El encargado de edificio (comúnmente llamado también portero) es un trabajador en relación de dependencia del consorcio de propietarios, regido por la Ley de Contrato de Trabajo (LCT, Ley 20.744) y por el convenio colectivo de trabajadores de edificios de renta y horizontal. El administrador, como representante legal del consorcio, es quien debe registrar el vínculo laboral, liquidar sueldos y depositar los aportes y contribuciones a la seguridad social. No hacerlo correctamente expone al consorcio —y en muchos casos personalmente al administrador— a multas, indemnizaciones agravadas y reclamos judiciales que pueden multiplicar varias veces el costo de haber cumplido desde el inicio.
¿Quién es el empleador del encargado: el consorcio o el administrador?
El empleador es el consorcio de propietarios, en tanto persona jurídica reconocida por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) en el régimen de propiedad horizontal. El administrador no es el empleador: es quien actúa en representación del consorcio frente a la relación laboral, firmando los recibos de sueldo, gestionando las altas ante los organismos previsionales y respondiendo, en su gestión, por el correcto cumplimiento de esas obligaciones.
Esta distinción tiene consecuencias prácticas importantes. Si el administrador omite registrar al empleado o liquida mal los aportes, el reclamo laboral se dirige primero contra el consorcio (que es quien responde con el fondo de reserva y las expensas), pero la mala praxis administrativa puede derivar en la remoción del administrador y, en supuestos de fraude laboral deliberado, en responsabilidad solidaria personal.
Definición clave
El encargado de edificio es el trabajador registrado bajo el Convenio Colectivo de Trabajo aplicable a los trabajadores de edificios de renta y horizontal, que presta tareas de limpieza, mantenimiento, vigilancia y atención de las partes comunes de un consorcio, en relación de dependencia laboral regida por la LCT y con vivienda o no según la categoría pactada.
Marco normativo aplicable
El vínculo entre el consorcio y el encargado se rige, en simultáneo, por tres cuerpos normativos:
- Ley de Contrato de Trabajo (Ley 20.744): establece el régimen general de la relación laboral —jornada, vacaciones, licencias, extinción del contrato, indemnizaciones— aplicable de forma supletoria en todo lo que el convenio colectivo no regule de manera especial.
- Convenio Colectivo de Trabajo de trabajadores de edificios de renta y horizontal, negociado entre el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y la Unión de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (UTERyH), homologado por el Ministerio de Trabajo. Define categorías (encargado con o sin vivienda, ayudante, suplente), escalas salariales y condiciones específicas del sector.
- Ley Nacional de Empleo (Ley 24.013): establece las multas e indemnizaciones agravadas para los casos de trabajo no registrado o registrado de manera deficiente (fecha de ingreso falsa, remuneración inferior a la real).
A esto se suma el marco de propiedad horizontal del CCyC (artículos 2037 y siguientes), que habilita al consorcio a contratar personal para el mantenimiento de las partes comunes y sitúa al administrador como su representante legal y mandatario para estos actos.