Condómino Moroso em Portugal 2026: Procedimento de Cobrança Passo a Passo

Quando um condómino deixa de pagar as quotas, o administrador tem um caminho legal claro: carta registada, injunção no portal Citius para dívidas até €15.000 (taxa de €51), título executivo automático se não houver oposição, e penhora de bens em último recurso. Desde a Lei n.º 8/2022, o administrador pode iniciar este processo sem precisar de deliberação prévia da assembleia — uma mudança que acelera a cobrança e protege o condomínio.

O que mudou com a Lei 8/2022?

Antes da entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, o administrador precisava, em regra, de deliberação expressa da assembleia de condóminos para instaurar qualquer processo judicial de cobrança. Esta exigência atrasava o processo, pois implicava convocar uma assembleia, aguardar a sua realização e obter maioria favorável — tudo isso enquanto a dívida continuava a crescer.

Com a nova lei, o administrador pode agir diretamente, sem deliberação prévia, para cobrar quotas em atraso, requerer a injunção e, se necessário, instaurar ação executiva. A assembleia pode sempre revogar esta competência, mas na ausência de deliberação em contrário, o administrador tem autonomia para agir. Esta alteração coloca Portugal em linha com práticas europeias mais eficazes na proteção financeira dos condomínios.

Qual o procedimento de cobrança passo a passo?

Que juros se aplicam ao condómino moroso?

As quotas em atraso vencem juros de mora à taxa legal. Para dívidas civis, a taxa é fixada por portaria e tem sido historicamente próxima de 4% ao ano. Acresce que o regulamento do condomínio pode prever uma taxa superior, desde que respeite os limites legais. Os juros contam-se desde a data de vencimento da quota e são automaticamente incluídos no pedido de injunção.

Além dos juros, o condomínio pode recuperar as custas processuais (taxa de €51 da injunção, honorários do agente de execução) através do próprio processo executivo, imputando-as ao devedor.

Que restrições tem o condómino moroso?

Em Portugal, o condómino moroso mantém o direito de voto em assembleia — ao contrário de outros ordenamentos jurídicos que suspendem este direito. No entanto, a Lei n.º 8/2022 introduziu limitações importantes:

Qual o prazo de prescrição das dívidas de condomínio?

O prazo de prescrição das quotas de condomínio é de 5 anos, nos termos do Art. 310.º, alínea g) do Código Civil. Isto significa que o condomínio pode cobrar dívidas com até 5 anos de antiguidade — mas o administrador deve agir com brevidade para não perder o direito. A prescrição interrompe-se com a carta de interpelação registada ou com a apresentação da injunção.

Na prática, muitos condomínios com gestão deficiente perdem o direito de cobrar dívidas antigas por não agirem dentro do prazo. Um sistema de monitorização automática evita esta situação.

Perguntas frequentes sobre condóminos morosos

Posso proibir o condómino moroso de usar as partes comuns?

Não. O direito de utilização das partes comuns é inerente à propriedade da fração e não pode ser restringido por incumprimento de quotas. A lei portuguesa não prevê esta sanção. A cobrança deve ser feita pelos meios judiciais descritos acima.

O condómino moroso pode vender a fração?

Pode, mas a Lei 8/2022 obrigou os notários e conservadores do registo predial a solicitar ao administrador do condomínio uma declaração sobre a existência de dívidas. Se existirem dívidas, o notário deve informar o comprador, que pode solicitar que o valor seja retido no ato de compra para liquidação das dívidas ao condomínio.

O novo proprietário fica responsável pelas dívidas do anterior?

Sim. As dívidas ao condomínio transmitem-se com a fração. O adquirente responde pelas dívidas existentes à data da transmissão, salvo se o administrador emitir declaração de não dívida antes da escritura. Por isso, na compra de uma fração, exija sempre essa declaração ao administrador.

O que é a certidão de dívida e quando é obrigatória?

A certidão de dívida é um documento emitido pelo administrador que discrimina as quotas em atraso, juros e encargos devidos por uma fração. Desde a Lei 8/2022, o administrador é obrigado a emiti-la quando solicitado por notário, conservador ou pelo próprio condómino. Serve de base para o título executivo em ação executiva.

O administrador pode contratar advogado sem autorização da assembleia?

Para a injunção, não é obrigatório advogado — o administrador pode submetê-la diretamente no portal Citius. Para a ação executiva e para ação declarativa (em caso de oposição), é necessário constituir mandatário forense. O administrador pode tomar esta decisão autonomamente se o orçamento aprovado em assembleia contemplar custas judiciais.

Como o IgeraFincas ajuda na gestão de morosos?

O IgeraFincas monitoriza automaticamente o estado de pagamento de cada condómino, emite alertas quando uma quota não é paga no prazo, gera a carta de interpelação com os dados corretos (montante, juros, prazo), e regista toda a comunicação enviada para servir de prova em eventual processo judicial. O administrador tem em todo momento um histórico completo de cada moroso — indispensável para o processo de injunção.