Condómino Moroso em Portugal: O Que Fazer Passo a Passo (Lei 8/2022)
Por Equip IgeraSolutions · Atualizado junho 2026 · 8 min
Quando um condómino não paga as quotas de condomínio, a Lei 8/2022 (que alterou o DL 268/94) estabelece o processo: notificação escrita ao condómino moroso, aprovação do procedimento de cobrança em assembleia de condóminos, e recurso ao Balcão Nacional de Injunções (BNI) se a dívida não for paga. O condomínio pode também reclamar os juros de mora legais sobre o montante em dívida. As duas primeiras fases não requerem mandatário judicial.
Condómino moroso: Proprietário que deve uma ou mais quotas de condomínio — ordinárias ou extraordinárias — com mais de 30 dias de atraso. A Lei 8/2022 reforçou os direitos do condomínio para cobrar dívidas, incluindo a possibilidade de inibir o voto do condómino em mora em assembleias quando a dívida não é impugnada judicialmente (art. 1431.º CC).
18%
"Em Portugal, 18% dos condomínios urbanos têm pelo menos um condómino com quotas em atraso superior a 90 dias. O valor médio em dívida por condomínio ascende a 2.400 EUR."
— Associação Portuguesa de Empresas de Condomínios (APEGC) 2025
Passos para cobrar ao condómino moroso
Notificação escrita ao condómino moroso
Envie uma carta registada com aviso de recepção ao condómino em falta, indicando o montante exacto em dívida, as quotas em causa (ordinárias ou extraordinárias) e o prazo para regularizar — habitualmente 15 dias. Guarde o aviso de recepção: é prova de que o condómino foi notificado.
Deliberação em assembleia de condóminos
A assembleia aprova por maioria simples o procedimento de cobrança (injunção ou acção judicial). Esta deliberação reforça a legitimidade da administração e formaliza a posição colectiva do condomínio. Deve constar em acta com todos os dados do condómino moroso e o montante em dívida.
Injunção no Balcão Nacional de Injunções (BNI)
O condomínio apresenta o requerimento de injunção online em injuncao.mj.pt. Não requer advogado para valores até 15.000 EUR. O BNI notifica o devedor, que tem 15 dias para pagar ou opor-se. Se não reagir, apõe-se a fórmula executória e o documento torna-se título executivo.
Se contestar: acção judicial no tribunal competente
Se o condómino se opuser à injunção, o processo transita para os tribunais cíveis. O condomínio deve ser representado por advogado. A contabilidade bem documentada (actas, recibos, extractos) coloca o condomínio numa posição sólida perante o tribunal.
Execução sobre o imóvel se necessário
Com título executivo (injunção ou sentença), o condomínio pode requerer a penhora de bens do devedor, incluindo o próprio imóvel. A Lei 8/2022 reforçou a vinculação do imóvel à dívida de condomínio mesmo em caso de transmissão (art. 1424.º-A CC pós-reforma).
O que diz a Lei 8/2022 sobre o condómino moroso?
A Lei 8/2022 (de 10 de Janeiro de 2022) actualizou o regime da propriedade horizontal em Portugal, alterando o DL 268/94 e o Código Civil. As principais alterações relativas à morosidade:
- Art. 1431.º CC: O condómino com dívidas vencidas e não impugnadas judicialmente perde o direito de voto na assembleia. Pode assistir e intervir, mas não pode votar. Esta regra existia antes, mas a Lei 8/2022 clarificou o procedimento.
- Art. 1436.º CC: O administrador tem o dever expresso de cobrar as contribuições devidas pelos condóminos e accionar os procedimentos necessários para a cobrança das dívidas.
- Art. 1424.º-A CC: A dívida de condomínio segue o imóvel em caso de transmissão, ficando o novo proprietário solidariamente responsável pelas dívidas existentes à data da escritura. O notário deve informar o comprador desta situação.
- DL 268/94 art. 6.º: A assembleia pode deliberar sobre acções de cobrança por maioria simples, sem necessidade de assembleia extraordinária se o administrador já tiver emitido notificação escrita.
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Via amigável vs injunção vs acção judicial
| Critério | Notificação amigável | Injunção (BNI) | Acção judicial |
|---|---|---|---|
| Quando usar | Primeira falta, moroso ocasional | Dívida não paga após 15 dias | Oposição à injunção |
| Custo | Baixo (carta reg. ~8 EUR) | Taxa BNI 51-102 EUR | Advogado obrigatório |
| Prazo resultado | 15-30 dias | 30-60 dias (sem oposição) | 6-18 meses |
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Condómino pergunta (domingo 21:30h):
"O meu vizinho deve 8 meses de quota. Pode participar na assembleia?"
IgeraFincas PT responde:
"Não, se a dívida não for impugnada judicialmente. O art. 1431.º CC (conforme Lei 8/2022) estabelece que o condómino moroso perde o direito de voto enquanto a dívida estiver vencida e não impugnada. Pode assistir à assembleia e intervir nos debates, mas não pode votar. Fonte: CC art. 1431.º, Lei 8/2022."
Em resumo: condómino moroso em Portugal
- O condómino moroso perde o direito de voto na assembleia, mas pode assistir (CC art. 1431.º).
- O processo: notificação escrita → deliberação em assembleia → injunção no BNI.
- A injunção não requer advogado para valores até 15.000 EUR.
- A dívida de condomínio segue o imóvel mesmo em caso de venda (CC art. 1424.º-A).
- A Lei 8/2022 reforçou os mecanismos de cobrança e a responsabilidade do imóvel.
Perguntas frequentes sobre o condómino moroso
Pode o condomínio recusar serviços ao condómino moroso?
Não. O corte de serviços essenciais (água, electricidade, gás) a um condómino não está previsto na lei portuguesa e pode constituir um acto ilícito. A única via legal é a cobrança judicial — notificação, injunção e, se necessário, execução sobre o imóvel. Qualquer outra medida de pressão pode ser invocada pelo condómino para invalidar o procedimento de cobrança.
Qual o prazo de prescrição das quotas de condomínio?
As quotas de condomínio prescrevem ao fim de 5 anos a contar do momento em que cada quota se venceu (art. 310.º al. g) CC — obrigações de prestações periódicas). Cada notificação escrita ao devedor interrompe o prazo de prescrição, pelo que é importante agir com regularidade e documentar todas as comunicações.
Como se faz uma injunção no BNI?
O requerimento de injunção submete-se online em injuncao.mj.pt. Para condomínios, o requerente é o administrador em representação do condomínio, com base na deliberação de assembleia. O BNI cobra uma taxa que varia entre 51 EUR e 512 EUR consoante o valor da dívida. O processo é totalmente electrónico e não requer advogado para valores até 15.000 EUR.
O que acontece se o condómino vender o imóvel com dívidas?
A Lei 8/2022 e o art. 1424.º-A CC estabelecem que as dívidas de condomínio ficam associadas ao imóvel. O novo proprietário torna-se solidariamente responsável pelas dívidas existentes à data da escritura. O notário é obrigado a verificar e declarar a existência de dívidas de condomínio na escritura de compra e venda. O condomínio pode ainda registar a dívida no registo predial para maior protecção.
Pode o administrador agir sem deliberação em assembleia?
Sim, para a fase de notificação escrita inicial — o administrador pode (e deve) enviar a notificação de cobrança sem necessitar de deliberação prévia, pois é parte das suas funções de gestão corrente (art. 1436.º CC). Para avançar para injunção ou acção judicial, a deliberação de assembleia, embora não sempre obrigatória por lei, é fortemente recomendada para legitimar a acção colectiva.
O IGAMAOT fiscaliza os condomínios?
O IGAMAOT (Inspecção-Geral da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território) não fiscaliza condomínios de habitação. A fiscalização de condomínios é, em geral, da competência do administrador perante a assembleia, e das autoridades locais (câmara municipal) em matérias de salubridade e obras. Não existe em Portugal uma entidade administrativa específica de supervisão de condomínios equivalente ao que existe noutros países.
Os seus condóminos fazem sempre as mesmas perguntas?
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Ver como funciona — grátisÚltima actualização: junho 2026 | Fontes: Lei 8/2022 (de 10 de Janeiro), DL 268/94, Código Civil art. 1424.º-A, 1431.º, 1436.º, art. 310.º al. g), APEGC 2025 | Autor: Equip IgeraSolutions | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias sem cartão. Este artigo é de carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.