaria, el fondo de reserva no requiere una asamblea específica para cada aporte: se cobra de manera sistemática junto con la expensa mensual, según lo que ya esté previsto en el reglamento o en una asamblea anterior que fijó el porcentaje.
Qué son las expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias son erogaciones que no forman parte del gasto habitual de mantenimiento del edificio. Se trata de gastos puntuales, generalmente de monto elevado, vinculados a obras, mejoras o reparaciones que exceden lo que el fondo de reserva puede cubrir. El art. 2048 del CCCN establece el criterio general: los propietarios deben contribuir al pago de las expensas comunes en proporción a su porcentual de participación (el "polígono" fijado en el reglamento), salvo que el propio reglamento disponga otro criterio.
Ejemplos habituales de expensas extraordinarias:
- Renovación completa de un ascensor o instalación de uno nuevo.
- Impermeabilización total de azotea o terraza.
- Reparación estructural de columnas, vigas o cimientos.
- Pintura general de fachada exigida por normativa municipal.
- Adecuación de instalaciones de gas o electricidad por requerimiento de un ente regulador.
A diferencia del fondo de reserva —que se cobra de forma continua y anticipada—, la expensa extraordinaria suele aprobarse cuando el gasto ya es necesario o inminente, y puede prorratearse en cuotas si la asamblea así lo resuelve.