O Que Diz a Lei Portuguesa sobre Quotas de Condomínio em Atraso?

O regime jurídico das quotas de condomínio em Portugal assenta em dois pilares fundamentais. O art. 1424.º do Código Civil estabelece a obrigação de cada condómino contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns, na proporção do valor da sua fracção. O art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, introduziu a hipoteca legal como garantia de pagamento das quotas — uma das proteções mais fortes que a lei confere às comunidades de proprietários.

O Que é a Hipoteca Legal sobre a Fracção do Condómino Devedor?

A hipoteca legal prevista no art. 6.º do DL 268/94 é uma garantia real automática que a lei concede ao condomínio sobre a fracção autónoma de qualquer condómino que esteja em mora no pagamento das quotas. Ao contrário de outras garantias, não é necessária sentença judicial para a constituir — basta requerê-la na Conservatória do Registo Predial, apresentando cópia da ata com o valor das quotas e documento comprovativo dos pagamentos em atraso.

O Condómino Devedor Pode Votar na Assembleia?

Não. Esta é uma das alterações mais significativas introduzidas pela Lei 8/2022, de 10 de janeiro. O novo art. 1433.º-A do Código Civil, aditado por esta lei, estabelece expressamente que o condómino em mora no pagamento das quotas não pode exercer o direito de voto nas assembleias de condóminos enquanto a dívida não for liquidada.

Que juros se aplicam às quotas em atraso em Portugal?

Aplicam-se juros de mora à taxa legal civil de 4% ao ano, contados desde a data de vencimento de cada quota. Este valor é fixado anualmente por portaria, embora tenha permanecido nos 4% nos últimos anos. Acrescem eventuais custas de notificação e honorários de advogado, que o devedor suporta se a acção judicial for procedente.

Pode a comunidade proibir o condómino devedor de usar as partes comuns?

Não. O direito ao uso das partes comuns é inerente à propriedade da fracção autónoma e não pode ser suspenso por falta de pagamento de quotas. A lei apenas prevê a restrição do direito de voto (art. 1433.º-A CC, aditado pela Lei 8/2022) e o registo de hipoteca legal sobre o imóvel (art. 6.º DL 268/94). A proibição de acesso às partes comuns seria ilegal.

O condómino devedor pode bloquear obras aprovadas pela assembleia?

Não. Desde a Lei 8/2022, o condómino em mora não pode votar na assembleia (art. 1433.º-A CC). Isto significa que não pode bloquear deliberações sobre obras, aprovação de contas ou qualquer outra matéria enquanto a dívida estiver por liquidar. As deliberações são válidas sem o seu voto, e o resultado é calculado em função da permilagem dos condóminos participantes e sem mora.

Como funciona a hipoteca legal sobre a fracção do condómino devedor?

A hipoteca legal do art. 6.º do DL 268/94 é constituída por requerimento do administrador na Conservatória do Registo Predial, sem necessidade de sentença judicial. Onera a fracção autónoma do devedor com preferência sobre credores comuns e hipotecas posteriores. Na prática, impede a venda ou o refinanciamento da fracção sem liquidação prévia da dívida ao condomínio.

Qual é o prazo de prescrição das quotas de condomínio em Portugal?

As quotas de condomínio prescrevem no prazo de 5 anos, nos termos do art. 310.º, alínea g) do Código Civil, por se tratar de obrigações periódicas. O prazo conta-se desde a data de vencimento de cada quota. O administrador deve actuar tempestivamente para evitar a prescrição, sobretudo em casos de dívidas antigas.

O IgeraFincas pode ajudar a gerir os condóminos devedores?

Sim. O IgeraFincas deteta automaticamente as quotas em atraso no dia seguinte ao vencimento, gera alertas para o administrador, prepara modelos de carta registada personalizados e mantém um registo cronológico de todas as diligências efectuadas. Quando chega a fase judicial, toda a documentação necessária já está organizada e pronta para o advogado.

Fincas & Comunidades

Comunero Deudor en Portugal: Qué Hacer Paso a Paso (Lei 8/2022)

Gerard Maymó

14 de junio de 2026

7 min read

Administrador de condomínio a analisar quotas em atraso em Portugal

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