Condomínios em Lisboa: Guia Completo de Direitos e Obrigações para Proprietários (2026)
Comprou uma fração em Lisboa e está a receber quotas mensais da administração do condomínio, convocatórias de assembleia e, eventualmente, derrama para obras. O que é obrigado a pagar? Quais são os seus direitos? Esta guia explica o regime jurídico da propriedade horizontal em Portugal — com o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 na mão.
DEFINIÇÃO — CÓDIGO CIVIL ART. 1414.º E DL 268/94
Propriedade Horizontal em Portugal
Propriedade horizontal (Art. 1414.º CC): Regime jurídico que permite a várias pessoas serem proprietárias exclusivas de frações autónomas de um edifício (apartamentos, lojas), sendo comproprietárias das partes comuns (escadas, telhado, fachada, elevadores). Cada fração tem uma permilagem que determina a parte que lhe corresponde nas partes comuns e na comparticipação nas despesas.
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro: Diploma que regula especificamente o regime de propriedade horizontal, incluindo as assembleias de condóminos, os poderes do administrador, o fundo de reserva obrigatório e o pagamento de despesas.
CONDOMÍNIOS EM LISBOA — DADOS 2025
€185
Quota condominial mensal média em Lisboa para apartamentos em condomínios com elevador e zonas comuns geridas. Intervalo típico: €80–€450/mês. Fonte: APCONDOMÍNIOS 2025.
10%
Contribuição mínima obrigatória para o fundo de reserva — calculada sobre o orçamento ordinário anual aprovado em assembleia (Art. 4.º DL 268/94). Este fundo destina-se à realização de obras de conservação extraordinária.
3 anos
Prazo de prescrição das ações de cobrança de quotas condominiais — Art. 1415.º CC (remissão para regras gerais de prescrição de obrigações periódicas). Contagem a partir do vencimento de cada quota.
Como se calcula a minha quota condominial?
A quota condominial de cada proprietário é calculada com base na permilagem da sua fração, expressa no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura). A permilagem é equivalente ao coeficiente de participação espanhol: indica a proporção que a sua fração representa no total do edifício.
Fórmula: Quota anual = Orçamento ordinário total × Permilagem da fração (‰ / 1000). Assim, se o seu apartamento tem uma permilagem de 85‰ e o orçamento ordinário é €24.000/ano, a sua quota anual é €24.000 × (85/1000) = €2.040/ano = €170/mês.
O que inclui o orçamento ordinário do condomínio?
DESPESAS COMUNS HABITUAIS
- Limpeza das partes comuns — contrato de limpeza, incluindo escadas, hall e garagem.
- Seguro multirriscos do edifício — cobertura obrigatória para danos nas partes comuns.
- Manutenção do elevador — contrato de manutenção preventiva e inspeção periódica (DGEG).
- Consumos das partes comuns — eletricidade (iluminação escada), água (jardins, limpeza), gás central se existir.
- Fundo de reserva (Art. 4.º DL 268/94) — mínimo 10% do orçamento ordinário. Obrigatório. Destina-se a obras de conservação extraordinária.
- Honorários do administrador — remuneração da administração do condomínio.
- Seguros de acidentes de trabalho — se houver funcionários do condomínio (porteiro, jardineiro).