PQR en Copropiedades de Colombia: Plazos de Respuesta del Administrador Bajo la Ley 1755 de 2015
Última actualización: agosto 2026 · Lectura: 9 min · Con base en la Ley 1755 de 2015 y la Ley 675 de 2001
Respuesta directa
Una PQR (petición, queja o reclamo) es toda solicitud escrita o verbal que un copropietario dirige al administrador de la copropiedad para pedir información, expresar una inconformidad o exigir la solución de un problema relacionado con la administración del edificio o conjunto. La Ley 1755 de 2015, que regula el derecho fundamental de petición en Colombia, fija el plazo general de 15 días hábiles para resolver una petición, salvo que se trate de una solicitud de documentos o información, caso en el que el plazo se reduce a 10 días hábiles. Si el administrador no puede cumplir el plazo, debe informarlo por escrito antes de que venza, explicando los motivos y señalando la fecha en que dará respuesta.
En el día a día de una copropiedad, la palabra "PQR" se usa casi como sinónimo de "cualquier cosa que un propietario le escriba al administrador". Pero jurídicamente el concepto tiene un origen preciso: la Ley 1755 de 2015, que sustituyó las normas del derecho de petición contenidas en el antiguo Código Contencioso Administrativo y las incorporó al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (CPACA). Esa ley no fue escrita pensando específicamente en la propiedad horizontal, pero se aplica a ella porque el administrador de una copropiedad — sea persona natural o una empresa administradora — ejerce una función de administración de un patrimonio colectivo regulado por la Ley 675 de 2001, y los copropietarios tienen derecho constitucional a presentar peticiones respetuosas y a obtener una respuesta.
Nota de alcance: este artículo explica el marco general de plazos de la Ley 1755 de 2015 aplicado a la gestión de PQR en copropiedades. El reglamento de propiedad horizontal de cada edificio o conjunto puede fijar procedimientos internos adicionales (formularios, canales, instancias de escalamiento) siempre que no reduzcan las garantías mínimas de la ley. Ante un caso concreto, confirma siempre el procedimiento vigente con el reglamento interno y, si hay dudas, con un abogado.
15 días
hábiles para resolver una petición general (Ley 1755/2015)
10 días
hábiles si la solicitud es de documentos o información
30 días
hábiles para peticiones ante entidades públicas o de interés general
1. Qué es una PQR y por qué aplica a la administración de copropiedades
PQR es la sigla de Petición, Queja y Reclamo. En sentido estricto, la petición es la solicitud general que hace una persona para pedir algo (información, un documento, una actuación); la queja es la manifestación de inconformidad sobre la conducta de alguien (por ejemplo, del personal de vigilancia o del propio administrador); y el reclamo es la exigencia de que se corrija o solucione una situación concreta (un daño, un cobro indebido, un servicio mal prestado). La Ley 1755 de 2015 no distingue procedimientos distintos para cada una de estas tres figuras: todas se tramitan bajo el derecho de petición y están sujetas a los mismos plazos generales.
El derecho de petición es un derecho fundamental consagrado en la Constitución Política de Colombia, y la Ley 1755 de 2015 lo desarrolla y lo incorpora al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Aunque una copropiedad no es una entidad pública, el administrador de propiedad horizontal cumple funciones de representación legal y de gestión de un patrimonio común regulado por la Ley 675 de 2001, razón por la cual en la práctica administrativa y en los reglamentos de propiedad horizontal se aplican por analogía los plazos y garantías de la Ley 1755 para las PQR que los copropietarios dirigen al administrador. Muchos reglamentos internos de copropiedad, de hecho, remiten expresamente a estos plazos como estándar de gestión.
2. Los plazos de respuesta según el tipo de solicitud
La Ley 1755 de 2015 establece plazos diferenciados según el contenido de la petición. Para una copropiedad, los más relevantes son:
- Peticiones generales (15 días hábiles): es el plazo por defecto para resolver cualquier petición que no tenga un término especial fijado por la ley — por ejemplo, una solicitud de que el administrador intervenga en un conflicto de convivencia o revise un cobro específico.
- Peticiones de documentos e información (10 días hábiles): cuando el copropietario solicita copia de actas, del reglamento de propiedad horizontal, del presupuesto o de cualquier otro documento de la copropiedad, el plazo se reduce. Si transcurren esos 10 días sin respuesta, opera lo que la ley llama silencio administrativo positivo en materia de solicitud de documentos: se entiende que la solicitud debe resolverse a favor del peticionario, salvo excepciones legales o de reserva.
- Consultas (30 días hábiles): cuando lo que se pide no es una actuación sino una opinión o concepto sobre una materia relacionada con las funciones del administrador, el plazo legal general es de 30 días hábiles.
Todos estos plazos se cuentan en días hábiles, no calendario, y comienzan a correr desde el día siguiente a la radicación de la petición. Radicación significa que la solicitud quedó formalmente recibida — por correo físico, correo electrónico, plataforma de PQR o cualquier canal que la copropiedad tenga habilitado y publicado.
3. Qué debe hacer el administrador si no puede cumplir el plazo
La Ley 1755 de 2015 no exige que toda respuesta sea instantánea ni perfecta desde el primer momento; lo que exige es transparencia frente al peticionario. Si el administrador prevé que no podrá resolver la PQR dentro del plazo legal, debe comunicarlo por escrito al copropietario antes de que venza el término, exponiendo los motivos de la demora y señalando la fecha en la que efectivamente dará respuesta. Esta comunicación de prórroga no puede convertirse en un mecanismo para dilatar indefinidamente la respuesta: debe estar justificada (por ejemplo, la necesidad de recopilar información técnica, o de consultar al consejo de administración) y fijar un plazo razonable.
La Ley 1755 de 2015 establece como regla general que toda petición debe resolverse dentro de los quince (15) días siguientes a su recepción, salvo los términos especiales previstos para las solicitudes de documentos o información (diez días) y para las consultas (treinta días). Cuando no fuere posible resolver la petición en dichos plazos, la autoridad (o, por extensión administrativa, quien ejerce funciones de administración del patrimonio común) debe informarlo al interesado antes del vencimiento del término, expresando los motivos de la demora y señalando el plazo en el que se resolverá.
— Síntesis del régimen de plazos, Ley 1755 de 2015
4. Cómo debe tramitar el administrador una PQR, paso a paso
Radicar la PQR con fecha y número de referencia
Toda solicitud debe quedar registrada con fecha exacta de recepción, ya sea en un libro de radicación, un correo electrónico con acuse de recibo o una plataforma digital. Esa fecha es la que activa el conteo del plazo legal.
Clasificar el tipo de solicitud
Determinar si se trata de una petición general, una solicitud de documentos, una queja sobre conducta de personal o proveedores, o un reclamo por un hecho puntual, porque de ello depende el plazo aplicable (15 o 10 días hábiles).
Investigar o recopilar la información necesaria
Revisar actas, contratos, presupuestos, reglamento de propiedad horizontal o cualquier documento pertinente antes de redactar la respuesta, para que esta sea completa y de fondo, no evasiva.
Responder por escrito dentro del plazo, o notificar la prórroga
La respuesta debe ser clara, de fondo y notificarse al copropietario por el mismo canal (o uno equivalente) al que usó para radicar la solicitud. Si no es posible cumplir el plazo, se debe avisar antes de que venza, con motivos y nueva fecha.
Dejar constancia y llevar un registro de PQR
Mantener un control (físico o digital) de todas las PQR recibidas, su fecha de radicación, tipo, fecha de respuesta y resultado. Este registro es clave para rendir cuentas ante la asamblea y para defenderse en caso de una eventual acción de tutela por falta de respuesta.
5. Qué pasa si el administrador no responde a tiempo
La consecuencia varía según el tipo de PQR. Cuando se trata de una solicitud de documentos o información y el administrador guarda silencio más allá de los 10 días hábiles, puede configurarse el silencio administrativo positivo previsto en la Ley 1755 de 2015 para ese tipo de solicitudes, lo que en la práctica favorece al peticionario. En el resto de los casos, el silencio del administrador no genera automáticamente un derecho a favor del copropietario, pero sí constituye un incumplimiento de su deber legal de respuesta, con varias consecuencias posibles.
La más relevante en la práctica colombiana es que el copropietario puede acudir a la acción de tutela, porque el derecho de petición es un derecho fundamental de rango constitucional y su vulneración —incluida la falta de respuesta oportuna— es precisamente el tipo de situación que la tutela está diseñada para proteger de forma rápida. Los jueces de tutela han ordenado en numerosas ocasiones a administradores de copropiedades responder de fondo dentro de un plazo perentorio cuando se acredita que la PQR quedó sin respuesta. Adicionalmente, la falta de respuesta reiterada a las PQR puede ser motivo de queja ante la asamblea general de copropietarios, e incluso justificar la remoción del administrador conforme a las causales previstas en el reglamento de propiedad horizontal o en la Ley 675 de 2001.
6. Tabla resumen de plazos y consecuencias
Cómo lo resuelve IgeraFincas
Uno de los mayores riesgos de las PQR en copropiedades no es la mala fe del administrador, sino la falta de tiempo para revisar documentación dispersa antes de que venza el plazo legal. IgeraFincas indexa las actas, el reglamento de propiedad horizontal y la documentación que el administrador ha cargado, y responde a los copropietarios citando la fuente exacta — sin inventar datos ni asumir información que no está en los documentos disponibles.
IgeraFincas — Consulta del copropietario · Simulación
Copropietario: Radiqué una PQR hace 12 días pidiendo copia del contrato de vigilancia y todavía no me han respondido. ¿Cuánto tiempo tiene el administrador para contestarme?
IgeraFincas:
Según la Ley 1755 de 2015, las solicitudes de documentos o información tienen un plazo de respuesta de 10 días hábiles. A partir de la fecha de radicación que conste en el registro cargado por tu administrador, IgeraFincas calcula el vencimiento exacto de esos 10 días hábiles y te indica si hay o no una notificación de prórroga registrada antes de esa fecha. Si el plazo ya venció sin respuesta ni prórroga, te recomienda escalar el caso directamente con el administrador y, si no obtienes respuesta, consultar con un abogado sobre las vías disponibles.
Fuente: Ley 1755 de 2015 | Documento base: Registro de radicación de PQR — copropiedad
7. Buenas prácticas para reducir el riesgo de tutelas por PQR sin responder
- Habilitar un canal único y publicado para radicar PQR (correo electrónico, formulario o plataforma), con acuse de recibo automático que registre fecha y hora
- Llevar un registro consolidado de todas las PQR, con fecha de radicación, tipo, responsable de responder y fecha límite
- Fijar recordatorios internos unos días antes de que venza cada plazo, para decidir a tiempo si hace falta una prórroga motivada
- Redactar las respuestas de fondo, no evasivas: citar el documento, artículo del reglamento o acta que sustenta la respuesta
- Reportar periódicamente a la asamblea o al consejo de administración el estado general de las PQR pendientes y resueltas
8. Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el administrador para responder una PQR en Colombia?
Por regla general, 15 días hábiles según la Ley 1755 de 2015. Si la solicitud es de documentos o información, el plazo se reduce a 10 días hábiles. Si es una consulta, el plazo es de 30 días hábiles.
¿Qué pasa si el administrador no responde dentro del plazo?
Constituye un incumplimiento del deber legal de respuesta. En solicitudes de documentos, puede operar el silencio administrativo positivo. En cualquier caso, el copropietario puede acudir a la acción de tutela por vulneración del derecho fundamental de petición, y la falta de respuesta reiterada puede ser motivo de queja ante la asamblea.
¿El administrador puede pedir más tiempo para responder una PQR?
Sí, pero debe notificarlo por escrito al copropietario antes de que venza el plazo original, explicando los motivos de la demora y señalando la nueva fecha en que dará respuesta. Una prórroga sin aviso previo no cumple con lo exigido por la Ley 1755 de 2015.
¿Toda comunicación de un copropietario al administrador es una PQR?
No necesariamente, pero cualquier solicitud, queja o reclamo formal que un copropietario dirija por escrito al administrador pidiendo una actuación, información o solución a un problema entra dentro del régimen de derecho de petición y debe tramitarse con los plazos de la Ley 1755 de 2015.
¿La Ley 675 de 2001 regula directamente los plazos de las PQR?
La Ley 675 de 2001 es la norma que regula la propiedad horizontal en Colombia y establece las funciones y obligaciones del administrador, pero no fija plazos específicos de respuesta a peticiones. Los plazos aplicables provienen de la Ley 1755 de 2015, que regula el derecho de petición de forma general y se aplica por extensión a la gestión administrativa de la copropiedad.
¿IgeraFincas puede responder directamente las PQR de los copropietarios?
IgeraFincas responde consultas de los copropietarios basándose en la documentación que el administrador ha cargado (actas, reglamento, contratos), citando siempre la fuente exacta. Esto ayuda a resolver preguntas frecuentes con rapidez, pero la gestión formal y la respuesta oficial de una PQR siguen siendo responsabilidad del administrador conforme a la Ley 1755 de 2015.
¿Tu despacho necesita responder las PQR de los copropietarios sin perder de vista los plazos legales?
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