El seguro obligatorio de la copropiedad en Colombia protege los bienes comunes del edificio o conjunto —fachadas, zonas sociales, ascensores, redes— y cubre la responsabilidad civil extracontractual frente a terceros por daños ocurridos en esas áreas. Lo exige la Ley 675 de 2001 para los bienes comunes esenciales, pero no cubre bienes privados, contenidos de las unidades ni daños por mal uso. Entender esta diferencia evita sorpresas costosas cuando ocurre un siniestro.
¿Qué dice la Ley 675 de 2001 sobre el seguro de la copropiedad?
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece entre las obligaciones del administrador la de "mantener asegurados los bienes comunes que sean susceptibles de ello, contra los riesgos que en el reglamento se prevean". En la práctica, esto significa que la copropiedad —a través de su administrador y con autorización del consejo de administración o la asamblea, según lo defina el reglamento interno— debe contratar y mantener vigente una póliza que ampare las áreas y bienes comunes esenciales del edificio o conjunto.
La ley no fija un listado cerrado de coberturas mínimas ni un monto asegurado obligatorio: eso queda a criterio de la asamblea, del reglamento de propiedad horizontal y de las condiciones que ofrezca cada aseguradora. Por eso es habitual encontrar diferencias notables entre lo que asume el seguro de una copropiedad y otra, aunque ambas cumplan formalmente con la ley.
Definición rápida
El seguro obligatorio de la copropiedad es la póliza que la Ley 675 de 2001 exige contratar sobre los bienes comunes del edificio o conjunto (fachadas, zonas sociales, redes, elementos estructurales) y sobre la responsabilidad civil extracontractual derivada de esas áreas, financiada con cargo a las expensas comunes y contratada por el administrador con aprobación del órgano competente de la copropiedad.
Qué cubre realmente la póliza obligatoria
Aunque cada aseguradora redacta condicionados distintos, las pólizas de copropiedad que se contratan en cumplimiento de la Ley 675 suelen incluir, como núcleo mínimo:
- Daños materiales a áreas comunes: incendio, explosión, rayo, terremoto, actos vandálicos, granizo o vendaval sobre fachadas, techos, escaleras, salones sociales, piscinas, parqueaderos comunes y redes generales.
- Responsabilidad civil extracontractual: indemnización a terceros (visitantes, transeúntes, otros copropietarios) por daños corporales o materiales originados en un bien común, por ejemplo la caída de un objeto de fachada o un accidente en el ascensor.
- Elementos estructurales y equipos comunes: ascensores, plantas eléctricas, sistemas de bombeo, redes contra incendios, según el condicionado contratado.
- Rotura de vidrios y equipos comunes, cuando se incluye como cobertura adicional dentro del mismo programa.