Seguro Obligatorio de Zonas Comunes en Copropiedades Colombianas: Qué Exige Realmente la Ley 675

Muchos administradores de propiedad horizontal en Colombia creen que la ley exige contratar un seguro "todo riesgo" para las zonas comunes, con una cobertura mínima determinada. No es así. La Ley 675 de 2001, en su artículo 15, establece una obligación de aseguramiento mucho más acotada de lo que suele pensarse: cubrir los bienes comunes asegurables frente a incendio y terremoto. Todo lo demás —responsabilidad civil, todo riesgo, hurto— es recomendable, pero no es un mandato legal para la copropiedad. Esta guía explica con precisión qué obliga el artículo 15, qué queda fuera y por qué la diferencia importa a la hora de revisar la póliza de una copropiedad.

Qué cubre exactamente la obligación del artículo 15

El mandato legal se limita a dos riesgos: incendio y terremoto. La obligación recae sobre los bienes comunes del edificio o conjunto —es decir, los elementos y zonas de uso y propiedad compartida entre todos los copropietarios— y únicamente respecto de aquellos bienes que sean susceptibles de ser asegurados. La ley no obliga a asegurar las unidades privadas (apartamentos, locales, oficinas de propiedad individual); esa decisión corresponde a cada propietario sobre su propio inmueble.

Es un error común interpretar el artículo 15 como si estableciera un listado cerrado de coberturas obligatorias equivalente al que exige, por ejemplo, la normativa española de propiedad horizontal. En Colombia, fuera de incendio y terremoto, no existe un tercer riesgo que la Ley 675 imponga de forma expresa a la copropiedad.

Qué elementos comunes suelen asegurarse en la práctica

La Ley 675 no enumera qué partidas concretas del edificio deben incluirse en la póliza; se limita a hablar de "bienes comunes susceptibles de ser asegurados". En la práctica del mercado asegurador colombiano, las aseguradoras que ofrecen pólizas de copropiedad suelen proponer la inclusión de elementos como la estructura civil del edificio, sótanos y parqueaderos comunes, salones sociales, ascensores, escaleras, tanques de agua y zonas húmedas comunes. Estas partidas son práctica habitual del sector, no un listado que la ley obligue a cubrir; cada copropiedad debe revisar con su corredor o aseguradora qué bienes comunes concretos tiene y cuáles resultan asegurables.

Qué no exige la ley (y conviene no dar por hecho)

Antes de firmar o renovar una póliza asumiendo que "ya se cumple con la ley", conviene tener claro qué queda fuera del mandato del artículo 15:

Qué pasa con la indemnización si el edificio se reconstruye o no

La propia Ley 675 resuelve el destino de la indemnización en caso de siniestro cubierto por estas pólizas: si el edificio o conjunto se reconstruye, los recursos del seguro se destinan a la reconstrucción; si no se reconstruye, la indemnización se distribuye entre los copropietarios de forma proporcional a sus coeficientes de copropiedad. Esta regla evita que el pago de la aseguradora quede en un limbo o se reparta de forma arbitraria entre los propietarios.

El riesgo del infraseguro: por qué el silencio de la ley sobre el monto importa

Como la Ley 675 no fija un valor mínimo asegurado, la responsabilidad de que el capital contratado sea suficiente recae por completo en la copropiedad y en su administrador. El infraseguro —contratar una póliza por un valor asegurado inferior al costo real de reconstrucción del edificio— es un riesgo señalado de forma recurrente por el sector asegurador colombiano: si ocurre un siniestro y el valor asegurado no refleja el costo actual de reconstrucción (materiales, mano de obra, normativa vigente), la indemnización puede resultar insuficiente para reponer los bienes comunes dañados, incluso si la póliza está vigente y la prima al día.

Por eso, revisar y actualizar periódicamente el valor asegurado de los bienes comunes —no solo confirmar que "hay póliza"— es una de las tareas de gestión de riesgo más relevantes que puede realizar un administrador de propiedad horizontal, precisamente porque la ley no marca un mínimo que sirva de referencia automática.

¿Es obligatorio asegurar las unidades privadas (apartamentos, locales) de la copropiedad?

No según el artículo 15 de la Ley 675. La obligación de aseguramiento que impone la ley recae sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, no sobre las unidades privadas. Cada propietario decide de forma individual si asegura su apartamento, local u oficina, y con qué coberturas.

¿La ley colombiana obliga a contratar seguro de responsabilidad civil para la copropiedad?

No de forma expresa. El artículo 15 de la Ley 675 solo hace obligatorio el aseguramiento de los bienes comunes frente a incendio y terremoto. La responsabilidad civil es una cobertura que muchas copropiedades contratan por buena práctica de gestión de riesgo, pero no es un mandato del artículo 15.

¿Qué pasa si la copropiedad no tiene ninguna póliza de incendio y terremoto sobre los bienes comunes?

Incumple la obligación específica del artículo 15 de la Ley 675. Ante un siniestro de incendio o terremoto sobre bienes comunes asegurables, la copropiedad —y en último término los copropietarios según su cuota de participación— asumiría directamente el costo de reparación o reconstrucción, sin el respaldo de una indemnización aseguradora.

¿Cómo se define cuánto asegurar si la ley no fija un mínimo?

Al no existir un monto mínimo legal, corresponde a la asamblea general y al administrador, apoyados por un corredor o asesor de seguros, definir el valor asegurado de los bienes comunes con base en el costo real de reconstrucción actualizado. Revisar este valor de forma periódica —especialmente tras obras, reformas o cambios en los costos de construcción— reduce el riesgo de infraseguro.

¿A quién se entrega la indemnización si el edificio no se reconstruye tras un siniestro?

Según la Ley 675, si el edificio o conjunto no se reconstruye, la indemnización del seguro se distribuye entre los copropietarios de forma proporcional a sus coeficientes de copropiedad, en lugar de destinarse a obras.

Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el artículo 15 de la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado agosto 2026. No constituye asesoramiento legal. Para la valoración concreta del capital asegurado de una copropiedad, consulte con un corredor de seguros o abogado especialista en propiedad horizontal.