Condomínios em Lisboa: Guia Completo de Direitos e Obrigações para Proprietários (2026)
Comprou uma fração em Lisboa e está a receber quotas mensais da administração do condomínio, convocatórias de assembleia e, eventualmente, derrama para obras. O que é obrigado a pagar? Quais são os seus direitos? Esta guia explica o regime jurídico da propriedade horizontal em Portugal — com o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 na mão.
DEFINIÇÃO — CÓDIGO CIVIL ART. 1414.º E DL 268/94
Propriedade Horizontal em Portugal
Propriedade horizontal (Art. 1414.º CC): Regime jurídico que permite a várias pessoas serem proprietárias exclusivas de frações autónomas de um edifício (apartamentos, lojas), sendo comproprietárias das partes comuns (escadas, telhado, fachada, elevadores). Cada fração tem uma permilagem que determina a parte que lhe corresponde nas partes comuns e na comparticipação nas despesas.
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro: Diploma que regula especificamente o regime de propriedade horizontal, incluindo as assembleias de condóminos, os poderes do administrador, o fundo de reserva obrigatório e o pagamento de despesas.
CONDOMÍNIOS EM LISBOA — DADOS 2025
€185
Quota condominial mensal média em Lisboa para apartamentos em condomínios com elevador e zonas comuns geridas. Intervalo típico: €80–€450/mês. Fonte: APCONDOMÍNIOS 2025.
10%
Contribuição mínima obrigatória para o fundo de reserva — calculada sobre o orçamento ordinário anual aprovado em assembleia (Art. 4.º DL 268/94). Este fundo destina-se à realização de obras de conservação extraordinária.
3 anos
Prazo de prescrição das ações de cobrança de quotas condominiais — Art. 1415.º CC (remissão para regras gerais de prescrição de obrigações periódicas). Contagem a partir do vencimento de cada quota.
Como se calcula a minha quota condominial?
A quota condominial de cada proprietário é calculada com base na permilagem da sua fração, expressa no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura). A permilagem é equivalente ao coeficiente de participação espanhol: indica a proporção que a sua fração representa no total do edifício.
Fórmula: Quota anual = Orçamento ordinário total × Permilagem da fração (‰ / 1000). Assim, se o seu apartamento tem uma permilagem de 85‰ e o orçamento ordinário é €24.000/ano, a sua quota anual é €24.000 × (85/1000) = €2.040/ano = €170/mês.
O que inclui o orçamento ordinário do condomínio?
DESPESAS COMUNS HABITUAIS
- Limpeza das partes comuns — contrato de limpeza, incluindo escadas, hall e garagem.
- Seguro multirriscos do edifício — cobertura obrigatória para danos nas partes comuns.
- Manutenção do elevador — contrato de manutenção preventiva e inspeção periódica (DGEG).
- Consumos das partes comuns — eletricidade (iluminação escada), água (jardins, limpeza), gás central se existir.
- Fundo de reserva (Art. 4.º DL 268/94) — mínimo 10% do orçamento ordinário. Obrigatório. Destina-se a obras de conservação extraordinária.
- Honorários do administrador — remuneração da administração do condomínio.
- Seguros de acidentes de trabalho — se houver funcionários do condomínio (porteiro, jardineiro).
Maiorias necessárias nas assembleias de condóminos
| Tipo de deliberação | Maioria necessária | Base legal |
|---|---|---|
| Aprovação do orçamento ordinário e quotas | Maioria simples (votos + permilagem) | Art. 1432.º CC |
| Obras de conservação necessária | Maioria simples | Art. 1427.º CC |
| Obras de inovação (não necessárias) | 2/3 do capital total | Art. 1425.º CC |
| Alteração do título constitutivo | Unanimidade | Art. 1419.º CC |
| Destituição do administrador | Maioria simples ou justa causa | Art. 1435.º CC |
O que fazer se não concordo com uma decisão da assembleia?
GUIA PRÁTICA — IMPUGNAR UMA DELIBERAÇÃO
Verifique o prazo: 60 dias a contar da assembleia
O Art. 1433.º CC estabelece o prazo de 60 dias (para condóminos presentes) ou 60 dias a contar da notificação (para ausentes) para impugnar deliberações anuláveis. Deliberações nulas podem ser impugnadas a qualquer momento.
Identifique o vício: anulabilidade vs. nulidade
São anuláveis as deliberações tomadas com irregularidades de convocação ou procedimento. São nulas as que violam disposições legais imperativas (ex.: obras de inovação aprovadas sem 2/3).
Comunique por escrito ao administrador
Notifique o administrador da sua intenção de impugnar, por carta registada com aviso de receção. Isto demonstra boa-fé e pode resolver o litígio sem ação judicial.
Recorra ao tribunal de comarca se necessário
A ação de impugnação de deliberações condominiais é intentada no tribunal da comarca da localização do prédio. Para valores até €5.000, é possível o processo de injunção ou ação de pequena instância.
Continue a pagar as quotas enquanto impugna
A impugnação não suspende a obrigação de pagamento das quotas. Deixar de pagar durante o processo pode resultar em juros de mora (taxa legal: 4% em 2026) e ação executiva pelo condomínio.
A administração aprovou obras de renovação da fachada no valor de €45.000 com apenas maioria simples. Não concordo com o valor. É legal?
A renovação de fachada é habitualmente classificada como obra de conservação necessária (Art. 1427.º CC) se existirem problemas estruturais, infiltrações ou degradação que afete a segurança ou salubridade do edifício. Nesse caso, a maioria simples é legal.
Se a renovação é meramente estética (nova cor, revestimento decorativo sem problemas estruturais), pode ser classificada como obra de inovação (Art. 1425.º CC), que requer 2/3 do capital total — caso em que a deliberação pode ser anulável.
Prazo para impugnar: 60 dias a contar da assembleia (Art. 1433.º CC). Tem a ata da assembleia? Posso ajudar a verificar se a convocatória e a maioria foram corretas.
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Ver IgeraFincas →Nota editorial — Atualizado junho 2026
Baseado no Código Civil Português, Arts. 1414.º–1438.º-A (propriedade horizontal); Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro (regime da propriedade horizontal, fundo de reserva, administração); Arts. 1419.º (unanimidade), 1425.º (inovações 2/3), 1427.º (conservação maioria simples), 1432.º (deliberações), 1433.º (impugnação 60 dias), 1435.º (administrador). Dados: Associação Portuguesa de Condomínios (APCONDOMÍNIOS) 2025. Conteúdo informativo — não substitui aconselhamento jurídico.