O que diz a Lei 8/2022 sobre o condómino moroso?

A Lei 8/2022 (de 10 de Janeiro de 2022) actualizou o regime da propriedade horizontal em Portugal, alterando o DL 268/94 e o Código Civil. As principais alterações relativas à morosidade:

Pode o condomínio recusar serviços ao condómino moroso?

Não. O corte de serviços essenciais (água, electricidade, gás) a um condómino não está previsto na lei portuguesa e pode constituir um acto ilícito. A única via legal é a cobrança judicial — notificação, injunção e, se necessário, execução sobre o imóvel. Qualquer outra medida de pressão pode ser invocada pelo condómino para invalidar o procedimento de cobrança.

Qual o prazo de prescrição das quotas de condomínio?

As quotas de condomínio prescrevem ao fim de 5 anos a contar do momento em que cada quota se venceu (art. 310.º al. g) CC — obrigações de prestações periódicas). Cada notificação escrita ao devedor interrompe o prazo de prescrição, pelo que é importante agir com regularidade e documentar todas as comunicações.

Como se faz uma injunção no BNI?

O requerimento de injunção submete-se online em injuncao.mj.pt. Para condomínios, o requerente é o administrador em representação do condomínio, com base na deliberação de assembleia. O BNI cobra uma taxa que varia entre 51 EUR e 512 EUR consoante o valor da dívida. O processo é totalmente electrónico e não requer advogado para valores até 15.000 EUR.

O que acontece se o condómino vender o imóvel com dívidas?

A Lei 8/2022 e o art. 1424.º-A CC estabelecem que as dívidas de condomínio ficam associadas ao imóvel. O novo proprietário torna-se solidariamente responsável pelas dívidas existentes à data da escritura. O notário é obrigado a verificar e declarar a existência de dívidas de condomínio na escritura de compra e venda. O condomínio pode ainda registar a dívida no registo predial para maior protecção.

Pode o administrador agir sem deliberação em assembleia?

Sim, para a fase de notificação escrita inicial — o administrador pode (e deve) enviar a notificação de cobrança sem necessitar de deliberação prévia, pois é parte das suas funções de gestão corrente (art. 1436.º CC). Para avançar para injunção ou acção judicial, a deliberação de assembleia, embora não sempre obrigatória por lei, é fortemente recomendada para legitimar a acção colectiva.

O IGAMAOT fiscaliza os condomínios?

O IGAMAOT (Inspecção-Geral da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território) não fiscaliza condomínios de habitação. A fiscalização de condomínios é, em geral, da competência do administrador perante a assembleia, e das autoridades locais (câmara municipal) em matérias de salubridade e obras. Não existe em Portugal uma entidade administrativa específica de supervisão de condomínios equivalente ao que existe noutros países.

Fincas & Comunidades

Condómino Moroso en Portugal: Qué Hacer Paso a Paso (Ley 8/2022)

Equip IgeraSolutions

14 de junio de 2026

8 min read

Edifício residencial em Lisboa onde um condómino está em mora com as quotas do condomínio

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Condómino Moroso en Portugal: Qué Hacer Paso a Paso (Ley 8/2022)

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